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CORSERA MARTA CARTABIA CAOS TRIBUNALE ROMA SEZIONE X AUTARCHIA GIURISPRUDENZIALE E COSTITUZIONALE MARIA LUISA ROSSI UN ALTRO GIUDICE INGEGNERE

Roma 25 aprile 2021 CorSera.it  a cura del dr.Matteo Corsini direttore scientifico EUSGU ( Enciclopedia Universale delle Scienze Giuridiche ed Urbanistiche ) 

Giustizia Italia. Caos alla Sezione X del Tribunale Civile di Roma. Il caso del procedimento civile n.r.g. 66577 /2017 sentenza di primo grado . Anche in questo caso un giudice che diventa ingegnere. Ci occuperemo delle sentenze dei Giudici di prime cure del Tribunale civile di Roma e senz'altro delle sentenze "ab personam" emanate dalla Corte di Appello di Roma.

Recenti  sentenze dei giudici di prime cure, ci convincono che sia in atto una totale autarchia rispetto alle leggi e al consolidato orientamento della Suprema Corte. Giudici che sbiadiscono concetti e principi ormai assorbiti dalla giurisprudenza di merito. Pubblichiamo il caso della sentenza n. 3977/2021 a firma del giudice Maria Luisa Rossi e le repliche avverse

Erroneità e illogicità della motivazione posta alla base del rigetto della CTU – Violazione degli artt. 112, 115, 116 c.p.c.

Violazione e falsa applicazione degli articoli 1176, 1218, 1350 e 1470 e ss. c.c./errata valutazione sugli obblighi riconnessi al promittente venditore di un contratto preliminare di bene immobile

Violazione e falsa applicazione dell’art.  29, comma 1 bis della L. 27.2.1985 n. 52, art. 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/2001 /Errata valutazione in termini di non trasferibilità del cespite sia sotto il profilo urbanistico che catastale/ omessa valutazione della quanti minoris in violazione degli artt. 1453, 1477, 1490 e ss. c.c..

Il D.L. 78/2010 al Titolo II è rubricato: “contrasto all’evasione fiscale e contributiva”, L’art. 19 “aggiornamento del catasto”. La legge ha un fondamento pubblicistico e si pone uno scopo meramente fiscale di contrasto all’evasione fiscale e contributiva conseguente al mancato aggiornamento catastale dello stato degli immobili. Il tutto è chiarissimo ed è ben spiegato anche dalla stessa giurisprudenza di legittimità (ci riferiamo a Cass. 8611/2014).  Ciò implica che, come detto, non ogni difformità tra lo stato dei luoghi e le risultanze catastali rileva ai fini della normativa scrutinata ma solo quelle incongruenze che producono una rilevante incidenza di natura “fiscale” e quindi una variazione rilevante nella rendita catastale.

 Violazione e falsa applicazione dell’art. 91 e 92, c. 2 c.p.c

Violazione e falsa applicazione dell’art. 1175, 1176,  1754, 1755, 1759 c.c. , L. 39/89 e D.lgs. L. D.lgs. 59/2010. 

 

zione          sentenza n. 3977/2021 emessa dal Tribunale di Roma, Sez. X, Dott.ssa Maria Luisa Rossi il 25 febbraio 2021, pubblicata in data 8 marzo 2021, nel procedimento R.G. 66577/2017  

FATTO E SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO

Con atto di citazione passato per la notifica in data 05/10/2017 il Sig. .........................conveniva in giudizio il Sig. ............................................. per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “1) Accertare l’autenticità delle sottoscrizioni apposte dal dott. ................................. e dal Sig. ....................................alla scrittura privata contenete contratto preliminare di assegnazione in data 30 agosto 2017; 2) ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. con sentenza costitutiva, trasferire in favore dell’attore dott. .................................. la proprietà dell’immobile sito in Roma, via .........................., identificato al catasto al foglio n.............., mappale ............., sub 17, cat. A2, cl. 5, vani 4, r.c. € 1890,23 per il quale il contratto preliminare di assegnazione ne è causa, con gli accessori e le pertinenze; 3) condannare il Sig. ........................ a liberare da ogni ipoteca, gravame e altro vincolo esistente, l’immobile promesso in assegnazione all’attore come sopra specificato; 4) condannare il Sig. ............................ a compiere quanto necessario per il rilascio del certificato di agibilità dell’alloggio per cui è causa nonché ad eliminare i vizi e difetti presenti nello stesso immobile; 5) in via subordinata disporre la riduzione del prezzo dell’assegnazione e condannare .......................... a restituire all’attore la parte di prezzo che verrà determinata, con interessi e rivalutazione pecuniaria; 5) condannare il Sig. ...............................ed il Sig. ................................., in solido, al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dall’attore in dipendenza dei fatti e degli inadempimenti posti in essere con interessi e rivalutazione pecuniaria, e nello specifico condannare il sig. ............................. per evidente dolus malus contrattuale, con condanna esemplare al risarcimento danni per lesioni evidente di mandato ex art. 1705 cod. civ. e lesione di aspettativa di diritto di parte attrice; 6) con vittoria di spese ed onorari del giudizio”.

Deduceva l’attore che a fondamento della propria domanda aveva sottoscritto in data 9 agosto 20............. con il sig. ....................i, su mandato dell’agenzia immobiliare ........................., proposta di acquisto di un immobile di proprietà del convenuto al prezzo di € ...................................

Nella medesima proposta accettata dal sig. ........................veniva previsto la corresponsione della somma di € ......................................a titolo di caparra confirmatoria all’esito delle verifiche che avrebbe dovuto svolgere il Notaio incaricato dal promissario acquirente entro e non oltre il giorno .....................settembre 20.............. , di cui € .........................versate all’atto della presentazione della proposta.

Senonché all’esito di una richiesta istruttoria per la verifica tecnica urbanistica da svolgersi sull’immobile, il Notaio ............, incaricato, riteneva dover svolgere una due diligence al fine di verificarne i titoli, la legittimità urbanistica e le irregolarità.

Nell’ambito del rapporto contrattuale, il Sig. ............................ ometteva di produrre tutta la documentazione richiesta nonché di ottemperare alle necessarie verifiche richieste dal dott.....................................

In ragione delle irregolarità urbanistiche riscontrate e del mancato rilascio da parte della proprietà della documentazione attestante il possesso dei requisiti previsti dalla legge per la stipula dell’atto di compravendita, il Sig. ..................................è stato costretto ad adire il Tribunale di Roma anche per ivi sentire dichiarare la riduzione del prezzo dell’assegnazione e condannare parte attrice in solido con l’Agenzia Immobiliare nella persona di .................................al risarcimento di tutti i danni subiti in dipendenza dei fatti e degli inadempimenti posti in essere per evidente dolus malus contrattuale.

Si costituivano le parti nel giudizio e il convenuto contestava la domanda attorea e formulava domanda di accertamento della intervenuta risoluzione del contratto.

L’Ill.mo Sig. Giudice del Tribunale di Roma, Sezione X, Dott.ssa Maria Luisa Rossi, all’esito del procedimento, definitivamente pronunciando nella causa contrassegnata dal R.G. n. 66577/2017, con sentenza n. 3977/2021 emessa il 25 febbraio 2021 e pubblicata in data 8 marzo 2021, notificata in data 23 marzo 2021 e 30 marzo 2021 così decideva:“ respinge ogni domanda proposta da .........................i nei confronti di ......................e della società L......................................in liquidazione; dichiara inammissibile ogni domanda proposta nei confronti di.............................................; in accoglimento della domanda riconvenzionale, condanna ..........................al pagamento in favore della società convenuta, della somma di € ..........000,00, oltre iva e interessi legali dalla data della costituzione in giudizio della società al saldo; condanna ........................ alla rifusione delle spese di lite in favore di ............................, spese che liquida in € ...................... oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge; condanna ............................alla rifusione delle spese di lite in favore della società La ......................................., in liquidazione, spese che liquida in € .......................... oltre iva cpa e rimborso spese generali come per legge

L’impugnata sentenza è ingiusta ed errata e va riformata totalmente per i motivi di seguito indicati.

* * * * *

Premessa. Fulcro della questione.

A) Il sig. ......................e il sig. ...........................hanno sottoscritto (circostanza dichiarata pacifica dal Tribunale) un contratto preliminare in ragione del quale il primo si era obbligato a vendere e il secondo si era obbligato ad acquistare l’immobile di cui è causa per il prezzo pattuito di € ......................

All’esito dell’istruttoria, solo documentale e senza avvalersi di CTU, il Tribunale ha rigettato la domanda del ....................... tesa ad accertare l’inadempimento del ........................... ma nel contempo ha rigettato anche la domanda di esecuzione in forma specifica del promissario acquirente avendo accertato delle irregolarità sotto il profilo urbanistico e catastale tali da impedire l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c..

Ha tuttavia affermato che il promittente venditore non potesse affermarsi inadempiente in quanto aveva fornito la documentazione, ai notai incaricati dall’attore, per verificare la situazione urbanistico-catastale del cespite. Ha quindi concluso condannando il .......................a  pagare le provvigioni al mediatore intervenuto nell’affare nonché le spese di lite al .......................

B) Appare con immediatezza l’evidente ingiustizia della sentenza tenuto conto che il promissario acquirente, sebbene non dichiarato inadempiente, si vede costretto a dover rimborsare le spese di lite ad un promittente venditore che, a dire del Tribunale gli avrebbe promesso in vendita un cespite non trasferibile, nonché pagare un’agenzia per avergli introdotto un “non” affare.           

C) Nello specifico:

è quindi interesse dell’appellante impugnare i seguenti capi della sentenza:

  • Laddove il Giudice afferma che il promittente venditore non fosse inadempiente in quantol’impedimento al trasferimento della proprietà non può ritenersi attribuibile ad un comportamento inadempiente del venditore, dal momento che è dimostrato per tabulas che questi mise a disposizione del notaio tutta la documentazione richiesta e che, anche dopo la introduzione del presente giudizio, diede incarico ad un tecnico di redigere una relazione per rappresentare lo stato del bene con riguardo ai profili urbanistici ed edilizi, tenuto conto della domanda di condono presentata dalla sua dante causa” in tal modo violando e falsamente applicando le disposizioni di legge in materia di inadempimento contrattuale travisando gli obblighi cui è tenuto il promittente venditore di un immobile ex artt. 1176, 1218, 1350  e 1470 e ss. c.c. e per di più travisando il fatto non essendo affatto vero che il .....................consegnò la documentazione necessaria al fine di verificare la regolarità del cespite.
  •   Laddove il Giudice, senza avvalersi di CTU, ha rigettato la domanda ex art. 2932 c.c. sostenendo fossero state riscontrate irregolarità urbanistiche che impedivano il trasferimento del cespite:  “nella fattispecie, peraltro, non solo non vi è la dichiarazione di conformità della parte venditrice, ma vi sono elementi consistenti di segno contrario: entrambi i notai incaricati dallo stesso attore hanno rappresentato la sussistenza di criticità con riguardo alla regolarità edilizia-urbanistica del bene e la necessità di approfondire detto aspetto; il notaio ..............il 27 dicembre 2017 scriveva della necessità di intraprendere una due diligence urbanistico-catastale. La nota tecnica allegata a questa mail e, successivamente la relazione redatta a seguito di sopralluogo dal geometra .............. indicano chiaramente la presenza di irregolarità che, di certo, non possono trovare componimento nell’ambito del giudizio intentato” in tal modo violando l’art. 40 L. 47/85 (or art. 46 del DPR 380/2001) in quanto si erano forniti gli elementi minimi necessari ai fini della pronuncia di trasferibilità  e comunque falsamente applicandolo alla fattispecie del contratto ad effetti obbligatori e per di più travisando il fatto in quanto dall’istruttoria documentale non emergevano affatto irregolarità tali, secondo la norma richiamata, che potessero impedire il trasferimento del cespite. .
  • Laddove il Giudice, senza avvalersi di CTU, ha rigettato la domanda ex art. 2932 c.c. sostenendo fossero state riscontrate difformità tra stato dei luoghi e pianta catastale circostanza che impediva il trasferimento del cespitea fronte delle inequivoche posizione assunte da entrambi i notai scelti dall’attore circa la impossibilità di procedere al rogito, posizioni che appaiono suffragate dagli esiti della relazione tecnica del geometra ..................dell’8 gennaio 2018 che ha accertato difformità tra quanto indicato nella richiesta di condono e quanto effettivamente realizzato e che conducono a ritenere che non sussista neppure quella conformità tra pianta catastale e stato dei luoghi che costituisce un presupposto indispensabile per la validità della compravendita (all’art. 29 della L. 27.2.1985 n. 52 è stato aggiunto il comma 1 bis dalla L. 30.7.2010 n. 122 di conversione del D.L. 31.5.2010 n. 78, che ha stabilito che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono contenere per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto o la dichiarazione, resa in atti dagli interessati, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale), l’accertamento tecnico richiesto dall’attore appare un inutile allungamento dei tempi di definizione della lite e un inutile aggravamento dei costi del processo. Lo stesso attore, nelle difese finali, argomenta in merito al “riallineamento tra stato dei luoghi e registro catastale”, attività che non può essere chiesta e disposta dal Tribunale ma costituisce un prius rispetto alla domanda di esecuzione specifica, per quanto sopra si è detto” . Con ciò violando l’art. 29 della L. 27.2.1985 n. 52 a cui è stato aggiunto il comma 1 bis dalla L. 30.7.2010 n. 122 di conversione del D.L. 31.5.2010 n. 78 e comunque falsamente applicandolo ad una scrittura privata laddove la legge non lo prevede e per di più travisando il fatto atteso che non è stato affatto accertato che vi fosse una discrasia tra stato dei luoghi e planimetria catastale tale da impedire il trasferimento del cespite,
  • Laddove il Giudice ha accolto la domanda dell’agenzia immobiliare laddove invece non ha riscontrato la violazione degli obblighi contrattuali riconnessi all’attività professionale di cui alla L. 39/89 e D.lgs. 59/2010. in tal  modo violando e falsamente detta normativa alla fattispecie in esame.
  • Laddove, in sede di regolamento delle spese di lite, pur avendo rigettato la domanda del Venturi tesa ad accertare l’inadempimento del ............................, non lo ha poi condannato alla refusione delle spese di lite nemmeno procedendo ad una compensazione totale o parziale con quanto ritenuto che dovesse il .................. al ................... per il medesimo titolo non tenendo conto della soccombenza reciproca e così violando e falsamente applicando l’art. 91 e 92, c. 2 c.p.c..         

MOTIVI

  1. Violazione e falsa applicazione degli articoli 1176, 1218, 1350 e 1470 e ss. c.c./errata valutazione sugli obblighi riconnessi al promittente venditore di un contratto preliminare di bene immobile.
    1. La proposta di acquisto sottoscritta dalle parti ha natura di contratto preliminare. Circostanza espressamente indicata nel testo e non contestata dalla controparte. Il punto è pacifico.
    2. Da ciò il Tribunale doveva conseguire, come ben sottolineato dalla difesa del .....................,  che il sig. .......................................si fosse obbligato a vendere un immobile conforme a legge e che in ragione dell’obbligo assunto dovesse fare quanto necessario per adempiere all’obbligo assunto. Del tutto irrilevante quindi il fatto che il dott. .....................abbia ritenuto che al momento dell’accettazione della proposta non fosse edotto dell’esatta situazione del cespite sotto il profilo urbanistico/edilizio ed impiantistico e che per l’appunto nella proposta fosse stato inserito che tali aspetti dovessero essere verificati (“da verificare”). Proprio per tali ragioni nel nostro ordinamento è stato previsto il contratto preliminare che assume un’assoluta rilevanza nella dinamica degli scambi commerciali tra privati ed è frequentemente applicato nel settore della compravendita immobiliare.  Le parti intendono vincolarsi subito rimandando gli effetti traslativi ad un periodo successivo proprio per avere il tempo, ad esempio, di raccogliere, come nella specie, la documentazione necessaria per rogitare ovvero per regolarizzare quanto oggetto di vendita ecc.

La necessità o l’opportunità della “verifica” è la ragione principale per cui usualmente le parti addivengono a modulare lo scambio del loro consenso in più atti (preliminare e definitivo). Ma ciò non toglie che le parti sono tenute ad adempiere le obbligazioni che hanno assunto e per le quali si sono obbligate.E nella specie ciò che è emerso è che il .......................non è mai stato in grado e nulla ha posto in essere per correttamente adempiere all’obbligazione assunta concernente il trasferimento di un immobile conforme a legge. Tanto che in questo processo è stato addirittura il ...................(che doveva assicurare la regolarità cespite) a chiedere che il contratto preliminare venisse dichiarato risolto in quanto addirittura non commerciabile. In altri termini il sig.............................. ha tenuto una condotta del tutto opposta a quella che avrebbe dovuto assumere quale promittente venditore. L’inadempimento del promittente venditore era quindi manifesto addirittura confessato.

Il Tribunale nell’affermare che il ....................non potesse ritenersi inadempiente perché aveva fornito i documenti necessari ai notai dell’attore per effettuare le verifiche ha commesso due macroscopici errori:

  1. Il primo che si configura nell’essersi fermato sulla soglia dell’accertamento della condotta del promittente venditore che non si limita alla consegna della documentazione inerente il cespite ma evidentemente, in presenza di irregolarità, nell’obbligo di fare quanto necessario per sanarle in tempo utile per il rogito e quindi al fine di adempiere l’obbligo di trasferire il cespite in regola e conforme a legge (peraltro nella specie obbligo espressamente previsto nel testo contrattuale).

Va da sé che il semplice fatto rilevato dal Giudice di prime cure relativo alla circostanza che il Sig. ........................ “diede incarico ad un tecnico di redigere una relazione per rappresentare lo stato del bene con riguardo ai profili urbanistici ed edilizi” non può rappresentare una esimente dell’inadempimento contrattuale e della mancata volontà di trasferire il bene immobiliare.

  1. Il secondo in quanto non è affatto vero che il .........................abbia consegnato tutta la documentazione richiesta dai notai del .....................come dimostra l’assoluta mancanza di prova in atti rispetto alle richieste pervenutegli. 
    1. Il Tribunale ha omesso di considerare, nonostante le segnalazioni della difesa del ......................, che  il preliminare di cui è causa non era stato sottoposto ad alcuna condizione sospensiva o risolutiva ai sensi dell’art. 1353 c.c. cui subordinare l’efficacia o la risoluzione degli accordi raggiunti. Il ................aveva inteso obbligarsi e la sua obbligazione comportava il dovere di sanare per il rogito eventuali irregolarità.  Il contratto prevede infatti all’art. 8 esclusivamente una “clausola risolutiva espressa” che ricollega la risoluzione del preliminare solo ed esclusivamente al caso in cui l’agente immobiliare avesse riscontrato tramite visure, da effettuarsi entro 60 gg dalla accettazione della proposta,   trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile “convengono di sottoporre il contratto preliminare così concluso alla verifica, da effettuarsi attraverso apposite visure, della situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell’immobile a quanto indicato al superiore punto 1a)”.  Detta clausola quindi, contrariamente a quanto capziosamente aveva cercato di far intendere la difesa del .............. sia in fase stragiudiziale che in questa sede processuale, faceva conseguire la risoluzione del contratto (evidentemente nell’interesse esclusivo di parte promissaria acquirente) solo nel caso in cui si fossero riscontrate trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli e quindi circostanze idonee all’evizione. Solo l’eventuale presenza di trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli avrebbe potuto comportare, ipso facto, l’esercizio della clausola risolutiva espressa. Non altro.
    2.  Il ...................quindi, contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, doveva ritenersi manifestamente inadempiente avendo egli stesso confessato la propria inadempienza.

Il dott. .........................aveva quindi tutto il diritto di agire in questa sede nel momento in cui si era reso conto che controparte non solo non forniva tutti i documenti necessari per addivenire al rogito ma che per di più non era in grado di arrivare pronto, con l’immobile in regola, alla stipula del definitivo (addirittura essendo il cespite privo del requisito essenziale per un appartamento ad uso residenziale quale l’agibilità,“in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente” l’abitazione“all'uso contrattualmente previsto -v. tra le tanteCass. 2^ n. 12566/00-).

La sentenza sotto questo profilo è quindi manifestamente errata laddove addirittura non solo, contro ogni principio in materia di inadempimento ha affermato il ..................... inadempiente ma addirittura statuito che il Corsini non era in buona fede laddove si è azionato ai sensi dell’art. 2932 c.c..

  1. Violazione e falsa applicazione dell’art.  29, comma 1 bis della L. 27.2.1985 n. 52, art. 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/2001 /Errata valutazione in termini di non trasferibilità del cespite sia sotto il profilo urbanistico che catastale/ omessa valutazione della quanti minoris in violazione degli artt. 1453, 1477, 1490 e ss. c.c..

2.1) Sotto il profilo della regolarità urbanistica.

i) Innanzi tutto si era osservato in primo grado  “che il contratto preliminare non può considerarsi nullo per mancata indicazione degli estremi della licenza o della concessione edilizia, poiché, a tacer d’altro, la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Ne consegue che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 cod. civ. (Cass. n. 9318/2016; Cass. n. 28456/2013; Cass. n. 13260/2009)”. 

Ed inoltre che ai sensi dell’art. 40 L. 47/1985 “…gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali…relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza……..Per le opere iniziate anteriormente al 1^ settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti della L. 4 gennaio 1968, n. 15, art. 4, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1^ settembre 1967. ..Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa …… dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1 settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente”.

La legge quindi, dispone una prima summa divisio tra edifici costruiti prima del 1 settembre 1967 (come quello oggetto di causa) e quelli costruiti dopo. Nel primo caso (ante ’67) siamo sempre in presenza di immobili commerciabili in quanto la norma sancisce la validità dell’atto pubblico di trasferimento in tanto quanto sia riportata o allegata la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante appunto l’inizio dei lavori di costruzione in data anteriore al 01.09.1967 (data di entrata in vigore della c.d. Legge Ponte 06.08.1967, n. 765). Una volta riscontrato detto dato, come si suol dire in termini notarili, l’atto diviene ricevibile e così la sentenza ex art. 2932 c.c..      

Orbene, in considerazione di tale quadro normativo, la difesa del ...............................aveva evidenziato che la Suprema Corte, a SS.UU., ha avuto modo di chiarire, nel rispondere proprio sulla specifica questione “..se, nell'ambito del giudizio di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di immobile ex art. 2932 c.c., la prova della sussistenza della situazione di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 40, con riferimento all'ipotesi di costruzione iniziata prima dell'1/9/1967 possa essere fornita anche dal promissario acquirente oltre che dal promettente venditore”. (cfr. Cass. Civ. SS.UU., 11.11.2009, n. 23825).

ii) Il Tribunale ha totalmente omesso di verificare tale aspetto nonostante le precise indicazioni della difesa del .......................che sul punto aveva evidenziato che la prova che la costruzione di quanto oggetto fosse iniziata in data antecedente al 01.09.1967,  era stata raggiunta in atti poteva ricavarsi sia dalla relazione fatata pervenire dal Notaio .................:  “ La regolarità della preesistenza è attestata dalla planimetria catasale del 1939…”  (cfr V. email 27.12.2017 all.to 18 Fascicolo ........................... All. 4 memorie 183 n. 2 Fascicolo ..........................). Relazione di cui evidentemente il Tribunale non ha colto l’aspetto essenziale ai fini del decidere.

Legittimità, ai fini della  trasferibilità, che peraltro si evidenziava trovava piena conferma anche a seguito della pubblicazione del c.d. Decreto Semplificazioni secondo cui “Per gli immobili costruiti in epoca antecedente l’obbligo del titolo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto…..” (art. 10 che ha introdotto all’art. 9 bis del DPR 380/2001, il comma 1 bis  ).

Inoltre il dato della legittimità urbanistica, sempre ai fini della trasferibilità, si rilevava anche dalla seguente ulteriore documentazione quale ad esempio atto di provenienza quale dichiarazione di successione e accettazione di legato testamentario (all.to17 Fascicolo .........................). 

iii) Si aggiungeva infine che le SS. UU. della Suprema Corte avessero statuito che "La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile."

Quindi "In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".

Il tribunale non ha quindi fatto buon governo di tali chiarissimi orientamenti giurisprudenziali del giudice di legittimità.

Il Tribunale non ha ritenuto trasferibile il cespite sotto questo profilo in quanto “entrambi i notai incaricati dallo stesso attore hanno rappresentato la sussistenza di criticità con riguardo alla regolarità edilizia-urbanistica del bene e la necessità di approfondire detto aspetto; il notaio ................ il 27 dicembre 2017 scriveva della necessità di intraprendere una due diligence urbanistico-catastale”.  Ma alcun Notaio ha mai affermato che l’immobile avesse irregolarità tali da impedirne il trasferimento, anzi, come detto il notaio ...........semmai aveva evidenziato “La regolarità della preesistenza è attestata dalla planimetria catasale del 1939”  attestando in tal modo quindi, contrariamente a quanto erroneamente inteso dal Tribunale,  la commerciabilità del cespite. Il notaio ..........., in esecuzione agli obblighi riconnessi al suo ruolo,  si era infatti limitato ad attenzionare le parti sulla più che possibile presenza di irregolarità incidenti semmai sul piano dell’inadempimento contrattuale ma non affatto sulla nullità dell’atto di vendita, invitandole ad effettuare una due diligence che il ................ha sempre impedito sia impedendo l’accesso sia omettendo di fornire tutta la necessaria documentazione ed infatti, pur essendo suo onere, il ............................non ha fornito la prova della regolarità del cespite.  

Non solo. Il Tribunale ha poi incredibilmente affermato che  “La nota tecnica allegata a questa mail e, successivamente la relazione redatta a seguito di sopralluogo dal geometra ............................ indicano chiaramente la presenza di irregolarità che, di certo, non possono trovare componimento nell’ambito del giudizio intentato” così macroscopicamente fraintendendo  i principi valevoli in materia e di cui abbiamo dato conto sopra ma per di più travisando le conclusioni del geometra .....................il quale aveva evidenziato discrasie afferenti meri spazi interni al piano 6° ed un vano accessorio al piano 7°, cabina idrica (peraltro non oggetto di preliminare e peraltro bene comune non censibile).

In altre parole il Tribunale ha sovrapposto il piano della nullità dell’atto con quella dell’inadempimento contrattuale. La sussistenza di abusi minori non può mai inficiare la trasferibilità  del cespite ma semmai essere fonte di risarcimento del danno come per l’appunto il ........................aveva richiesto che venisse accertato ai fini di riequilibrare il sinallagma contrattuale introducendo una legittima quanti minoris.

La sentenza è quindi manifestamente errata sotto questo profilo.

2.2) Quanto alla conformità catastale, a prescindere dal fatto che tale normativa, ribadiamo quanto già detto in primo grado, a nostro parere[1] non trova applicazione né ai preliminari né alle scritture private non autenticate, rimane il fatto che anche su questo profilo non potevano sussistere dubbi alcuni sulla sussistenza dei requisiti di forma richiesti dalla normativa scrutinata. Ed il tutto per ragioni non dissimili a quanto sopra evidenziato in tema di menzioni urbanistiche.

i) Si era evidenziato infatti che una recentissima sentenza della S.C. (14.9.2016, n. 17990) si è espressa infatti proprio su tale fattispecie in relazione ad una domanda si esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.. statuendo che  “secondo un orientamento diffuso in dottrina la norma di cui alla L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, introdotto con D.L. n. 78 del 2010, convertito dalla L. 30 luglio 2010, n. 122, si riferisce solo agli atti pubblici e alle scritture private (unici titoli idonei alla trascrizione e alla voltura catastale), ma, non anche ai provvedimenti giudiziari di trasferimento di diritti reali, i quali, invece, null’altro dovrebbero contenere se non l’indicazione dei dati catastali, non essendo immaginabile che un atto giudiziario contenga alcuna dichiarazione e/o attestazione di un tecnico” ha ritenuto che “tuttavia, considerato che la ratio legis è quella di assicurare la c.d. congruenza o coerenza oggettiva e soggettiva delle risultanze catastali rispetto ai dati ricavabili dai registri immobiliari, “l’esclusione”, appena indicata, non appare condivisibile, almeno nella forma assoluta, per gli inevitabili inconvenienti che ciò potrebbe comportare. Piuttosto, appare ragionevole ritenere che, per gli atti giudiziari di trasferimento di diritti reali (sentenza o decreti), l’accertamento richiesto dalla legge, più che essere riferito nell’atto giudiziario, è necessario che sia stato acquisito al processo. Con la conseguenza che, il mancato riferimento, nell’atto giudiziale di trasferimento, dei dati di cui alla normativa in esame non determinerebbe un vizio dell’atto giudiziario, nel caso in esame, della sentenza, ma l’omesso accertamento di un fatto decisivo per il giudizio”.

ii) Ora il Tribunale ha ritenuto tale requisito insussistente in quanto gliesiti della relazione tecnica del geometra ...................... dell’8 gennaio 2018 che ha accertato difformità tra quanto indicato nella richiesta di condono e quanto effettivamente realizzato e che conducono a ritenere che non sussista neppure quella conformità tra pianta catastale e stato dei luoghi che costituisce un presupposto indispensabile per la validità della compravendita (all’art. 29 della L. 27.2.1985 n. 52 è stato aggiunto il comma 1 bis dalla L. 30.7.2010 n. 122 di conversione del D.L. 31.5.2010 n. 78” .

Il Tribunale ha quindi svolto una valutazione induttiva “conducono a ritenere” che tuttavia si fonda sul nulla e su di una errata interpretazione della norma in esame che il Tribunale riporta testualmente in modo corretto senza avere tuttavia afferrato la ratio.  Infatti:

  • La circostanza per cui il geom. ...........................abbia affermato che vi fossero  “difformità tra quanto indicato nella richiesta di condono e quanto effettivamente realizzato” non significa affatto che vi fossero difformità tra lo stato dei luoghi attuale e l’ultima planimetria presente in catasto come richiesto della norma. Il Giudice aveva il dovere di accertare il fatto in questione a mezzo CTU.
  • Non solo ma fatto ancor più rilevante che non doveva sfuggire all’ill.stre Giudice che, come detto aveva riportato correttamente il testo della norma, è che ai fini della nullità del futuro atto di vendita non è sufficiente l’accertamento di una qualsivoglia discrasia tra stato dei luoghi e planimetria catastale ma solo quelle che rilevano ai fini della normativa “vigente in materia catastale”. Il Tribunale quindi non solo ha desunto (e non accertato) delle mere irregolarità “catastali” ma non si è nemmeno peritato di verificare quale entità avessero tali presunte discrasie e quindi se, in ipotesi, rilevassero sotto il profilo  della normativa “vigente in materia catastale”.

Nella relazione del Geom.........................si riferisce semplicemente di una discrasia tra lo stato dei luoghi attuale e quello rappresentato nella planimetria di condono del 1985 (non quello attuale dell’ultima planimetria).

Inoltre, tale discrasia riguarderebbe un bene accessorio, la cabina idrica, nemmeno oggetto della vendita. La vendita riguarda infatti l’appartamento sito in via del Leoncino, 32 con destinazione abitativa, composto di 4 stanze, servizi e due terrazzi censito al foglio 470, particella 253, sub. 17, cat. A/2, classe 5, vani 4  rendita 1198,18.  

  • In ogni caso, non vi era affatto prova che vi fosse una discrasia tra stato dei luoghi e planimetria attuale e me che mai rilevante della normativa “vigente in materia catastale”.

Il D.L. 78/2010 al Titolo II è rubricato: “contrasto all’evasione fiscale e contributiva”, L’art. 19 “aggiornamento del catasto”. La legge ha un fondamento pubblicistico e si pone uno scopo meramente fiscale di contrasto all’evasione fiscale e contributiva conseguente al mancato aggiornamento catastale dello stato degli immobili. Il tutto è chiarissimo ed è ben spiegato anche dalla stessa giurisprudenza di legittimità (ci riferiamo a Cass. 8611/2014).  Ciò implica che, come detto, non ogni difformità tra lo stato dei luoghi e le risultanze catastali rileva ai fini della normativa scrutinata ma solo quelle incongruenze che producono una rilevante incidenza di natura “fiscale” e quindi una variazione rilevante nella rendita catastale.

Ed infatti proprio in questo senso si esprime anche l’Agenzia del Territorio (con le notissime circolari: n. 2/2010, prot. 36607 del 9.7.2010 e n. 3/2010, prot. 42436 del 10.8.2010), nelle quali si precisa infatti che “l’obbligo della relativa dichiarazione si configura nell’ipotesi in cui le variazioni influiscono sulla consistenza, la categoria e la classe dell’unità immobiliare, in sostanza sulla determinazione della rendita catastale”.

Nella specie la “cabina idrica” posta sulla sommità dell’edificio, cui si riferiva il geom. ............................. (che ribadiamo non ha mai parlato di difformità ai sensi della “normativa vigente in materia catastale”)  non possiede autonoma capacità reddituale in quanto bene comune non censibile per essere una porzione destinata all’uso di alcune o a tutte le unità immobiliari del fabbricato (come ad esempio androne, scale, transiti, locale centrale termica, vano ascensore, cortile, …). Dunque, tale asserita discrasia non poteva assumere alcun rilievo ai fini della commerciabilità e trasferibilità del cespite ai sensi della normativa scrutinata sulla c.d. conformità catastale.

Il Giudice di primo grado quindi ha desunto l’insussistenza di detto requisito da un lato, sebbene il tecnico ....................... (peraltro in una relazione nemmeno asseverata) non lo avesse mai affermato e dall’altro senza svolgere alcun accertamento con l’ausilio di un CTU. Né il Giudice si è posto il problema di valutare se l’eventuale discrasia fosse sostanziale o riconnessa ad una mero errore formale tale da poter essere facilmente emendato con una correzione in Catasto.     

2.3)  Da ciò consegue come non sia  immune da censure anche il mancato esame della domanda relativa alla riduzione del prezzo stante la presenza di irregolarità (non tali da rendere incommerciabile il cespite) ivi inclusa la mancanza del requisito fondamentale dell’agibilità.

Infatti, l’erronea valutazione da parte del Giudicante, in merito all’intrasferibilità del cespite, ha di fatto privato il dott. ............................anche della possibilità di poter ottenere una riduzione del  prezzo della compravendita, la quale non è stata risolta.

Il dott. ........................... nonostante le proprie doglianze ad oggi si vede legato contrattualmente per l’acquisto di un cespite immobiliare per un prezzo di € ................000,00 che di fatto, secondo il disposto della sentenza impugnata, non è possibile trasferire oltre l’aggravamento del riconoscimento delle provvigioni in favore della ........................ per € ..................... nonché delle spese di lite per ulteriori € ..............500,00.

Delle due l’una: l’immobile è trasferibile previo, ove necessario, accertamento della nominata CTU che confermi la possibilità di poter ovviare alle irregolarità e quindi valuti il minor valore del cespite privo persino di agibilità oppure nel caso in cui il cespite si dovesse confermare non trasferibile il .................................., che si era obbligato a venderlo conforme a legge, non potrà che risarcire quantomeno le spese di lite al............

Appare infatti obbligo sottolineare come la sola mancanza del certificato di agibilità sull’immobile deve ritenersi, al contrario di quanto motivato con la sentenza di primo grado, un grave inadempimento del venditore atteso quanto dalla Suprema Corte statuito in merito:  il venditore non può invocare, come esimente della propria responsabilità, la mera circostanza per la quale, al momento della sottoscrizione del vendita, la domanda di condono sia già stata presentata al fine di sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile ed inoltre è del tutto irrilevante che l’immobile risultava regolarmente utilizzato da eventuali precedenti proprietari (cfr. Cass. 23.1.2009, n. 1701; cfr. Cass. 20.4.2006, n. 9253).

E’ censurabile pertanto come il Giudice di prime cure non abbia ritenuto il Sig. .............................. inadempiente per la mancata consegna del certificato di agibilità dell’immobile promesso in vendita da parte del promittente venditore: Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il venditore-costruttore ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L'inadempimento di questa obbligazione è "ex se" foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi”  (Cass. 11.10.2013, 23157).

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 05/06/2020 n. 10665 ha poi al riguardo affermato che per i contratti di compravendita - e quindi a maggior ragione per i contratti preliminari di compravendita - la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità o l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell'adempimento e non su quello della validità del contratto.

Anche sotto questo profilo è necessario quindi, ai fini di una corretta quantificazione del danno anche in termini di minor prezzo, l’espletamento di una CTU.  

   Erroneità e illogicità della motivazione posta alla base del rigetto della CTU – Violazione degli artt. 112, 115, 116 c.p.c.

3.1) Alla luce dei motivi di appello sopra esposti è del tutto evidente come non vi fossero ostacoli all’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. né della contestuale quanti minoris avanzate dall’appellante essendo comprovata la regolarità urbanistica della preesistenza data dalla planimetria di impianto del 1939 (come, in atti, era  confermato dal notaio Togna) nonché la costruzione ante 1967 dell’edificio ed infine la conformità catastale non avendo mai affermato, il geom. ...................., né i notai la sussistenza di discrasie tra stato dei luoghi e l’ultima planimetria catastale ai sensi della “normativa vigente in materia catastale”.

3.2) Ad ogni buon conto, come più volte evidenziato da questa difesa, trattandosi di accertamenti in fatto che richiedono specifiche cognizioni tecniche, è del tutto evidente che sul punto l’ill.stre Tribunale ben avrebbe dovuto dare seguito ad apposita consulenza tecnica d’ufficio che potesse  confermare la sussistenza  di detti requisito onde evitare un grave difetto nell’accertamento dei fatti indispensabili ai fini del decidere e quindi incorrere in un grave difetto motivazionale (v. per tutte Cass. 1.9.2015, n. 17399).

D’altronde è d’uopo rilevare come l’intera vicenda sia stata decisa esclusivamente sulla base di una relazione (non giurata) prodotta dall’odierno appellato il quale ha omesso di dare seguito agli accertamenti richiesti dal notaio ................. così come indicati nella “nota tecnica” dal medesimo redatta (cfr Fascicolo...................doc. 8) e nulla ha prodotto in questa sede processuale.

Relazione di parte promittente venditrice (non giurata) che come detto, a ben leggerla, sotto il profilo urbanistico non evidenzia irregolarità tali da impedire la commerciabilità del cespite (la regolarità del cespite sotto questo profilo è data infatti dalla planimetria di impianto del 1939) né sotto quello catastale afferma la sussistenza di discrasie rilevanti ai sensi della “normativa vigente in materia catastale”.

Pertanto il Tribunale anziché desumere, apoditticamente, irregolarità non dichiarate in tale relazione avrebbe dovuto semmai doverosamente dare spazio ad una CTU al fine di effettuare un doveroso  accertamento a  tal fine .   Il Giudice di prime cure ha rigettato la richiesta istruttoria formulata di nominare una consulenza tecnica d’ufficio ritenendo che il mezzo fosse un “inutile allungamento dei tempi di definizione della lite e un inutile aggravamento dei costi del processo”.

Non vi è chi non veda come, per quanto sinora evidenziato, che  la suddetta decisione si pone in pieno contrasto con quanto rilevato all’interno del processo poiché secondo costante orientamento della Suprema Corte l’accertamento è diretto a far conoscere valutazioni di cui il Giudice può giovarsi per la risoluzione della controversia e che solo un esperto può fornire grazie al patrimonio esperenziale e culturale di cui dispone, assumendosene le connesse responsabilità, anche di rilevanza penale, attraverso la formulazione del giuramento, sicché attesa la finalità propria della consulenza, la prestazione deve ritenersi resa nell’interesse generale della giustizia e, correlativamente, di quello comune delle parti ( Cass. 7.10.2016 n. 20250; Cass. 13.05.2015 n. 9813; Cass. 19.10.2009 n. 22122).

Risulta altresì non priva di considerazione lesiva per l’appellante, è il fatto di  aver visionato l’immobile esclusivamente il giorno della sottoscrizione della proposta senza poi successivamente aver potuto svolgere sopralluoghi per l’opposizione della controparte. E’ pacifico che ai sensi dell’art. 61 cod. proc. civ. nonché in linea con la Corte di legittimità “il giudizio sulla necessità ed utilità di far ricorso allo strumento della consulenza tecnica rientra nel potere discrezionale del Giudice di merito, ma quando la decisione della controversia dipende unicamente dalla risoluzione di una questione tecnica, poiché i fatti da porre a base del giudizio non possono essere altrimenti provati ed accertati, non può il Giudice da un lato non utilizzare nozioni tecniche e neppure disporre CTU, e dall’altro respingere la domanda poiché non risultano provati i fatti che avrebbero potuto accertarsi soltanto con l’impiego di conoscenze tecniche, senza incorrere nel vizio di insufficienza e contraddittorietà della motivazione” (Cass. N. 4853/2007).

Si reitera pertanto, l’istanza per l’espletamento della CTU per tutte le ragioni espresse.

4) Violazione e falsa applicazione dell’art. 91 e 92, c. 2 c.p.c.

4.1) Infine, certamente meritevole di censura è il capo di sentenza che ha visto il ......................condannato a rifondere delle spese di lite al ................................

Non solo per il fatto che il Venturi è risultato, contrariamente a quanto accertato dal Tribunale, manifestamente inadempiente (basti pensare solo alla mancanza di agibilità del cespite) ma anche solo considerando che, volendo stare alla sentenza del Tribunale, quest’ultimo ha accertato una soccombenza reciproca ragion per cui non è dato capire, quale sia il criterio logico (infatti non spiegato) sulla cui base il Giudice di primo grado non abbia disposto una compensazione totale o quantomeno parziale tra le parti in ordine alle spese di lite. Ne consegue l’illogicità anche sul piano della condanna alle spese di lite contro l’odierno appellante. Pertanto qualora la sentenza di primo grado venisse confermata certo non potrà esserlo in punto di liquidazione delle spese di lite in favore del .......................  

5) Violazione e falsa applicazione dell’art. 1175, 1176,  1754, 1755, 1759 c.c. , L. 39/89 e D.lgs. L. D.lgs. 59/2010.  

Altrettanto dovrà riferirsi alla condizione dell’immobile ed alla trasferibilità dell’immobile in riferimento alla responsabilità della agente immobiliare e al sorgere delle provvigioni pari al 3%.

Ma sullo stato della questione il Giudice di prime cure ha omesso di considerare che allorché il cespite risulti intrasferibile e pertanto non avente le caratteristiche intrinseche previste dalla normativa in parola, la stessa conclusione dell’affare non possa e non debba considerarsi avvenuta.

Al contrario il Sig. ...................................si ritroverebbe a dover corrispondere provvigioni su un immobile che mai potrà acquisire poiché carente delle condizioni di legge atte al trasferimento.

Sul punto appare incontrovertibile come alcun compenso possa sorgere laddove alcuna conclusione della compravendita possa avvenire.

Pertanto solamente qualora fosse stato accertato il trasferimento dell’immobile e le caratteristiche dello stesso – utili al rogito – l’obbligazione poteva ritenersi dovuta ma, come nel caso, di specie, il Giudice ha ritenuto intrasferibile l’immobile con la conseguente impossibilità di poter considerare concluso l’affare.

Il Sig. .................................pertanto solamente all’esatta conclusione della compravendita ben potrà soddisfare al mediatore il compenso pattuito.

Sul punto infatti la Suprema Corte (sentenza n. 16623/2010) ha affermato che la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.

Il Tribunale afferma che non si possa procedere alla trasferibilità del cespite per difformità tra stato dei luoghi e planimetria e poi, in punto di verifica della condotta del mediatore non ne rileva l’inadempimento in quanto nella proposta di acquisto era stato segnalato che la situazione urbanistica necessitasse di essere verificata (“da verificare”). Il Tribunale anche qui commette un errore di valutazione imperdonabile. Se l'agente immobiliare immette sul mercato un cespite promuovendone la vendita deve quantomeno meno verificare che il cespite abbia i requisiti minimi di commerciabilità ovvero, al contrario, ove il proprietario non dia indicazioni sul punto ovvero l’agente non sia in grado di appurarlo, deve astenersi dal promuovere la vendita. Ancor di più se poi lo stesso agente si premura, come nella specie, di redigere il testo contrattuale (valevole come preliminare) vincolante per le parti.  

Peraltro, volendo stare alla sentenza di primo grado, è evidente che il mediatore si sarebbe potuto avvedere della discrasia, che il Tribunale desume (ma non ha accertato) sussista. Bastava confrontarli. E proprio per tali evidenti omissioni la S.C. rileva la responsabilità del mediatori in casi già analizzati e segnalati al Giudice di primo grado : “Il promissario acquirente di un immobile può rifiutarsi di corrispondere la provvigione al mediatore che non lo abbia informato circa l'esistenza di una irregolarità urbanistica, della quale il mediatore stesso era in grado di accorgersi, usando la normale diligenza professionale (nella specie, si è evidenziato che il mediatore avrebbe dovuto attivarsi a fronte dell'incontestabile divergenza tra lo stato dei luoghi e la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza, di cui l'intermediario era in possesso)” (cfr. Cass. Civ. 16.07.2010, n. 16623).

Nella specie il mediatore doveva segnalare al promissario acquirente tale aspetto non limitarsi ad indicare che dovesse verificarsi e ciò perché era nelle condizioni di appurarlo prima di redigere il testo contrattuale offerto alle parti.

Medesima osservazione vale per la mancanza di agibilità. Circostanza che doveva essere immediatamente segnalata al promissario acquirente.

Omissione che ha ingenerato nel promissario acquirente la falsa aspettativa che l’immobile (sebbene avesse potuto avere delle irregolarità che comunque il promittente venditore si era obbligato a regolarizzare prima del rogito) fosse comunque commerciabile e che avesse i requisiti minimi per essere utilizzato come abitazione. Mentre al contrario il cespite messo sul mercato dalla ........................era sprovvisto addirittura del primo requisito la cui esistenza un diligente mediatore avrebbe dovuto verificare ben potendolo fare, ancor di più se esercita la sua attività professionale in forma di società di capitali e quindi con organizzazione idonea a svolgere accertamenti (che non richiedono alcuna competenza specifica) quali la richiesta dell’esistenza o meno della certificazione di agibilità di quanto si sta commercializzando.              

Il mediatore incorre in responsabilità sia quando omette di comunicare alle parti circostanze rilevanti per la sicurezza e valutazione dell’affare a lui note, sia quando non le informi di circostanze che di fatto gli sono rimaste sconosciute, ma che avrebbe potuto o dovuto conoscere se, nell’esercizio della propria attività, avesse usato la diligenza e la perizia proprie di un mediatore professionale tenuto conto delle caratteristiche dell’affare e dell’organizzazione del mediatore. Con la precisazione che tale obbligo “non è limitato solo alle circostanze che influiscono sul consenso ma si estende a tutte quelle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto secondo condizioni diverse”  (per tutte Trib. Genova, 15.02.2010; Cass. Civ., sez. III,  18.07.2008, n.19951).

E sotto questo aspetto rileva il fatto che nell’ottica di una responsabilizzazione del mediatore professionale che è chiamato non più solo “a girare” alle parti intermediate tutte le informazioni pervenute a sua conoscenza così come le ha ricevute ma anche di attivarsi in modo fattivo usando un rinnovato grado di attenzione e perizia ancor di più se ci si avvale di un organizzazione complessa come quella societaria (cfr. Cass. Civ. 22.03.2001, n. 4126). Ebbene  la giurisprudenza  chiarisce che  la mancata comunicazione relativamente alla carenza di agibilità  implica la responsabilità del mediatore. Ciò in ragione dell’importantissima rilevanza che la certificazione di agibilità assume nella commercializzazione e nel godimento di unità immobiliari soprattutto aventi destinazione residenziale come nella specie. Ed infatti, il Giudice delle leggi ha costantemente statuito anche recentemente che: “come in molteplici occasioni evidenziato dalla giurisprudenza di questa Corte regolatrice - nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, quindi, integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (in termini, ad esempio, Cass. 25 febbraio 2002, n. 2729). Tenuto presente, quindi, che un bene immobile destinato ad abitazione non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale allorché è privo del certificato di abitabilità (cfr., ad esempio, Cass. 4 novembre 1995, n. 11521; Cass. 5 novembre 1992, n. 11980) è di palmare evidenza che la CA-RUSILLO è gravemente venuta meno ai propri obblighi professionali allorché, pur consapevole che l' A. era intenzionato di acquistare, un immobile da destinare a abitazione, ha proposto a questi l'acquisto di un fabbricato privo di tale certificato, cioè un bene totalmente diverso da quello voluto dall' A..Né, al riguardo, come pure - del tutto apoditticamente si invoca in ricorso - la verifica dell'esistenza della licenza di abitabilità costituisce un accertamento o verifica superiore all'ordinaria diligenza.  Certo essendo, infatti, che se un immobile privo del ricordato requisito non è commerciabile come "abitazione", è palese che l'accertamento dell'esistenza di detto requisito è la prima verifica cui è tenuto il mediatore, ancora prima di offrire lo stesso a soggetti interessati all'acquisto di immobili da adibire ad abitazione” (v. Cass. Civ. 27.11.2006, n. 25137; conf. Cass. Civ. 07.04.2009, n. 8374).  Peraltro, per capire la gravità e rilevanza dell’omissione contestata e quindi della correlativa responsabilità dell’agente è sufficiente osservare che in determinati casi per la giurisprudenza di legittimità penale “Integra l'ipotesi di truffa contrattuale la condotta dell'agente immobiliare che omette di comunicare al contraente persona offesa il difetto di abitabilità del locale mansardato annesso all'immobile compravenduto” (v. Cass. Pen. 21.12.2017, 1730) .

Si deve poi tener conto del fatto che per l’univoca giurisprudenza di legittimità la responsabilità del mediatore immobiliare ha  natura contrattuale. Nella mediazione “tipica”, come nella specie, la responsabilità del mediatore, con specifico riferimento agli obblighi di correttezza e di informazione, si configura come responsabilità da “contatto sociale” (cfr. Cass. Civ. 14.07.2009, n. 16382 che richiama in merito Cass. Civ. SS.UU. n. 577/08; Cass. Civ. 12362/06; Cass. Civ. 9085/06). “…Da tale configurazione di responsabilità a carico

 

 


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