CORSERA DIRITTO URBANISTICO MATTEO CORSINI AGIBILITA’ PRINCIPIO DELLA INCOMMERCIABILITA’ EXTRAGIURIDICA.

Roma 19 maggio 2020 Corsera.it by dr.Matteo Corsini direttore scientifico Enciclopedia Universale delle Scienze Giuridiche

In mancanza di specifiche clausole contrattuali nella compravendita di immobili destinati ad abitazione

La normativa della agibilità è disciplinata dall’art. 24 del Testo unico dell’edilizia- d.P.R. n. 380/2001 – come modificato dall’art. 3 del D.lgs.222 del 2016.

Il certificato di agibilità- oggi segnalazione certificata di agibilità- è un documento con il quale si attesta la sussistenza, in un fabbricato, delle condizioni igienico sanitarie , di sicurezza, del risparmio energetico degli impianti installati, nel rispetto della normativa vigente. L’attuale normative prevede che la produzione di tale certificazione di agibilità non sia più ad elusivo onere del Comune , ma sia accessibile anche da un tecnico abilitato sotto la propria responsabilità previo recupero ed accertamento della intera documentazione attestante le condizioni di sicurezza, salubrità e conformità alla normativa vigente. Pertanto la segnalazione certificata di agibilità non attesta la conformità urbanistica dell’immobile,ma esclusivamente la sussistenza delle condizioni d’igiene e di salubrità dell’edificio, nonché a quelle dei livelli di risparmio energetico. Un edificio agibile per segnalazione autocertificata, non esclude che possa essere abusivo sotto il profilo edilizio ed urbanistico.

L’agibilità è una condizione giuridica fondamentale del bene compravenduto, la sua indisponibilità o la sua inottenibilità, causa un pregiudizio sostanziale al diritto di godimento dell’immobile da parte del potenziale acquirente. “L’agibilità è un elemento caratterizzante l’immobile in relazione alal sua intrinseca capacità di assolvere ad una certa destinazione economica-sociale, a soddisfare i concreti bisogni dell’acquirente.” (Cass. Civ., 20.12.1985,n. 6542).

C’e’ inoltre da valutare un altro ordine di regole fondamentali, che alle volte sfuggono alle ricostruzioni giuridiche degli esperti di diritto e sono gli aspetti esclusivamente edilizi sotto il profilo assorbente amministrativo. Gli interventi che rendono obbligatoria una nuova valutazione di agibilità, sono sostanzialmente quelli che hanno carattere “ strutturale “  e quelli che costituiscono il mutamento di destinazione d’uso. (Tar Toscana n. 634 del 7 maggio 2018)

La segnalazione certificata può riguardare le singole unità immobiliari, purchè siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Nella compravendita di immobili con destinazione abitativa, in assenza di specifiche condizioni contrattuali, la parte promittente venditrice è sempre obbligata a consegnare alla parte promissaria acquirente il certificato di agibilità, anche qualora  non sia contemplata nel contratto una specifica promessa in tal senso La Suprema Corte che il requisito della agibilità è implicito in un contratto di compravendita immobiliare ad uso abitativo ( Cass. Civ., sez. II, 20.08.1990, n. 8450.

Questo principio giuridico determina che la sola conoscenza del compratore del mancato rilascio della agibilità, senza una vera e propria condizione di esonero dal produrre tale certificazione, non consente alla venditrice di eludere l’obbligazione e conseguentemente ad escludere l’inadempimento contrattuale. (Cass.civ. sez.II,10.06.1991, n. 6576 ). La clausola rituale ( che potreste trovarvi nel modulo di qualsiasi agenzia immobiliare) inserita anche in un atto preliminare di compravendita o di trasferimento del diritto reale, “il bene è trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova “  non esonera la parte promittente venditrice all’obbligo di produrre tale certificazione. Tale dicitura, nella sua genericità deve essere ricondotta nell’alveo di una c.d. “clausola di stile “ , che pertanto risulta inidonea a produrre le condizioni giuridiche degli effetti di una “rinuncia “ prevista dal regolamento contrattuale. Non viene meno anche in questa situazione giuridica,l’obbligo del venditore di produrre la certificazione del bene oggetto del negozio giuridico.

 

Il principio della incommerciabilità extragiuridica.

La Cassazione ha più volte ribadito che l’immobile privo di agibilità è da ritenersi in commerciabile, nel senso di un b ene non fuori commercio, ma affetto da vizi di commerciabilità sotto un profilo eminentemente pratico, che riconduce al concetto di in commerciabilità economica e non giuridica. ( Cass.civ., sez.II, 20.04.2006,n.9253 ) . Nelle pronunce giurisprudenziali la connotazione extra giuridica, si esplicita nella valutazione in concreto del bene con particolare riferimento al valore di mercato in assenza dei requisiti della agibilità, da cui deriva in concreto una menomazione tecnica, quella di soddisfare la destinazione urbanistica del bene ad abitazione civile.

Si definisce anche “ridotta commerciabilità del bene “ o di “problemi di commerciabilità “ , il difetto di agibilità del bene immobiliare, che non potrà mai essere idoneo ad assolvere pienamente la sua funzione “ economico sociale “ nella sua destinazione tecnica di abitazione, in contrasto della sua condizione essenziale i “ concreti  bisogni”  che determinano il compratore all’acquisto del bene.  (Cass.civ., sez. II, 14.01.2014,n. 629)

Nell’ambito della contemplata autonomia contrattuale del nostro ordinamento giuridico, le parti potranno stipulare accordi relativi alla compravendita di fabbricati in difetto di agibilità, nella consapevolezza che la condizione deve comunque essere prevista nel regolamento contrattuale e la responsabilità per danni del venditore espressamente caducata o esonerata. 

La responsabilità contrattuale in capo all’alienante si potrà originare anche nella condizione predetta, ovvero, che pur in presenza di siffatto accordo, la parte venditrice abbia garantito la sussistenza dei requisiti astrattamente necessari per l’ottenimento della certificazione di agibilità e dell’immobile, e che questi risultino mancanti e irrealizzabili. (Cass.civ., sez.II,26 gennaio 2006, n.1514 ).

dr.Matteo Corsini

direttore scientifico Enciclopedia Universale delle Scienze Urbanistiche 

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