CROLLO DEL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA NEL 2009.Risponde Matteo Corsini

Roma 31.12.08 (corsera.it) Anche se dovremmo essere preoccupati perchè Francesco Rutelli  sostiene che Romeo era "un notissimo imprenditore immobiliare " e proprio ieri qualcuno dalle parti della sinistra faceva affari e appoggiava le scalate di  Ricucci o Coppola,modestamente proviamo noi ad analizzare l'andamento del mercato,vantandoci di non avere mai avuto appalti pubblici da nessuno.Modestamente già nel 2005 mettendo in guardia le autorità sull'imminenza di un crollo del mercato immbiliare.

Il Corriere della Sera on line pubblica le analisi per il settore immobiliare per il 2009 in prima fila la solita Gabetti che dichiara "il prezzo medio degli immobili è destinato a scendere circa del 6% fino ad ora ha perso poco." Eppure la società Gabetti -è informazione nota -è stata costretta per l'anno in corso a chiudere tutte le agenzie dirette e affidare il nome della società a quelle in franchising,segno evidente che qualcosa non andava per il meglio,anzi precipitava peggio del 6% stimato del crollo del mattone.

 La discesa dei valori è evidente noi l'abbiamo sempre sostenuto,perchè il rapporto rendimento costo dell'investimento non era sostenibile,vale a dire le rate dei mutui o del leasing era superiore al valore della locazione.Noi l'abbiamo sostenuto fin dal 2005 ,eppure gli avveduti politici e gli esponenti delle autorità di controllo come Fazio erano affaccendati in ben altre questioni che riguardavano gli equilibri di potere più che le necessità del popolo bue.

Ma adesso il Corriere della Sera prende un granchio grosso e grasso come Mieli e si affida alle analisi di un gruppo che anzichè fare utili taglia i costi per rimanere a galla e non riflette che l'inversione di tendenza del mercato immobiliare potrebbe assumere toni interessanti grazie alla discesa dell'euribor manifestatasi in questi ultime settimane.Abbiamo già sostenuto che le analisi immobiliari che effettua anche Nomisma non hanno alcun valore,perchè non proiettano i dati nel futuro,ma analizzano il passato e quindi sono letture inconcludenti,insomma sosfisticati sistemi per acquisire ricche parcelle senza offrire alcun servizio di pubblica utilità.Questo è un sistema che paga le cose inutili e le cose utili le lascia in disparte.Ma poi succede che questi leader politici che si accoppiano con personaggi incredibili,finiscono coinvolti nelle tempeste giudiziarie,gli assessori vengono arrestati.Questo è un paese in cui tutti cercano le scorciatoie e nessuno capisce che per andare da qualche parte si deve lavorare,lavorare e sodo.Non esistono scorciatoie per il benessere e quindi anche la via politica è una alterazione del sistema.Ma come si dice tra "scemi c'è decoro".

Le nostre analisi sono diverse ,in questo momento il mercato immobiliare dei grandi immobili soffre per la carenza di liquidità delle banche che certamente sono restie a elargire cospicui finanziamenti ad un solo interlocutore,preferiscono magari frazionare il rischio ,così  il mercato retail diventa il segmento più interessante e secondo noi dà evidenti segni di risveglio,un certo mercato si intende,quello che può permettersi di pagare un immobile con una buona parte di liquidità.Non siamo dunque così pessimisti per il mercato immobiliare italiano,al contrario siamo ottimisti,questa leggera gelata ha fatto fuori i rami secchi e un buon inverno,noi sciatori montanari lo sappiamo,serve a fortificare gli alberi forti.

Vi auguro Buon Capodanno,buon vento per chi sta in barca,e sopratutto buona neve per chi andrà a sciare.

Matteo Corsini

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fONTE Corriere della Sera .ROMA - Continuerà anche nel 2009 il periodo terribile del mercato immobiliare italiano. Secondo le stime di uno dei principali operatori del settore, Gabetti, il prezzo medio degli immobili è destinato a cedere circa il 6%, perché "fino ad ora ha perso poco", spiega Guido Lodigiani, direttore dell'ufficio studi. Finora la crisi si era materializzata soprattutto in una riduzione delle compravendite. Il crollo delle vendite sembra potersi arrestare, anche se il 2009 si chiuderà comunque in negativo con un - 3% dei passaggi di proprietà: "il mercato delle compravendite, si stabilizzerà dopo le forti contrazioni subite negli scorsi anni, soprattutto nelle grandi città" affermano i tecnici della società.

Oltre a queste stime, Gabetti anticipa alcuni dei fenomeni che animeranno il mercato il prossimo anno: sconti per le grandi metrature, problemi di abbondanza di nuove case nei centri più piccoli e l'incremento del numero delle case in affitto. Lo studio presenta anche una divisione in base alle dimensioni della città che mostra come i centri medi e piccoli soffriranno di più il calo delle vendite e la città medie avranno invece un calo minore del prezzo.

Analizzando la due maggiori città italiane, si vede che la situazione è simile ma con indicatori invertiti: Milano terrà meglio sul versante prezzi, flessione del 5% contro il -6% delle transazioni, mentre a Roma si dovrebbe avvertire meno il calo delle vendite con un -2% rispetto alla media nazionale del -3%.

Si conferma dunque per il prossimo anno un mercato più favorevole a chi acquista casa rispetto a chi la vende, aiutano anche i tassi dei mutui: ieri l'Euribor ha segnato un nuovo record negativo. Il tasso a tre mesi, riferimento che le banche utilizzano per gran parte dei mutui a tasso variabile, è arrivato al 2,928% il livello più basso dal 29 maggio 2006. Crolla ai minimi dal 2004 anche l'altro tasso interbancario, il Libor, ora all'1,44% per i prestiti a tre mesi.

Si tratta però di un sollievo dopo anni di continui rincari. Federconsumatori ha calcolato che dal 2001 ad oggi i costi relativi all'abitazione sono lievitati del 35% (da 730,55 del 2001 a 989,40 del 2008) per chi ha comprato casa. L'aumento delle rate dei mutui a tasso variabile è stato mediamente di 200 euro al mese e ha coinvolto oltre 3 milioni di famiglie. Consistenti rincari, poi, hanno interessato soprattutto le bollette energetiche: + 54% per il riscaldamento e + 40% per il gas. Si aggiungono i costi di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, +189%.

Ancora peggio è andata a chi è in affitto: +79%, passando da un costo mensile di 610 euro nel 2001 a 1.090 Euro del 2008. Decollate anche le spese di condominio, aumentate del 74%, e quelle per il riscaldamento, luce e gas (aumentate rispettivamente del 54%, 64% e 40%). In totale per i locatari i costi mensili nel 2008 sono stati pari a 368,40 euro, ben il 54% in più rispetto al 2001 si fermavano a 238,65 euro al mese.