CorSera.it Matteo Corsini
E' sempre piu' frequente imbattersi nella vendita di case gia' vendute o come nel caso della organizzazione di Danilo Guadagnoli,di ritrovarsi ad acquistare la casa da qualcuno che ha assunto fraudolentemente l'identita' del legittimo proprietario.
Tra i tanti pericoli che un acquirente corre nell'acquisto di una casa,truffe, imbrogli o raggiri, c'e' anche quello di imbattersi incautamente nella commercializzazione di una casa gia' venduta o almeno promessa in vendita ad un terzo soggetto.Quella che vi raccontiamo e' il caso di un appartamento siro in Roma in Via Gaetano Donizetti 7 intestato alla Mauson Assets Management Geie e commercializzato dalla agenzia immobiliare di Roma Nervi Spa.Il caso come vedrete e' molto interessante poiche' l' immobile e' stato conferitro ad un Geie (gruppo europeo di interesse economico) le cui finalita',come vedrete, sono del tutto diverse da quelle che emergeranno in questo caso di "beffa immobiliare ".
L'affare immobiliare che tratteremo e' relativo alla compravendita di uno spettacolare appartamento, sito in Roma, in Via Donizetti 7 di circa 240 mq , di proprieta' di un GEIE Mauson assets managment con sede in Gran Bretagna.L'appartamento ad oggi risulta commercializzato dalla Nervi spa di Roma, presente su alcuni siti web di annunci immobiliari, tra cui Immobiliare.it .
L'appartamento e' in realta' gia' stato promesso in vendita ad un compratore F.A. ,ma non solo, da una attenta verifica effettuata alla Conservatoria dei registri immobiliari, risulta che sullo stesso immobile vi siano alcune trascrizioni, per effetto di azioni giudiziarie intentate da terzi con richiesta di nullita' degli atti di conferimento immobiliare verso lo stesso soggetto giuridico GEIE Mauson asstes managmenet. Risulta il Geie gravato da ben alte due trascrizioni afferenti liti giudiziarie, per il recupero di somme dovute per oneri condominiali, non corrisposti relative al condominio di Via Donizetti e del condominio di Via Rovereto. Come forse non tutti i lettori sanno, la trascrizione e' una forma di garanzia prevista dal nostro ordinamento giuridico, poiche' alla data della trascrizione retroagiscono gli effetti della eventuale sentenza di una lite giudiziaria. Pertanto possiamo sostenere che la funzione giuridica di una trascrizione e' quella anticipatoria degli effetti giuridici di una sentenza .
La beffa in questo caso si articola su tre fronti : revoca del conferimento immobiliare verso il Geie, causa morosita' condominiali e una lite insorta niente di meno che sul diritto di proprieta' gravante sull'immobile conferito.
L'agenzia Nervi spa, peraltro anche diffidata dal promissario acquirente, continua a commercializzare la vendita dell'appartamento anche via web.Quali siano le finalita' e' intuibile immaginarlo,qualora l'agenzia riuscisse a ricevere un'offerta di acquisto e poi farla accettare dalla parte venditrice,avrebbe maturato il diritto delle provvigioni.
Qualora il potenziale cliente, dovesse omettere di effettuare le nostre stesse verifiche,si ritroverebbe ad aver sottoscritto una proposta di acquisto per una casa gia' promessa in vendita ad un terzo soggetto, peraltro appartamento intestato ad un Geie, in uno stato di evidente dissesto finanziario,la cui residenza e' in Gran Bretagna in un'isola della Manica.
Quali sono i pericoli che corre il potenziale acquirente?
La perdita della caparra sarebbe il primo danno, poi ci sarebbe la conseguenza di ritrovarsi un pugno di mosche in mano, perche' l'immobile e' stato promesso in vendita ad un altro soggetto,dulcis in fundo,l'acquirente si ritroverebbe a dover corrispondere all'agenzia perfino le onerose provvigioni, senza aver mai acquistato alcunche'.
Nel caso che stiamo trattando, il promissario acquirente F.A., che ha sottoscritto la proposta di acquisto presso gli uffici della agenzia immobiliare Compagnia Immobiliare Tevere con sede in Roma Via Aurora 39 ,ad oggi ha visto volatilizzarsi 20 mila euro,i costi per le spese legali ,ma sopratutto ,malgrado abbia agito in giudizio per eseguire il contratto di compravendita,si vede ancora commercializzato l'immobile da parte dell'agenzia immobiliare Nervi spa,con il rischio che l'appartamento possa essere ceduto ad un un soggetto terzo,questo con ulteriore danno per il promissario acquirente che si vedrebbe dunque spogliato dell'immobie. Nel caso in cui la domanda di esecuzione del contratto in forma specifica, ex art 2932 c.c.,fosse accolta dal giudice di merito, il promissario acquirente, diventato nel frattempo il proprietario dell'immobile,dovrebbe cimentarsi in una lunga azione giudiziaria, al fine di rientrare in possesso dello stesso.Questa storia ha dell'incredibile, poiche' risulta chiaramente, presso la Conservatoria dei registri immobiliari, che la casa e' stata compravenduta a favore del promissario acquirente F.A.Malgrado l'agenzia Nervi spa sia stata diffidata,continua a commercializzare la vendita dello stesso nel tentativo di individuare un altro compratore o piu' compratori insieme.
Coinvolto nei sopralluoghi anche un noto tributarista romano, con studio in via Piemonte, che avrebbe sollevato il caso in esame lanciando l'allarme per il grave pericolo sociale che da una vicenda come questa si potrebbe originare :piu' acquirenti coinvolti nella stessa compravendita immobiliare, tra le altre cose con un dante causa un Geie in stato di grave dissesto finanziario, come appare chiaramente dal cospicuo debito maturato nei confronti di diversi soggetti.
Su questa vicenda, a tutela dei sacri diritti dei cittadini italiani, sta indagando la procura di Roma, che ha messo in campo il pm Francesco Saverio Musolino , il quale avrebbe aperto delle indagini per tentata truffa.Nella squadra investigativa anche Serpico, il maresciallo Gilberto e la sua squadra, il dream team del nucleo di polizia giudiziaria della Procura di Roma.
(CorSera.it dr .Matteo Corsini)
Matteo Corsini editore del Corsera.it e' anche un noto immobiliarista, esperto giurista degli aspetti amministrativi urbanistici e' anche autore di una delle denunce penali che ha contribuito a dare il via al processo contro l'organizzazione del noto truffatore Danilo Guadagnoli,il suo arresto e la condanna.Le indagini furono eseguite dalla stazione dei Carabinieri di Via Castellini e dalla stazione dei Carabinieri di Montesacro,tra di loro,ricordiamo i leggendari pluridecorati Vicebrigadiere D'armini e Maresciallo Speciale.
Che cosa significa l'acronimo GEIE?
Gruppo europeo di interesse economico, in acronimo GEIE, è una figura creata nell'ordinamento europeo con il regolamento comunitario n.2137 del 25 luglio 1985[1].Si tratta di una figura giuridica proposta dall'Unione europea avendo come riferimento il francese GIE (groupement d'intérêt économique) con lo scopo di unire le conoscenze e le risorse di attori economici di almeno due paesi appartenenti all'Unione. Nelle intenzioni dei legislatori europei, questo dovrebbe permettere a piccole e medie imprese di poter partecipare a progetti più grandi di quanto le loro dimensioni permetterebbero.
Nel caso in esame che abbiamo preso in considerazione evidenziamo che il bene immobiliare e' stato conferito al Geie con un costo modestissimo,relativo all'applicazione dell'imposta ipotecaria di trascrizione e dell'imposta catastale in misura fissa agli atti propri del GEIE,comportanti : "trasferimento di proprieta' di beni immobili, cositituzionie o trasferimento di diritti reali di godimento sugli stessi ".
In pratica per conferire o trasferire a titolo gratuito od oneroso un immobile al GEIE ,si pagano solo 168 euro di imposta catastale,168 euro di imposta ipotecaria e 168 euro di imposta di registro.Con poco meno di 1000 euro, chiunque potra' conferire un immobile grande o piccolo che sia, al GEIE, riuscendo ad esempio ad eludere il pagamento dei propri debiti con l'erario, che si ritroverebbe a dover intraprendere un'azione di recupero delle somme dovute allo Stato italiano avviando una procedura olte confine.Inoltre, ancora piu' difficile, sarebbe il percorso dell'amministratore di condominio qualora per altri motivi dovesse intraprendere un'azione esecutiva di pignoramento, verso un soggetto giuridico estero,questo con incalcolabile allungamento dei tempi e dei costi.
In questo senso il legislatore italiano dovrebbe accendere un faro sul GEIE, poiche' ad oggi,pur essendo stato costituito e regolamentato con finalita' sociali molto interessanti, rimane uno strumento valido per sottrarre beni immobiliari ,non soltanto alle mire del fisco italiano ma sopratutto di creditori di ogni tipo.
Tuttavia il fine del GEIE non è quello di ottenere un profitto, per quanto questo non sia vietato, quanto piuttosto fornire un ausilio alle attività delle imprese europee che lo costituiscono.
Caratteristica principale di un GEIE è che deve essere costituito da aziende di almeno due paesi appartenenti all'Unione europea mentre non è permesso ad aziende di paesi terzi di partecipare; inoltre, al momento della costituzione, si può decidere se dare o meno una scadenza predeterminata al GEIE.
Il legislatore europeo al riguardo lascia notevoli spazi di autonomia in cui operare. Ciò perché i singoli Stati avrebbero dovuto uniformare questo nuovo tipo di soggetto a quelli già esistenti nelle varie legislazioni interne. Così in alcuni stati, come la Francia, i GEIE sono stati assimilati a enti nazionali con le medesime caratteristiche (i citati GIE); altrove sono stati istituiti appositamente dei gruppi nazionali di interesse economico. Ovviamente questo ha comportato che le normative relative ai GEIE differissero anche di molto da stato a stato. In ogni caso, un GEIE è sottoposto alla giurisprudenza dello Stato in cui è situata la sede che, per questo motivo, deve essere dichiarata nell'atto costitutivo pena l'invalidità della costituzione stessa.
Geie e fiscalita' in Italia alcuni cenni.
A denunciarlo è stato il Nucleo di Polizia tributaria della Guardia di Finanza di Roma: esiste un nuovo strumento di diritto commerciale utilizzato illecitamente da aziende e professionisti per occultare i patrimoni, piccoli e grandi, e sfuggire alla tassazione e ai creditori. Un po’ come sta succedendo, sino ad ora, con il Trust.
Si tratta del Geie, il Gruppo europeo di interesse economico, che da un lato garantisce una massimizzazione dei guadagni all’estero, dall’altra è un artificio per far sparire un intero patrimonio, celandolo in casse sicure.
Il Geie – istituito da un regolamento comunitario del 1985 – è assimilabile per certi versi ad un consorzio (di due o più società o professionisti di diversi stati membri). Esso consente a società o professionisti di diversi stati membri, di unirsi sotto un unico soggetto giuridico che opera secondo il settore di riferimento. Così, per esempio, ci potranno essere Geie composti da più avvocati o da più imprenditori edili, purché facenti parte di diversi stati membri dell’Ue.
Tuttavia, a volte, vengono costituiti dei Geie attraverso l’uso di “prestanome“, da soggetti che, per legge, non ne potrebbero fare parte, al solo scopo di fare falsi conferimenti economici in capo al Geie stesso, spogliando così di beni l’imprenditore che si trova oberato di debiti o, peggio, un soggetto legato alla criminalità organizzata.
In sostanza, il Geie viene utilizzato quale mero schermo fittiziamente interposto per ostacolare l’identificazione della reale proprietà dei beni.
È il caso appena svelato dalle Fiamme gialle, che hanno passato al setaccio i conti di un odontoiatra romano e della moglie, una dipendente pubblica, entrambi debitori verso l’Erario di 500mila euro, sottoposti a sequestro. I due sono stati iscritti nel registro degli indagati della Procura di Roma per sottrazione fraudolenta al pagamento d’imposte.
Nel corso delle indagini è saltato fuori un Geie, costituito nel 2011 a Londra che, formalmente, si occupava di locazione immobili. In apparenza nulla di strano, salvo poi trovare un filo che ha ricondotto il Geie all’odontoiatra. Esso, infatti, era composto da due società: una italiana che si occupa di rifinitura immobili (in cui l’odontoiatra e la moglie sono soci) e una britannica. Incrociando gli incartamenti societari è emerso che il legale rappresentate del Geie è lo stesso della società italiana, mentre quella britannica è risultata essere una “scatola vuota” amministrata da una fiduciaria controllata da una banca svizzera.
In sostanza, il Geie non aveva alcun motivo d’esistere salvo avere, nelle proprie casse, beni immobili tutti situati in Italia per 11 milioni di euro, risultati essere tutti riconducibili alla coppia.
Secondo la Gdf, dunque, “la costituzione del Geie è avvenuta al solo scopo di consentire allo stesso professionista di sottrarsi fraudolentemente al pagamento delle imposte attraverso la simulata alienazione del suo patrimonio immobiliare nel menzionato soggetto di diritto estero, costituito solo formalmente ed esclusivamente al fine di ottenere un effetto segregativo dei beni in esso conferiti”.
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