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G20.ECONOMIA ITALIA.MATTEO CORSINI LA COMPATIBILITA' DELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI TRA PRINCIPIO DEL CONSENSO TRASLATIVO E PRINCIPIO DELLA PRIORITA' DELLE TRASCRIZIONI.

Roma 6 Settembre 2009(Corsera.it) di Matteo Corsini.

Studi e relazioni per L'Enciclopedia Universale del Diritto.Riflessioni insieme a Vincenzo Franceschelli nella sua opera di Diritto Privato.

Quando si acquista un immobile,l'interesse principale è acquisire quelle utili informazioni per evitare sorprese.L'ordinamento giuridico italiano ha interesse che atti o fatti siano resi pubblici.Il sistema generale dei fatti giuridici è il seguente,anche c.d. strumenti di pubblicità:

Registri dello stato civile,il registro delle imprese,i registri immobiliari,il pubblico registro automobilistico,il registro navale,il registro delle aereomobili.

(segue all'interno)

Il sistema della pubblicità dei fatti giuridici si differenzia in tre sottinsiemi,che sono: la pubblicità notizia,quando un adempimento pubblicitario ha lo scopo di rendere noto una determinata vicenda ai terzi,evitando che l'omissione dell'adempimento possa derivare l'invalidità o l'inefficacia dell'atto da pubblicizzare;poi si ha la pubblicità costitutiva quando l'adempimento è l'elemento integrante di una fattispecie negoziale,oltre a rendere nota una vicenda ai terzi.L'omissione dunque rappresenterebbe una lesione dell'atto da pubblicizzare,impedendo il prodursi dei suoi effetti.Infine si ha la publicità dichiarativa quando l'adempimento pubblicitario consente di opporre un determinato atto nei confronti dei terzi,che prima della pubblicità è come non fosse mai stato compiuto.

La trascrizione.

L'istituto della trascrizione immobiliare è contenuto nell'at.2643 c.c. e si intende per esso come forma specifica di pubblicità per le vicende che riguardano i diritti reali immobiliari.Si rendono pubblici per mezzo della trascrizione i seguenti atti:

i contratti che trasfriscono la proprietà die beni immobili;i contratti che costituiscono,trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili,il diritto di superficie,i diritti del concedente e dell'enfiteuta;i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali,il diritto di uso sopra beni immobili,il diritto di abitazione;

gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;

i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari,eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;

gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;

i contratti di locazione dei beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;

gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti,per un termine maggiore di tre anni;

i contratti di società e di associazioni con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari,quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata;

gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente;

i contratti di anticresi;

le transazioni che hanno poer oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti,

le sentenze che operano la costituzione,il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.

 ll principio del Consenso traslativo.

Ai sensi dell'art.1376 c.c. nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o di un diritto su di essa,vige il principio del consenso manifestato nelle legittime forma dalle parti,il c.d. consenso traslativo.

Cosa significa?

Che la proprietà e il diritto su di essa si trasferiscono per il semplice consenso delle parti.

Questa condizione giuridica del nostro sistema consentirebbe a chi acquista per secondo ma trascrive per primo di prevalere sull'acquisto del bene o dei suoi diritti.Il fenomeno è anche conosciuto come doppia vendita immobiliare.

la trascrizione in Italia a differenza della Germania,ad esempio,non è un elento della fattispecie che conduce all'acquisto del diritto,essendo infatti come spiegato  sufficiente il consenso.

Attenzione dunque poichè si potrebbe acquistare una proprietà da colui che in malafede potrebbe aver già venduto o potrebbe vendere ad altri successivamente,incamerando le caparre degli sprovveduti.

In linea teorica chi si è spogliato della proprietà con la prima vendita,perderebbe la titolarità del diritto sul bene(nemo plus iuris transferer potest quam et ipse habet) e dunque non potrebbe vendere un'altra volta.Dottrina e norme non sopperiscono a questa domanda,anche se l'opinione prevalente che cerca di coordinare il principio della trascrizione con il principio del consenso traslativo,ritiene che il primo acquirente acquista immediatamente agli effetti dell'art.1376 c.c.,ma l'acquisto è soggetto ad una implicità condizione risolutiva quando si verificasse l'ipotesi che altri trascrivano l'acquisto anterioramente alla sottoscrizione del suo atto.Retroattività reale dunque,fa si che il secondo acquirente che trascrive per primo,acquista direttamente dal venditore,intendendosi risolta la prima vendita con effetto retroattivo.

Nella realtà le cose potrebbero non andare in questa direzione,poichè il venditore in mala fede ,una volta spogliatosi del bene ,ed avendo venduto il diritto a più contraenti,potrebbe non avere più nella sua disponibilità il frutto di quelle vendite e non offrire alcuna gaanzia per la restituzione della caparra versata dal primo acquirente o dal terzo acquirente e non rispondere dunque anche dei danni eventualmente cagionati.

Dove si effettua la trascrizione?

La trascrizione nei registri immobiliari si effettua tramite la predisposizione e la presentazione del titolo e della nota di trascrizione art.2659 c.c.,presso l'Agenzia del territorio che ha preso il posto dei vecchi Uffici Pubblici delle conservatorie immobiliari.

Art.2659 c.c. nota di trascrizione.

Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari,insieme con la copia del titolo,una nota in doppio originale,nella quale devono essere indicati:ECC.ECC.

 

 


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