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Matteo Corsini immobiliare, la vendita con procedura competitiva, che cosa è, perchè si realizza, la sua efficacia .Il costo del servizio è inferiore al 50% di tutte le altre agenzie immobiliari

CorSera.it di Matteo Corsini Corsini real estate

corsinicase@gmail.com 

La vendita con procedura competitiva.Le domande più frequenti dei consumatori difronte ad una gara.Se gli altri operatori ci criticano è perchè costiamo meno di tutti loro.La nostra storia è nel track record delle operazioni concluse fin dalle origini la vendita di Botteghe Oscure.Servizi immobiliari per la compravendita e la locazione di uffici, negozi, centri commerciali, abitazioni, private, ville, attici di prestigio in tutta Italia.

La crisi del mercato immobiliare,che si è scatenata nel corso del 2013/2014/2015 ha spinto verso il basso i valori immobiliari.Come tutti ricorderete nel corso del 2014 ,nel pieno della crisi dell'euro,il crollo delle banche,i mattoni quasi non facevano più prezzo,così come era impossibile affittare gli uffici.Il mercato immobiliare veniva giù da una bolla spaventosa,drogata dal raddoppio della lira contro l'euro,ma sopratutto dalla speculazione messa in moto dai grandi player globali(i fondi di investimento delle banche d'affari)  che si avventarono sul mercato italiano, come su un vitello bello grasso da azzannare.Crearono un grande Casinò virtuale dell'azzardo immobiliare,trasformando i mattoni come in veri e propri titoli azionari.Il prezzo delle case saliva di giorno in giorno, ad una velocità impressionante,quasi fosse stato lo scambio azionario di un titolo high tech di una new company della silicon valley.In realtà erano mattoni, che venivano acquistati a leva,vale a dire con l'indebitamento finanziario,o tramite leasing o tramite mutui o addirittura anticipazioni finanziarie su conto corrente ipotecario.Follia.Quella follia cha ha preso tutti i grandi imprenditori al tavolo da gioco del Monopoli,facendoli scoppiare di debiti ,pur di spingerli ad acquistare e vendere con plusvalenze straordinarie.

Quel mercato ha distrutto molta della ricchezza degli italiani,di tanti sani gruppi industriali,che si misero a giocare con i mattoni  con la finanza virtuale,senza accorgersi che avrebbero finito di bruciare i bilanci attivi delle loro società.Un mercato dopato dal punto di vista finanziario,a cui andava a ruota,ovvero di pari passo,anche il settore della intermediazione immobiliare,costituita da tante imprese( agenzie immobiliari)  che pur di accaparrarsi un incarico in esclusiva,erano decisi a tutto,dunque a dopare i valori ,aumentarl fino a strappare dal proprietario il fatidico si alla vendita in esclusiva.Questo fenomeno ,ovvero il doping del mercato immobiliare è una pratica che resiste ancora oggi,basta leggere gli annunci immobiliari,per rendersi conto che i valori sono del tutto distanti dalla realtà.

La vendita con procedura competitiva ha inteso arginare questo fenomeno distruttivo del mercato,una pratica del tutto scorretta, inserendo nella commercializzazione di un immobile,una prima stima effettiva che abbiamo definito come "prezzo a base d'asta " .Una stima del valore effettivo, contrariamente ad una stima dopata del valore di una casa, che la maggior parte delle volte scaturisce dalla concorrenza che le agenzie immobiliari si fanno tra di loro, per strappare l'incarico in esclusiva ad un concorrente."Se lui vende ad un milione, io venderò a un milione e centomila euro." Questo comportamento è diventato un fenomeno di malcostume tra le agenzie immobiliari.Potrei citare molti casi ma sarebbe inutile.

La vendita con procedura competitiva assicura pertanto un valore di entrata obiettivo, neutrale, dell'immobile compravenduto,su cui gli acquirenti possono effettuare un'offerta (che nella prima fase non è certamente vincolante) al rialzo, ma anche al ribasso.I valori solitamente non si discostano di molto,alle volte raggiungono valori significativamente più alti per effetto della concorrenza tra acquirenti.

La vendita con procedura competitiva pertanto non è un'asta giudiziaria, ma una vendita realizzata tramite una gara tra acquirenti singoli o società.Semplice.

La vendita con procedura competitiva rende più efficiente il mercato immobiliare,ma sopratutto monetizza in pochi giorni l'immobile messo in vendita.L'efficienza di un mercato si calcola in rapporto al tempo che si impiega per rendere cash il mattone.Questo principio è un concetto fondamentale di economia finanziaria, da sempre.Tanto più un invesitmento ridiventa liquido nel corso del tempo,tanto più è efficiente.

La vendita con procedura competitiva pertanto è la nuova frontiera del mercato immobiliare,perchè ci consente di conoscere giorno per giorno il valore della "merce" mattone,che può, come un titolo azionario liquido,variare anche di giorno in giorno,dipende dall'incontro tra domanda e offerta.Se qualcuno vende ad un determinato prezzo ci sarà sempre qualcuno disponibile ad acquistare.In quel momento di crea il valore un vero e proprio listino del mercato immobiliare.Le stime,sono proiezioni di un valore nel tempo,approssimative,teoria contro la pratica quotidiana dell'incontro tra domanda e offerta.In Italia non esiste un listino quotidiano del mercato immobiliare e questo è sintomo dell'arretratezza del nostro sistema economico.

Nella vendita con procedura competitiva non c'e' un vero e proprio obbligo di vendere, tantomeno di comprare,perchè la domanda e l'offerta si devono incrociare per volontà di entrambi.

Il tempo ci potrebbe offrire più chance di una vittoria migliore,vale a dire un prezzo migliore,ma non è sempre detto che il tempo sia un fattore positivo per massimizzare il valore di un immobile,perchè alle volte maggiore è iltempo che un immobile rimane sul mercato,minore è l'attrazione che esercita nei confronti dei consumatori che potrebbero arrendesi alla regola ferrea del mercato : " quella sta da troppo tempo sul mercato nessuno lo acquista non vale niente " .La vendita con procedura competitiva si applica alla commercializzazione del mattone ma può applicarsi anche al contratto di locazione di un ufficio.Con questo sistema ad esempio la Corsini real estate ha concluso circa 12 mila metri quadrati di contratti di locazione ad uso ufficio nella città di Roma nel corso dell'ultimo semestre .Non male .

La vendita con procedura competitiva dunque rende i mattone liquido,dunque è più efficace,eprchè l'investitore che conosce il livello della liquidità del suo investimento,lo fa in maggiore sicurezza.Se un investitore non conosce il livello in cui il suo investimento si monetizza,tenderà a scartare l'acquisto.Per queto motivo le vendite alle aste hanno sempre realizzato valori anche maggiori rispetto al mercato.

 

Inoltre la vendita con procedura competitiva consente di ottenere anche un servizio di vendita con provvigioni decisamente più basse di tutti gli altri operatori,uno sconto del 50% .Mercato più efficiente,minori costi per il consumatore.

Le nostre fotografie abbelliscono gli immobili o lasciano intravedere qualcosa di diverso da ciò che in realtà non è? Il motivo della pubblicazione di fotografie con immagini di architettura qualificata,significa dare spunto un'idea al consumatore distratto che magari difronte ad una camera spoglia stenta ad immaginarsi come potrebbe diventare.Vendere quasi sempre significa abbellire,trasformare,e uno dei settori più dinamici della scienza umana è proprio l'architettura,che nel corso dei secoli si è sempre trasformata e per chi legge,studia ,si accultura,può comprendere più facilmente di tutti gli altri,che nello sviluppo dell'architettura si trasforma anche il modo di vivere delle persone,sul mattone si origina anche il pensiero dell'uomo,lo sviluppo della civiltà.Soltanto un ebete difronte al rendering di una architettura di interni potrà esclamare : "ma non corrisponde a ciò che è !".

 

continua 

 

per rispondere alle vostre domande o per valutare il vostro immobile scrivi al dr.Matteo Corsini 

corsinicase@gmail.com