Roma 3 luglio 2021 CorSera.it a cura del dr.Matteo Corsini direttore scientifico Enciclopedia Universale delle Scienze Giuridiche ed Urbanistiche
corsinicase@gmail.com
Mercato romano ad illegalità diffusa. Normative sempre più rigorose rispetto alla regolarità urbanistica degli immobili,che oggi è consacrata dalle risultanze del certificato di agibilità. Quindi quando incontrate negli annunci immobiliari la dicitura " immobile garantito " , ma tra i documenti richiesti non si vede quello di agibilità, più che garantito è una fregatura. L'ufficio del catasto NCEU operava con la regola del silenzio assenso, le dichiarazioni dei tecnici abilitati costituiva la garanzia di legalità per lo Stato, Quel tipo di procedura amministrativa ha dato luogo alle più grandi frodi immobiliari in Italia. Oggi le cose sono cambiate, e senza la attenta verifica dei titoli edilizi, non si ottiene alcuna registrazione del proprio accatastamento. Pertanto senza agibilità si sconsiglia vivamente di acquistare un immobile, a meno che non vi siano presenti i requisiti utili per il soddisfacimento della domanda.
Uno dei motivi dell'illegalità del commercio di case a Roma è certamente da addebitarsi alla devastante ignoranza degli operatori,dei brokers, degli agenti immobiliari, ma sopratutto dei proprietari di immobili che cercano di lucrare prezzi stellari pur consapevoli dell'abusività del loro immobile. Il sodalizio criminoso si instaura tra proprietari in malafede e agenti immobiliari disposti a tutto pur di incamerare le laute provvigioni. Ma io sto facendo piazza pulita di questi soggetti. Le sentenze di intrasferibilità dei beni immobiliari. Che cosa significa ?
Scorrendo gli annunci pubblicati, pochi di questi conoscono la grammatica, sintassi e ortografia, figuriamoci il diritto privato e quello urbanistico. L'illegalità si diffonde come incendi nei boschi e con pericolo evidente per gli acquirenti. Mi capita di vedere fotografie di attici al centro storico con vistosi soppalchi, in cui sono stati realizzate camere da letto e bagni. Abusivi se le altezze non sono di almeno 2.70 tra calpestio e soffitte così come da calpestio al pavimento. Uno degli esempi più eclatanti è un attico in Via Capo le Case, pubblicizzato da una nota agenzia inglese, per non dire delle proposte di E......& V......... , ultima quella in Via Belsiana, o di T.....T di Paola Z....................con attico in Via del Babuino su due livelli, con vistose crepe sulle pareti laterali. alla prima scossa di terremoto potrebbe venire giù tutto. E' inagibile, privo del collaudo statico, ma sull'annuncio non troverete l'indicazione di inagibilità, ma un prezzo di 4 milioni di euro. Sodalizio fraudolento tra proprietaria e agente immobiliare, a rischiare di rimetterci le penne un noto avvocato G. siciliano di Palermo, subito resosi conto della frode. Se non rendi edotto che l'immobile che stai vendendo è inagibile, è una frode. Come dire vendere patacche al prezzo di un rolex con garanzia.
Non puoi vendere ad un prezzo di mercato un immobile inagibile.
In Italia esiste un ordinamento giuridico con delle regole che vanno rispettate, chi le vìola è un delinquente. Senza se, senza ma. O il formidabile esempio di un attico in Via Archimede, pubblicizzato da Luxury real estate di Caratelli luxury real estate. e Coronari immobiliare, senza agibilità il palazzo e lo stesso appartamento, derivazione di vistosi abusi edilizi. Qui la patacca è piuttosto evidente, prezzo richiesto 2.3 miioni di euro per un valore reale forse di 1 milione di euro ? Quanto vale una casa inagibile?
Non basta la presenza del condono edilizio per accertare se la superfetazione sia legittima oppure irregolare, se la stessa sia stata costruita in violazione delle norme edilizie statiche e sismiche . Ma c'è di più, nell'immaginario collettivo , il notaio avrebbe anche la funzione di verificare la regolarità urbanistica del bene, cioè andare oltre la 122/2010, e dalla conformità catastale andare a controllare se il sottostane del titolo edilizio abilitativo sia legittimo e regolare. Non sono i notai deputati ad effettuare i controlli, lo devono fare dei tecnici abilitati, architetti o ingegneri. Solitamente i notai fanno dichiarare le parti che l'immobile è stato costruito ante 1967 , ma non è sufficiente per stabilire l'effettiva regolarità urbanistica. C'è un gigantesco conflitto di interessi nelle attività del notaio, uno dei quali è limitarsi a rendere trasferibile un bene, anche quando non è regolare o addirittura abusivo , come nel caso delle villette, in cui seminterrati potrebbero nascondere sorprese, come un aumento non assentito delle volumetrie, vedi le intercapedini o ancora peggio, una maggiore superficie dello stabile. Pertanto è utile e necessario rivolgersi a tecnici specializzati consulenti legali o studi legali specializzati nel diritto urbanistico.
Se dovete acquistare un immobile al centro storico chiamatemi, rivolgetevi al migliore speciasta di questo complicato puzzle amministrativo. Non sottoscrivete mai proposte di acquisto se non prima di esservi accertati della documentazione amministrativa. Senza agibilità gli immobili non hanno più alcun valore.
Se dovete comprare o vendere sempre meglio effettuare delle serie verifiche.
Dr.Matteo Corsini
studio di consulenza legale diritto privato, commerciale, tributario, urbanistico
specializzato nelle compravendite immobiliari
corsinicase@gmail.com
Una rencente sentenza del TAR CALABRIA.
Finalmente la sentenza del Tar Calabria 22/01/2021 fa piazza pulita della confusione delle normative sulla agibilità dei fabbricati. Quando lavori di ogni ordine e natura, incidono sulla struttura portante dell'edificio, in violazione delle normative tecnico edilizie , deve essere revocata. Questa sentenza è lo spartiacque anche sulle polemiche afferenti il valore degli immobili con o senza agibilità e con pervicace incidenza ne tratteggia quelli commeciabili e quelli che non possono essere considerati tali. Con la pubblicazione di questa sentenza amministrativa di un Tribunale regionale così importante, si determina anche l'indirizzo legislativo e regolamentare, che dovrà via via essere sempre più stringente a tutela della incolumità dei cittadini. I giudici della X sezione del Tribunale Civile di Roma dovranno ben riflettere prima di scrivere sentenze senza l'ausilio dei CTU.
REVOCA DELL’AGIBILITÀ PER ABUSI CHE RIGUARDANO ASPETTI STRUTTURALI DELL’EDIFICIO
È legittima la revoca dell’agibilità dell'edificio qualora vengano realizzate opere abusive tali da compromettere la stabilità e la tenuta antisismica dell’intero immobile.
In proposito il TAR Calabria Reggio Calabria 22/01/2021, n. 70 ha ribadito il principio secondo il quale la conformità dei manufatti alle norme urbanistico/edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico/edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
Inoltre il TAR ha specificato che è la stessa legge a richiedere - prima con l’art. 25 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. b), e poi con il nuovo art. 24, comma 2, D.P.R. 380/2001 - che la domanda di rilascio del certificato di agibilità sia corredata, tra l’altro, dalla “dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato” e che tale certificato (oggi sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità ex art. 3, D. Leg.vo 25/11/2016, n. 222) viene imposto con riferimento alle nuove costruzioni, alle ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, ed inoltre, agli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni previste dalla legge.
Le norme in discorso vanno interpretate nel senso che, in caso di difformità dell’opera dal progetto edilizio e, a maggior ragione, in assenza di progetto, l’agibilità deve essere negata.
Nel caso di specie i ricorrenti contestavano il provvedimento di revoca del certificato di agibilità (rilasciato nel 1981) motivato dalla realizzazione di importanti opere edilizie in assenza di titolo abilitativo sull’immobile di loro proprietà, consistenti nell’ampliamento del terzo piano e parziale sopraelevazione del quarto piano.
Secondo l’amministrazione gli abusi edilizi avevano alterato l’originaria struttura dell’intero corpo di fabbrica con tutte le unità immobiliari coinvolte, compromettendone le condizioni di sicurezza in assenza della richiesta documentazione attestante l’idoneità sismica dell’opera.
Secondo i ricorrenti invece il certificato di agibilità accerterebbe esclusivamente il rispetto delle regole in tema di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico e non potrebbe essere rifiutato o revocato "solo" perchè l'immobile o parte di esso sia realizzata in modo difforme dal titolo edilizio. Inoltre ritenevano illegittima la revoca in quanto investiva anche la porzione dell’opera rimasta coerente con il titolo edilizio del 1981 ed in particolare sui locali situati al piano terra destinati ad attività commerciale.
In proposito il TAR Calabria Reggio Calabria 22/01/2021, n. 70 ha ribadito il principio secondo il quale la conformità dei manufatti alle norme urbanistico/edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico/edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
Inoltre il TAR ha specificato che è la stessa legge a richiedere - prima con l’art. 25 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. b), e poi con il nuovo art. 24, comma 2, D.P.R. 380/2001 - che la domanda di rilascio del certificato di agibilità sia corredata, tra l’altro, dalla “dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato” e che tale certificato (oggi sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità ex art. 3, D. Leg.vo 25/11/2016, n. 222) viene imposto con riferimento alle nuove costruzioni, alle ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, ed inoltre, agli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni previste dalla legge.
Le norme in discorso vanno interpretate nel senso che, in caso di difformità dell’opera dal progetto edilizio e, a maggior ragione, in assenza di progetto, l’agibilità deve essere negata.
Quanto sopra si può affermare - come nella fattispecie esaminata dalla sentenza - anche ove sia pendente un procedimento di sanatoria edilizia (v. anche TAR Campania-Salerno 03/12/2019, n. 2138).
In altri termini, il certificato di agibilità può riguardare soltanto opere edilizie legittime ab origine o successivamente sanate, apparendo del resto assurdo, si legge nella sentenza, che il Comune rilasci l’agibilità a fronte di un’opera magari palesemente abusiva e destinata quindi con certezza alla demolizione, apparendo tale comportamento dell’Amministrazione contraddittorio rispetto al perseguimento del pubblico interesse.
Dati gli elementi di fatto, nel caso concreto la sopravvenuta parziale abusività del fabbricato rendeva evidente che l’agibilità ottenuta nel 1981 non poteva più ritenersi sufficiente a garantire la stabilità effettiva dell’intero manufatto, soprattutto in mancanza di produzione di idonea documentazione tecnica da parte dei ricorrenti - peraltro ad essi richiesta dal Comune resistente quale condizione per il rilascio dell’agibilità - che ne dimostrasse il contrario.
Il TAR ha di conseguenza confermato la legittimità del ritiro della agibilità dell’intero edificio precedentemente rilasciata, essendo rispondente ad ordinari canoni di prudenza e ragionevolezza ritenere che opere abusive riguardanti aspetti strutturali e non marginali di una parte del corpo di fabbrica possano minacciarne la stabilità e la tenuta antisismica nella sua interezza.
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