CORSINI : MERCATO IMMOBILIARE , USCITI DALLA CRISI SARANNO FUOCHI D'ARTIFICIO.

Milano 2.3.2009(Corsera.it) di Matteo Corsini.Presidente di Corsini real estate consulting.

Per contrastare la crisi e sopratutto la deflazione,il Governo Usa e il Tesoro sono costretti a indebitarsi per sostenere le loro imprese e a stampare moneta. Tra qualche anno usciti dalla crisi il mercato immobiliare schizzerà nuovamente in alto,perchè la gente si renderà conto che i soldi saranno stati depauperati del coefficiente inflattivo annuo.Il mercato immobiliare rappresenta il contrappeso all'inflazione,anche se oggi la crisi converge proprio sul mattone che indirettamente ha causato il tracollo di molti istituti finanziari che hanno elargito moneta in cambio di appartamenti e uffici risucchiati dal fenomeno della bolla immobiliare.(segue all'interno)

Comprare in tempi di crisi il mattone è dunque il sistema migliore per veder accrescere il patrimonio personale,proprio quando moltissimi investitori schiacciati dalla crisi finanziaria sono costretti a mollare la presa e a svendere gli investimenti immobiliari.Una fase critica che comunque ha avuto come contromisura delle ricette validissime,sia da parte della vecchia e nuova amministrazione USA e da parte dei vertici della UE. Non dimentichiamoci che anche George W.Bush è intervenuto tempestivamente per contrastare il tracollo del primo operatore assicurativo del mondo AIG,compiendo uno sforzo enorme iniettando nelle casse del colosso in crisi 150miliardi di dollari. La strategia è poi stata seguita anche nei confronti di Citigroup e Bank of America,mentre al loro destino vennero lasciate le banche che avevano come attività principale quella di costruire i CDS come elemento dominante .Trasferivano il rischio,non lo assicuravano,come molti immaginano sia un CDS,mentre al contrario AIG si assumeva il rischio di assicurare i contratti dei CDS,cosa ben diversa.

Acquistare dunque proprietà immobiliari ad alto rendimento o con prospettive interessanti è l'alternativa ai destini della borsa fatta invece per i palati forti e per chiunque ami lo stress quotidiano dell'altissima volatilità.Nessuno infatti può prevedere oggi quando finità l'onda 5 del mercato orso come la chiamano gli addetti ai lavori e quanto sarà intensa prima di ripartire con rialzi duraturi.

Sicuramente le parole di Silvio Berlusconi oggi sono di tutto interesse perchè una volta per sempre scacciano via i presentimenti negativi sulle nostre principali banche,come ha detto il Premier nessuna di loro ha effettuato investimenti in asset tossici in maniera massiccia e il nostro sistema è relativamente indenne dal caos creato dalla manipolazione del trasferimento del deterioramento del profilo di credito della clientela . 

Soltanto una banca italiana ricorrerà ai Tremonti bond e questo è sicuramente un auspicio per il benessere del nostro mercato interno,che per altri versi dovrà invece contrastare le onde anomale di questa crisi,soprattutto in casa Unicredit,dove l’esposizione nei paesi dell’Est è un fattore endogeno negativo per il momento,ma che forse in futuro potrebbe rivelarsi come l'effetto scatenante una ripresa immensa.

Dobbiamo infatti sempre ricordarci che il rapporto degli impieghi e dei depositi è sufficientemente tranquillo in casa Unicredit anche nei confronti della clientela dell'est e dunque quando cominceranno a consolidarsi i dati inflattivi ,la crescita patrimoniale potrebbe essere molto solida contando su una ripresa di tutto il comparto immobiliare anche dell'Est.

Lo schema è quello adottato anche dal Governo americano nei confronti di AIG che impegnata nelle dismissioni delle attività remunerative del gruppo  come ad esempio la controllata AIA,ha preferito trovare un accordo con il management per ripianare i primi loans( i prestiti concessi a settembre) ,acquistando direttamente azioni di queste aziende che producono denaro e che dunque nei prossimi mesi od anni potranno essere vendute a prezzi di maggiore interesse rispetto ad oggi.

La crisi odierna congela dunque il valore reale delle aziende,ma non c'è dubbio che al primo segnale di tranquillità dei mercati queste si apprezzeranno oltre l'inimmaginabile. Gli effetti contrastanti del desiderio di investimento oggi si annullano e più tempo passerà maggiori saranno gli effetti di questo rilancio.

Citigroup.Anche i provvedimenti che riguardano il colosso bancari americano sembrano suscitare maggiore interesse oggi,anche se il fenomeno economico Noriel Rubini parla di accordo di mezza gravidanza half pregnant,come lo ha definito lui pubblicamente in questi giorni. Infatti il fatto che il Tesoro Usa ha deciso di convertire i suoi investimenti da azioni privilegiate in azioni ordinarie arrivando a possedere il 36% dell’intero capitale per l’economista equivale ad un mezzo rimedio o ad una semplice ammissione che l’azienda è di fatto stata nazionalizzata ma con un rapporto inferiore a quanto considerato fino a qualche giorno prima.

Non si può più parlare dunque di nazionalizzazione o non nazionalizzazione,ma della proporzione di questa nazionalizzazione avvenuta. Per Rubini inoltre una completa nazionalizzazione avrebbe comportato una pulizia definitiva dei bilanci delle banche,perché avrebbe costretto lo Stato a vendere gli asset tossici non essendo in grado di gestirli.

Qualora si voglia considerare la possibilità di essere nello stato di una mezza gravidanza le risoluzioni adottate dal Governo Usa sembrano garantire al contrario una gestione proprio degli asset tossici che attraverso le svalutazioni potranno rientrare nell’amalgama dei bilanci ed esser sputati uno dietro l’altro nel corso del tempo e qualora il mercato immobiliare sia in grado di riassorbire i suoi cedimenti,forse tornare utili un domani ed esprimere valore. La lezione a cui abbiamo sempre assistito è che infatti le banche vendono i propri asset immobiliari nel momento dei grandi rialzi del mercato immobiliare e viceversa incamerano nuovi asset quando i finanziamenti accordati alla propria clientela si arrugginiscono fino ad entrare in mora e quindi ad essere pignorati dalle banche stesse.

Molte delle attività sottostanti ai CDS sono infatti contratti di mutuo e prima o poi le case,gli uffici e i centri commerciali rientreranno nella sfera giuridica degli istituti bancari e di chiunque vi abbia messo sopra le mani e domani trascorsa la crisi,avranno un valore e come successo nel 1998 potrebbero essere sulla linea di partenza di un nuovo eldorado dell’immobiliare,per rigenerare quel ciclo di vitalità del settore che quando arriva inonda di benefici anche le classi sociali più deboli,quelle che astutamente vendevano le proprie abitazioni a prezzi folli ,spostandosi negli hinterland andando ad abitare case nuove e ristrutturate in mezzo al verde,lasciando agli speculatori le case vecchie nei centri abitati e inquinate dal traffico.