NOTAI E AGENTI IMMOBILIARI.REGOLARITA' DELLA DIA NELLA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA DAI TITOLI ABILITATIVI NELLA VERIFICA DEGLI ATTI INTERMEDI.

Roma 22 Marzo 2010 (Corsera.it)di Matteo Corsini

I grandi affari immobiliari,alle volte sono nella precisione con cui svolgiamo le analisi tecnico edilizie e giuridiche.Mai tralasciare di verificare il percorso delle rotaie intelligenti,come le chiamo io.Capirete leggendo che cosa intendo.

Agente immobiliare anello di collegamento tra l'attività dei tecnici e dei Notai.Quella che evidenzio con criticità è l'attività che un buon agente immobiliare dovrebbe svolgere e che tecnici e Notai non svolgono,od omettono di svolgere per ignoranza.

Critica al diritto urbanistico di Aldo e Elisabeta Fiale.Continuo nella mia analisi dei testi giuridici in materia urbanistica,confrontando la teoria alla pratica di tutti i giorni.Continuo inoltre a mettere in risalto attività di verifica urbanistica ed edilizia che i Notai non svolgono,poichè le verifiche edilizie dello stato dei luoghi e dei fatti,come ...

....per legge sono consegnate nelle mani dei professionisti che asseverano progetti edilizi,molte volte conditi da dichiarazioni mendaci.

In ordine agli interventi di demolizione e ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia,il MInistero della infrastrutture e dei trasporti ha emanato una circolafre 7 Agosto del 2003 n.417/316/26 ,con lo scopo di fornire chiarimenti.

La verifica della legittimità delle preesistenze spetta all'amministrazione(nel caso di permesso di costruzione) che una volta ricevuta la richiesta ,provvederà a controllare la sussstenza dei titoli abilitativi originari con relative varianti(permessi di costruire,concessioni edilizie,autorizzazioni edilizie,denunce di inizio di attività,concessioni o autorizzazioni in sanatoria) e dei provvedimenti di disciplina edilizia adottati per eventualia busi presenti nell'edificio.

Ora....

Qualora si procede con Dia,utilizzando le facoltà  di cui all'art.22 del Testo unico coordinato,la situazione delle preesistenze in quanto presupposto  legittimante l'operazione di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione,deve essere oggetto di ricognizione nella relazione asseverata di cui all'art.23 comma 1 del Testo unico,sulla base di elementi forniti al proprietario ovvero dalle ricerche condotte dal professionista.Peraltro consdierata la natura ricognitiva di tale attività,il professionisti non assume alcuna responsabilità circa l'effettiva situazione della costruzione con riferimento alla disciplina urbanistico edilizia pregressa,essendo il contenuto della relazione circoscritto ai risultati della ricerca condotta ed ai dati forniti dal proprietario.

Si precisa che i pareri e gli atti di assenso,nel caso di denuncia di inizio di attività,devono essere acquisiti direttamente dall'interessato ed allegati alla richiesta.

Orbene ,gli autore Aldo Elisabetta Fiale ,tralasciano di specificare qualcosa che assume maggiore rilevanza per la regolarità di una DIA,ovvero non soltanto la veridicità delle dichiarazioni rese,ma sopratutto la regolarità tra il dichiarato e quanto certificato dagli atti notarili intermedi.Senza questa scrupolosa verifica,la DIa ,rischia di diventare uno strumento micidiale per aggiungere confusione a situazioni lineari.Mai come in questi casi la DIA ha l'effetto boomerang di dimostrare e aggregare difformità non riscontrate.Attenzione dunque alla teoria di Fiale e vediamo i fatti concreti.

Vale a dire la regolarità edilizia e la conformità agli atti abilitativi originali deve subire anche un riscontro degli atti giuridici intermedi,poichè le allegazioni ad un atto notarile,potrebbero evidenziare difforità dagli atti abilitativi stessi,ad esempio mediante il riscontro delle difformità preesistenti dello stato dei luoghi e dei fatti, dalle planimetrie catastali o domande di condono,ovvero le tavole allegate degli elaborati edilizi.L'attività del professionista incaricato dalla proprietà,ha l'evidente scopo di raggiungere questa verifica che viaggia su due rotaie parallele.Ovviare a questa attività di analisi significa accertare la conformità edilizia ma non quella giuridica,essenziale a perfezionare un acquisto opponibile ai terzi e alla regolarità della DIA.(Matteo Corsini ndr)

Con riferimento alla disciplina edilizia

La nuova definizione di ristrutturazione edilizia ,comprende anche la demolizione e la ricostruzione di edifici con il rispetto della volumetria e sagoma preesistenti,prevale sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi,come già stabilito dall'art.31 ,ultimo comma della legge n.457/1978 e confermato dall'art.3 ultimo comma del Testo Unico.

 

continua

vuoi avere informazioni circa i corsi per l'introduzione alle materie giuridiche per agenti immobiliari?

scrivi a redazione@corsera.it

Commenta questo articolo

Tutti i commenti