CORSINI REAL ESTATE .L'EVOLUZIONE DELLA PROFESSIONE DI AGENTE IMMOBILIARE E L'INUTILE RUOLO DEI NOTAI NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI.

Roma 23 Gennaio 2010 (Corsera.it)di Matteo Corsini Presidente di Corsini real estate consulting

Molti credono che la professione dell'agente immobiliare non subisca evoluzione.Caso straordinario anche tra le altre professioni.L'immagine dell'agente immobiliare è quella del rozzo sensale di campagna,bifolco e senza cultura,una professione di ripiego.Ma negli ultimi anni ...

....il settore immobiliare ha tirato le acque dell'economia,sopravanzando quasi tutte le altre professioni,sopratutto dal punto di vista economico.Nel settore immobiliare in un anno,un agente,un costruttore,un immobiliarista,guadagna quanto un medico chirurgo in una intera vita.Perchè? Semplice,difronte al disastro finanziario mondiale,il mercato immobiliare è traducibile ai tanti,semplice,di lettura comprensibile per chiunque voglia investire il proprio denaro.Siamo dunque così sicuri che la professione dell'agente immobiliare sia quella del bifolco di campagna?

Pensiamo di no,ma nell'evoluzione della professione di agente immobiliare,vale quella regola utile anche per le altre professioni,la migliore preparazione del professionista,una qualità culturale specifica,integrativa dei molteplici aspetti che sono indispensabile per navigare nel settore immobiliare.Dunque,anche gli agenti immobiliari possono evolversi,alla stessa stregua dei medici,degli avvocati o dei notai.Qualità e cultura,formazione,conoscenza delle materie,siano esse diritto urbanistico,commerciale,tributario.

La vendita di una proprietà immobiliare penetra profondamente all'interno di questo enorme mare di conoscenze,che sono la qualità per distinguere un buon agente immobiliare da uno mediocre.Addirittura se confrontiamo l'attività notarile con quella tecnica specifica di materia edilizia urbanistica,ci renderemo immediatamente conto che i notai si affidano alla dichiarazione delle parti e tutto quanto accade dopo il 1967,guarisce ogni ferita specifica del fabbricato che intendono trasferire con atto pubblico.Ma questo alle volte non è sufficiente,e dunque si potrà legittimamente acquistare un fabbricato,tramite un rogito notarile,acquistandolo fallato,magari anche abusivo.

Un buon agente immobiliare,con una preparazione tecnico edilizia,potrà dunque salvaguardare l'investimento del suo cliente,individuando quelle difformità,quei vizi occulti,che renderanno difficile l'attività del notaro,di cui al contrario la gente immagina una conoscenza tecnica edilizio urbanistica di primissimo livello.

E' compito del tecnico evidenziare le difformità edilizie,quindi lo stato dei luoghi al momento della compravendita notarile,diversa da quella documentata sia dal punto di vista giuridico che nella sua logica conseguenza della realtà storico catastale.

Poniamo ad esempio il caso di un accatastamento effettuato sulla base delle concessioni in sanatoria ,perfetto nell'apparenza,che condurrebbe qualsiasi notaio alla stipula notarile,mentre in realtà seguendo il filo cronologico del trasferimento dei diritti reali di quel fabbricato,ci accorgiamo che allegati ad un atto pubblico,appaiono delle planimetrie catastali,ad una data anteriore ,che evidenziano l'assoluta difformità rispetto all'ante operam della domanda di condono edilizio.Come mai? Avremmo dunque preso una bella fregatura dal notaio,quello con la parrucca dei riccioli bianchi.

Se infatti nella domanda di condono presentata alla fine del 1986,si dichiarava che i lavori abusivi erano stati realizzati nel 1962,anche per evitare il pagamento degli oneri concessiori,l'accastamento poniamo del 1984(che figura negli atti del notaio),avrebbe evidenziano una configurazione edilizia interna del fabbricato diversa rispetto a quella delle planimetrie ante operam della medesima domanda di condono.Un vero e proprio condono sballato,che si basa su un presupposto errato.Eppure la ditta intestaria del fabbricato,ritira le concessioni in sanatoria,poichè le dichiarazioni dei professionisti e le planimetrie dell'ante operam combaciano con la situazione del titolo abilitativo della concessioni del 1961.Uno stratagemma,un artifizio che ha permesso alla ditta intestaria di evitare il pagamento degli oneri concessori e evitare di rettificare gli atti intermedi,incassare denaro dalla vendita.

Proseguendo nell'analisi del fabbricato ci accorgeremmo che anche i prospetti dell'edificio sono abusivi,finestre chiuse e mura esterne perimetrali aperte a proprio piacimento,senza alcuna preventiva autorizzazione delle autorità competenti,come ad esempio la Sovrintendenza per i centri storici.Ci accorgeremmo che quella planimetria ante operam che è conforme al primo titolo abilitativo,non ricuce gli abusi conclamati e certificati dall'accatastamento del 1984,regolarmente presentato all'ufficio di adozione.Strano,si,ma una trappola quasi perfetta all'ignaro cliente che immaginava di acquistare in sicurezza lo stabile da un istituto bancario.

continua.A cura di Corsini real estate consulting Roma 068086058 direzione.rm@corsinihouses.com

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