CORSERA MERCATO IMMOBILIARE COSA ACCADRA' DOPO IL LOCKDOWN? SCOSSA DI ASSESTAMENTO, EARTHQUAKE WAVES SUL ROLLING OUT DEI PREZZI DI MATTEO CORSINI

ZURIGO 21 APRILE 2020 CORSERA.IT by Dr.Matteo Corsini Cobra environment ltd London 

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La crisi economica e le prospettive negative spingono al rialzo il rischio sul mercato immobiliare, secondo quanto stabilisce l'indice Reri di Money Park, che nel primo trimestre si è attestato a 3.9 punti con uno 0,2 in più dei tre mesi precedenti , il suo valore più alto dalla sua entrata in vigore nelle misurazioni dei rischi economici. Segnale che potrebbe costituire un momento di rottura del settore, con un rolling out sui prezzi, in forte discesa. Ciò che si teme è infatti una scossa di earthquake, in altri termini assestamento immediato after lockdown. Domanda e offerta torneranno ad incrociarsi dopo il prolungato silenzio della quarantena, una pausa di oltre due mesi , e crackeranno il mercato del real estate, una sorte di fase " drogata " in cui sarà difficile individuare la direzione a medio termine.

Il mercato immobiliare salirà o scenderà?

Non lo sappiamo ancora, se i crollo del petrolio WTI, spingerà al ribasso i listini azionari, con il rischio bancarotta per tante società attive nello shale petrolifero o invece al rialzo rispetto alle spinte inflazionistiche che potrebbero generarsi dal mercato dei beni al consumo.Oppure, il crollo del petrolio, potrebbe scatenare a fasi successive, earthquake waves, forward di backwardation , che con il petrolio sotto zero, sono improbabili. Ma la follia delle scommesse e la prosecuzione del lockdown potrebbero spingere il petrolio anche aldilà di ogni imprevedibile proiezione.A conti fatti, la tradizionale resilienza del mercato immobiliare, questa volta potrebbe avvicinarsi alla rottura dell'attuale parterre dei valori, generando una fortissima spinta ribassista, a cui potrebbe allacciarsi una JPT ( jet-panic-turbolence ) indotto da crisi economica, disoccupazione, blocco delle principali filiere industriali legate al turismo, industria automobilistica, ecc.ecc.

Non sappiamo quanti saranno i fattori economici che spingeranno al ribasso la crisi, settore che non riusciranno a riprendersi nel brevissimo termine. Qui dipenderà dalla forza finanziaria che l'Europa e gli Usa Giappone e Cina,l imprimeranno sui mercati finanziari mondiali, ovvero se assisteremo ad un boost & selling o ad un recovering & deposit. Dove ci gireremo saranno proiezioni offuscate, effetto SF (Sea-Fog), utili per trarre in inganno i marinai di acqua dolce. La direzione del settore immobiliare, sarà frutto di un mix di spinte ribassiste e rialziste, che potrebbero attirare i capitali degli investitori come farli uscire, effetto BS (Banana-Squeeze). Ci saranno dei parametri logici che potrebbero creare un finto scenario di confidenza sull'andamento dei prezzi, per poi schizzare all'improvvio verso il basso o verso l'alto. Secondo il mio punto di osservazione, il mercato immobiliare potrebbe darci delle soddisfazioni, e fra tanti modelli economici di lungo periodo, fornire indicazioni di maggiore sicurezza. Quando c'è un terremoto, meglio avvitarsi alle fondamenta di un palazzo, che agli indici di borsa. Ma le vie di fuga, sono tante, come una scommessa su un ETF contango su WTI Petrolio. Una scommessa non da poco. Oppure scommettere sul fishing, aragoste, che forse non si troveranno più a prezzi decenti, in una società appannata nella ricerca di soluzioni per la diffusione della pandemia. Ciò a cu siamo difronte è lo scenario impressionante di un futuro senza segnali certi, direzioni illuminate e calcolate, perchè siamo dentro la tempesta, forse sulla cima, forse nella parte discendente, ma la spinta , la seconda ondata potrebbe essere più forte della prima, o probabilmente come sostiene il premio nobel 2008 francese prof. Luc Montagner,ciò che l'umanità sta fronteggiando è il prodotto di un esperimento scientifico, risultato di laboratorio di un innesto sul coronavirus da pipistrello, delle micidiali sequenze dell'HIV. Questo ce lo dirà la storia. La finanza come il mercato immobiliare mangiano storie, si nutrono anche di umori , dubbi, percezioni, proiezioni fianziarie, parametri di riferimento e di calcolo, che questa volta potrebbero tutte risultare inefficienti, anzi sterili, e forse banali difronte all'ignoto di una forza velenosa quanto micidiale, di cui ancora non conosciamo nulla, quando si arresterà definitivamente, e dove, in quale ultima spiaggia del nostro pianeta.

dr.Matteo Corsini ( corsinicase@gmail.com ) 

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Il Real Estate Risk Index (RERI) illustra una situazione di rischio medio con una tendenza al rialzo. L'incremento è dovuto all'orizzonte congiunturale molto fosco, con un previsto aumento della disoccupazione. Fino a quando però non vi saranno masse di senza lavoro gli indicatori economici al ribasso potrebbero peraltro anche fungere da calmiere, scongiurando prezzi eccessivi e rendendo quindi più sano il mercato, osservano gli specialisti di MoneyPark.

Nel primo trimestre del 2020 la crisi del coronavirus ha avuto uno scarso impatto negativo sulle transazioni: le operazioni previste sono state in gran parte completate e i prezzi degli immobili ad uso abitativo occupati dai proprietari sono diminuiti solo dello 0,43%. Nelle prime settimane di aprile è tuttavia apparso in modo evidente che i potenziali acquirenti attendono nell'acquistare casa: sia i venditori che i compratori sono alla ricerca di un maggior grado di sicurezza nella pianificazione.

Secondo MoneyPark fintanto che rimarranno incerte sia le previsioni sulla durata della crisi che la gravità della recessione, le transazioni sul mercato immobiliare saranno limitate. In seguito però si svilupperà una nuova dinamica. Sul fronte ipotecario, la società osserva grandi differenze tra gli offerenti più economici e quelli più costosi: nel corso della crisi del coronavirus le banche già precedentemente più care hanno aumentato i loro tassi d'interesse in modo più marcato rispetto alle compagnie di assicurazione, alle casse pensioni e alle fondazioni d'investimento.

Il RERI si compone di sei sottoindici, che considerano sia fattori macroeconomici come il tasso di disoccupazione e l'indice dei direttori agli acquisti, sia dati specifici sulla concessione dei crediti e sul mercato dei tassi.

L'indicatore va da 1 a 6: più alto è il numero, maggiore è il rischio sul mercato. Questo rischio può riferirsi sia ad una caduta dei prezzi, per esempio a causa di un calo della domanda, sia a un surriscaldamento del mercato, quale potrebbe essere un forte sganciamento dei prezzi immobiliari dal livello generale dei prezzi. L'indice viene calcolato dal primo trimestre 2014.