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CORSERA TRIBUNALE ORDINARIO ROMA SEZIONE X. MARIA LUISA ROSSI IL GIUDICE CHE VOLLE FARSI INGEGNERE. IL FATTACCIO DELLA DOGANA PONTIFICIA

Roma 21 luglio 2021 CorSera.it by Dr.Matteo Corsini Fondatore e direttore scientifico della Enciclopedia Universale delle Scienze Giuridiche ed Urbanistiche

(corsinicase@gmail.com) 

Se volete fare gli immobiliaristi dovete studiare ed applicarvi. Il caso della Dogana Pontificia è un caso straordinario della dinamica edilizia, urbanistica e amministrativa e un caso paradigmatico delle sentenze del Tribunale Civile di Roma Sezione X, dove vige il giudizio dei giudici, senza alcun ausilio dei tecnici esperti nella materia in trattazione. Sentenza causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 85061 /2017 . Maria Luisa Rossi un giudice di sinistra che non vede il grossolano errore della Soprintendenza di Siena. NO su compendio immobiliare abusivo. La Procura di Roma dovrebbe indagare e indagherà a seguito della mia presentazione della denuncia esposto per abusivismo edilizio.

Tribunale Civile di Roma Sezione X, giudice Maria Luisa Rossi. Le aberrazioni dell'apparato della giustizia italiana. Un'altra sentenza su una compravendita immobiliare, di un compendio storico monumentale vincolato, il Palazzo del Chiarone a Capalbio, anche conosciuto come la Dogana Pontificia. Il palazzo è abusivo del tutto, nel corso di una profonda ristrutturazione dello stabile, per conto della Università telematica Guglielmo Marconi , è stato realizzato un intero piano, senza che fosse stato assentito da alcun titolo edilizio. Si scopre inoltre un NO della Soprintendenza di Siena ad una variante DIA, non assentita da alcun titolo edilizio.L'ente di tutela non ha visto l'illegittima presentazione della variante alla DIA. Sembra incredibile. Autorizza lavori che non potevano essere autorizzati. Ricorrerebbe qui il reato di falso ideologico in autorizzazioni amministrative vedi 479 c.p. 480 c.p. e 481 c.p. 

Ma ciò che desta davvero preoccupazione è che il giudice Maria Luisa Rossi, abbia deciso di scrivere la sentenza senza aver incaricato un tecnico esperto in materia edilizia per accertarsi della conformità del compendio immobiliare.Se lo avesse fatto avrebbe scoperto quanto riportato nella relazione tecnica dell'Ingegne Marcello Conti. 

 

 

 

 

DATI CATASTALI IN ATTI DAL 15.09.2005 vedi All. G 3) DOCFA Prot.20244 del 15.09. 2005 soppressi n. 9 sub 5-13 e generati n. 35 sub15- 49, il sub 14 rimane invariato vedi All. G 4) Visure Storiche p.lla 65 sub. 2-49 agg.04_05_2017 vedi All. G 5) Planimetrie singole in atti p.lla 65 Sub.14-48 NCEU del Comune di Capalbio al foglio 41, part.lla 65, comprendente n. 36 U.I. Sub 14 – 49 e area di pertinenza e più precisamente: ? n.12 Magazzini da sub 14 a sub 23, sub 25, sub 48 Cat. C2 ? n.1 Ufficio sub 24 Cat. A10 ? n.22 Appartamenti da sub 26 a sub 47 Cat A2 ? n. 1 BCNC sub 49 NOTA : ? nella variazione DOCFA, mod D1 prot. 20244 del 15.09.2005, per

Studio Tecnico di Progettazione Ing. Leonardo Marcello Conti Via Cavour 228B – 00184 Roma tel./fax 06.47824130 - cell. 393.3361737 email: studiotecnico@inglmconti.it Pagina 15 di 23 vedi All. 2bis) Planimetrie singole p.lla 65 sub 5-14 var. 10294-90 soppresse sub 5-13 con var. 20244-05 NCEU del Comune di Capalbio al foglio 41, part.lla 65, comprendente n. 10 U.I. Sub 5 – 14 e area di pertinenza e più precisamente: ? n.5 Magazzini da sub 5 a sub 8, sub 14 Cat. C2 ? n.5 Appartamenti da sub 9 a sub 13 Cat A2

 

NOTA : ? nella variazione prot. 10294 del 22.02.1990, per Frazionamento, ampliamento e fusione (nella visura) viene dichiarato che le stesse sono state poste in essere nel 1983 e non viene riportato nessun titolo edilizio giustificativo della variazione ovvero del frazionamento delle originarie n.3 Unità immobiliari in n.10 unità immobiliari. ANTE 22.2.1990 vedi All. G 2) CU Variazione Catastale prot.10294 del 22.021990 soppressi n. 4 sub 1-4 generati n. 10 sub 5-14 - Mod_D+Planvedi All.G 1) Tipo Mappale Prot.5401/90 vedi All. G 4) Visure Storiche p.lla 65 sub. 2-49 agg. 04_05_2017 NCEU del Comune di Cabalbio al foglio 41, part.lla 65, comprendente n. 3 U.I. Sub 2 – 4 e Sub 1 al NCT e più precisamente: ? n.1 sub 1 al NCT ? n.3 Appartamenti da sub 2 a sub 4 Cat A2 al NCEU SCHEDA URBANISTICA Ubicazione Fabbricato, area di pertinenza e adiacenti :

? Capalbio prov. Grosseto ,strada Pescia Fiorentina Località Chiarone Destinazione urbanistica 2017: Vedi ALL. H 4) Scheda Urbanistica_Pal. Chiarone Vedi All. H 3) Destinazione urbanistica nel 2017 ? Territorio Agricolo a prevalente funzione agricola ? Ambito rurale della riforma agricola art.63 del RU- zona E1.1 dell’appoderamento diffuso ? Beni di rilevante valore ambientale e paesaggistico art.61 ---------------------------------------

Studio Tecnico di Progettazione Ing. Leonardo Marcello Conti Via Cavour 228B – 

Bene architettonico del sistema prevalentemente non urbanizzato sottoposto a schedatura Allegato D- NTA Scheda n.16 Palazzo Chiarone Destinazioni d’uso di previsione RU: Residenziale /Direzionale al PT Categorie d’intervento : R1 ristrutturazione edilizia senza alterazioni. Vincoli ? Bene culturale dichiarato con provvedimento amministrativo con trascrizione del vincolo ex legge n.1089/39 il 12.06.1981 soggetto pertanto alla normativa di cui al DL 42/2004. ? Beni paesaggistici - Terreni coperti da foreste e da boschi ( lett.g,comma 1 art.142) Destinazione urbanistica pregressa : Vedi ALL.H 1)2) e 2) Destinazioni urbanistiche 2006-2008

 Area in sottozona D9- turistica per attrezzature alberghiere di progetto HP art.58 NTA, tavola n.5 di PRG e parte in zona E1 agricola sempre con i vincoli di cui sopra. Destinazione d’uso: alberghiera Categorie d’intervento:

Manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione D2, senza incremento di volume, quando non si tratti di fabbricati vincolati ai sensi della L. 1089/39 o L. 364/1909, nuove costruzioni. PROPRIETA’ Il complesso immobiliare , ex Dogana Pontificia , censito al NCEU del Comune di Capalbio al foglio 41 p.lla 65 sub 14-49 e terreni adiacenti di cui in oggetto è attualmente di proprietà dell’Università Telematica Guglielmo Marconi per acquisto con atto Notaio Vassalli Rep.13042 del 20.11.2008 da De Masi Giuseppe e Atto constatazione avverata condizione Rep.13141 del 20.02.2009. Atti di compravendita 1990-2009: ? Atto compravendita PIRODDI vende a AIRRI Rep 38389 del 26.06.90 la p.lla 66 e la p.lla 65 comprendente n.9 unità immobiliari sub 5-14 ( non viene specificata la Destinazione d’uso “ …con classamento, consistenza e rendita catastale da attribuire..” (Vedi All.M 1,1bis,1ter ) ---------------------------------------

 Atto compravendita AIRRI vende a DEMASI rep.12861 23-09-03 la p.lla 66 e la 65 comprendente n.9 unità immobiliari sub 5-14 con destinazioni d’uso parte a C2 Magazzini e parte ad A2 Appartamenti. (Vedi All.M 3)  Atto compravendita DEMASI vende a Università Telematica Guglielmo Marconi (UGTM) Rep.13042 del 20.11.2008 la p.lla 66 e la p.lla 65 comprendente n. 36 unità immobiliari ( di cui 1 BCNC) sub 14-49 con destinazioni d’uso parte a C2 Magazzini e parte ad A2 Appartamenti. (Vedi All.M 4,5) Note: 

Nell’atto di CV Piroddi –Airri del 1990 il Venditore dichiara “ che le opere relative alla costruzione dei fabbricati sopradescritti sono state iniziate in data anteriore al 1.09.1967 e che i fabbricati stessi non sono stati oggetto di interventi edilizi o di mutamenti di destinazione che avrebbero richiesto licenza o concessione o autorizzazione.” In evidente contrasto con la Variazione catastale prot. 10294 del 22.02.1990, per Frazionamento, ampliamento e fusione (nella visura) in cui viene dichiarato che le stesse sono state poste in essere nel 1983 e non viene riportato nessun titolo edilizio giustificativo della variazione ovvero del frazionamento delle originarie n.3 Unità immobiliari in n.10 unità immobiliari.  Nell’atto di CV De Masi –UGTM del 2008 il Venditore dichiara “ il compendio immobiliare descritto alla lettera a) del superiore articolo 1, è stato costruito anteriormente al 1.09.1967 . Per opere di restauro …è stata presentata DIA …..al n. 184/07 il 28.092007……….Relativamente a detto compendio non sono state eseguite opere in modifica suscettibili a sanatoria edilizia, né ulteriori opere necessitanti di autorizzazioni e/o permesso di costruire , né per lo stesso sono stati adottati provvedimenti sanzionatori data l’insussistenza di abusi edilizi di qualsiasi genere, …..” in evidente contrasto con la variazione DOCFA, mod D1 prot. 20244 del 15.09.2005, per

Frazionamento e fusione in cui viene dichiarato che la variazione si è verificata (ultimazione lavori) il 05.09.2005 e non viene riportato nel Quadro D ( note relative al documento e relazione tecnica) o in altra parte nessun titolo edilizio giustificativo della variazione ovvero del frazionamento delle originarie n.9 Unità immobiliari in n.34 unità immobiliari + 1 UI come BCNC. ?

Nella Richiesta preliminare del NO alla Soprintendenza nel 2006 e nella Dia DIA 184/2007 i grafici dell’ante operam AO rappresentano le 36 unità immobiliari in conformità alla variazione del 2005 ma non viene dimostrata la regolarità della loro preesistenza. ---------------------------------------

 

 RIEPILOGO SINTETICO INTERVENTI EDILIZI Soprintendenza, Genio Civile, Comune F) Conc. edilizia Prat.1849/90 Richiesta Tec.: Arch. Alieri ing.Niccolai, Proprietà: Piroddi

 La richiesta di concessione edilizia per il restauro della ex Dogana Pontificia come albergo residenziale ha avuto parere positivo in commissione edilizia 23.02.1990 prot.2427. ( Vedi Allegati F ed in particolare All.F2.11 Parere Favorevole e All.F2.9 Elaborati.) ?

 

La concessione non viene mai ritirata anche per intervento della procura che ne ravvisa una lottizzazione abusiva.

 

( Vedi All. F3.b /c Relazioni CTU Arch. Mazzoli e Arch. Bozzoni) A) DIA 184/2007 Presentazione Tec.: Arch. Vero, Proprietà: De Masi s.r.l.,  Viene presentata la Dia 184/07 prot.6658 del 30.05.2007 per interventi di restauro e risanamento conservativo previa acquisizione del NO della Soprintendenza Statale di Siena Prot. 4757 del 23.3.2006 e Deposito al Genio Civile prot. 2447 del 29.05.2007 per le opere strutturali. ( vedi All. A: A1) Soprintendenza , A2) Genio Civile, A3) DIA 184/07 

L’inizio dei lavori viene comunicato al Comune il 5.09.2008 ed alla Soprintendenza il 9.09.2008 ( vedi All A.A4.5 ed A.A1.6)  A seguito del cambio di proprietà ( De Masi vende a UGTM) ) la DL Arch. Vero in data 29.12.2008 sospende i lavori al comune. ( vedi All A.A4.6) Nota: ? Il progettista Arch. Vero presenta la DIA con i grafici dell’ante operam in conformità delle planimetrie catastali in atti, come da Docfa del 2005, ma omettendo di dimostrare la legittimità delle preesistenze e in particolare i due frazionamenti solo catastali del 2005 e del 1990 .

 

Docfa prot. 20244 del 15.09.2005 per frazionamento delle originarie 9 unità immobiliari in 35 unità immobiliari e la precedente variazione prot. 10294 del 22.02.1990 per frazionamento delle originarie 3 Unità immobiliari in 10 unità immobiliari. ?

Nella Richiesta preliminare del NO alla Soprintendenza nel 2006 i grafici dell’ante operam AO rappresentano le 36 unità immobiliari in conformità alla variazione del 2005 ma non viene dimostrata la regolarità della loro preesistenza. ---------------------------------------

 La DL Arch. Vero in occasione della sospensione dei lavori e in seguito dopo il cambio della DL da parte della Nuova Proprietà non presenta, come previsto, lo stato lavori eseguiti alla data di sospensione degli stessi. B) DIA 184/2007 Cambio Proprietà e DL Tec.: Arch.Santulli , Proprietà: UGTM ?

A seguito dell’acquisto del Complesso da parte della UGTM in data 8.04.2009 viene volturata la DIA 184/07 nominata la nuova la DL l’arch. Santulli e la Ditta esecutrice (vedi All. B). La nuova DL Arch. Santulli assumendo l’incarico non comunica la ripresa dei lavori in forma esplicita al Comune e alla Soprintendenza né redige uno stato dei lavori in mancanza di quello della precedente DL. C) DIA 115/2009 Variante Dia 184/2007 Tec.: Arch.Santulli , Proprietà: UGTM .

La Soprintendenza di Siena rilascia NO alla Dia 115/2009 in variante alla DIA 184/07. Nulla Osta senza verifica dei titoli edilizi. 

Viene presentata, in data 26.06.2009 prot.8122, la DIA 115/2009 in variante della DIA 184/07 e solo successivamente in data 24.07.2009 viene richiesto il prescritto NO alla Soprintendenza che viene rilasciato il 31.08.2009 prot. 10270. Viene depositato al Genio Civile anche il progetto strutturale per la variante di cui sopra in data 29.06.2009 prot.6284 ( vedi All. C: C1 Dia 115/09, C3 Soprintendenza, C4 Genio Civile) .

 

La variante 115/09 è sostanzialmente un cambio d’uso dell’intero immobile da residenziale a Direzionale. Motivo per cui in data 11.9.09 viene sospesa dal Comune per contrasto con le NTA, non essendo la destinazione direzionale compatibile con le previsioni di piano (sottozona D9 Turistica per attrezzature alberghiere di progetto di cui all’art.58 delle NTA) (vedi All. C.C2.3) Il 2.07.2007 con prot.7864 la soprintendenza chiede chiarimenti per alcune difformità riscontrate in cantiere sia alla Proprietà che alla DL Arch. Santulli. (vedi All.B.6) . La DL Arch. Santulli si dimette con comunicazione al Comune prot. 11339 del 24/09/09 (vedi All. C.C2.4) -----------------------------

Anche il progettista Arch. Santulli nel presentare la DIA 115/09 in variante della DIA 184/07 non ha verificato la legittimità delle preesistenze di cui sopra è già stata evidenziata la carenza. D) DIA 184/2007 Cambio DL per Dia 184/2007 Tec.: Ing. Di Carlo , Proprietà: UGTM ?

A seguito della sospensione della DIA 115/09 in variante della DIA 184 /07 e delle dimissioni della DL arch. Santulli il Comune sospende anche i lavori della DIA 184/07 con effetto immediato il 28.09.2009 prot.11563 in carenza della nomina di un nuovo Direttore dei lavori e chiede nella stessa data prot. 11654 alla DL dimissionaria Arch. Santulli di documentare le opere eseguite ed attestare la conformità delle stesse in relazione alla DIA 184/07. ( vedi All.D.D1) .

La proprietà Nomina la nuova DL ing. Marco Di Carlo e ne da comunicazione al Comune il 26/30.092009. ( vedi All. D.D2) .La nuova DL ing. Di Carlo in risposta alla richiesta del Comune di cui sopra evidenzia il 2/5.10.2009 le opere eseguite dalla DL dimissionaria Arch. Santulli ma senza attestarne la conformità alla DIA 184/07( vedi All.D.D5) ? In data 12.10.2009 il Comune invia un riscontro in merito alle dimissioni della DL con cui precisa tra l’altro che la sospensione è stata revocata.( vedi All. D.D6 e D4) . Per la DIA 184/07 non è stato presentato il collaudo ed il fine lavori, anche se parziale essendo i lavori non completati, entro 3 anni come previsto per norma. E) Ripristino Volontario nel 2011 Tec.: Ing. Di Carlo Arch. Sportellini , Proprietà: UGTM 

 

A seguito di avvio del procedimento sanzionatorio per difformità Prot. 15707 del 12.11.2010 da parte della Soprintendenza la Proprietà avvia tramite l’ing. Di Carlo e l’Arch. Sportellini che lo affianca nella DL, essendo interventi da eseguire su un immobile vincolato, la procedura di ripristino volontario delle difformità riscontrate presentando richiesta di NO il 13.05.2011 prot.7293. il cui No viene rilasciato dalla Soprintendenza il 1.06.2011 prot. 8359( Vedi All. E: E1 avvio proc., E2 Richiesta NO, E2.1 No soprin.) ---------------------------------------

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Non risultano altri documenti e/o comunicazioni ( inizio lavori, fine lavori, ecc.) relativi ai lavori di ripristino , né al Comune né alla Soprintendenza Premesso che Dalle ricerche catastali effettuate, di cui sopra, l’immobile ha subito due variazioni catastali una nel 1990 ed una nel 2005, che hanno comportato il frazionamento delle originarie unità immobiliari da tre a dieci unità immobiliari, e successivamente da dieci a trentasei. I frazionamenti per cui sono state effettuate le variazioni catastali, non sono supportati da idonei e regolari titoli edilizi.

 

Gli atti di compravendita, dal 1990 al 2009, relativamente alle dichiarazioni del venditore inerenti alla regolarità edilizia dell’immobile, riportano sempre la frase di rito che l’edificio è stato costruito ante 67’ e che lo stesso non ha successive variazioni necessitanti di titolo edilizio.

 

In particolare nell’atto di compravendita del 2005 in cui De Masi vende a Università Telematica Guglielmo Marconi nel 2008, oltre a dichiarare la costruzione ante 67’, cita un titolo edilizio per lavori in corso, DIA 184/07, omettendo che come ante operam dello stesso è stata utilizzata una situazione conforme alla variazione catastale (DOCFA 2005), per il frazionamento delle precedenti 10 unità immobiliari in 36 unità immobiliari, senza il supporto di alcun titolo edilizio pregresso a giustificazione della regolarità edilizia rappresentata nell’ante operam.

 

Il frazionamento in più unità immobiliari deve essere effettuato con titolo edilizio e rappresentando un aumento di carico urbanistico è soggetto al pagamento di oneri, non è sufficiente una semplice variazione catastale senza il supporto di un idoneo titolo edilizio. Tutti i titoli edili presentati nel tempo, dal 1990 ad oggi, sono sospesi o decaduti, in particolare la Concessione del 1990 non è mai stata ritirata, anche se la Commissione Edilizia aveva espresso parere favorevole, ma la pratica era stata posta sotto sequestro dalla Procura (non è stato possibile conoscere lo sviluppo da parte della Procura).

 

La DIA 115/09 è stata sospesa dal Comune per contrasto alle NTA. La DIA 184/07, con cui sono stati iniziati i lavori dalla precedente proprietà e proseguiti da diversi professionisti incaricati della DL, è decaduta per decorrenza dei termini, in quanto non è stato presentato il collaudo ed il fine lavori delle opere entro i tre anni dall’inizio degli ---------------------------------------

 

 Inoltre relativamente alle opere strutturali effettuate, non risultano presentate al Genio civile il fine lavori ed il collaudo delle stesse.

 

Inoltre alcune delle opere strutturali risultano in difformità al deposito al Genio Civile. E’ da far notare inoltre che in tutti i titoli di cui sopra, i tecnici incaricati non hanno mai dimostrato la regolarità delle preesistenze per la redazione degli elaborati ante operam. Dai rilievi di massima effettuati i lavori di cui alla DIA 184/07 ( Nota: titolo decaduto per decorrenza dei termini) risultano essere stati eseguiti parzialmente e alcune delle opere sono difformi dal titolo presentato ed autorizzato dalla soprintendenza, oltre che dal progetto depositato al Genio Civile (soppalchi, aperture su muri portanti, ecc.).

Il tutto come meglio descritto negli elaborati grafici, allegati, da me redatti. ( vedi All. I 1,2,3,4,5) Considerato che L’immobile è vincolato ai sensi del DL 42, per cui qualsiasi intervento, anche di semplice manutenzione ordinaria è soggetto al rilascio di NO da parte della Sovrintendenza, e che eventuali difformità rispetto ai NO rilasciati non sono sanabili. Non risulta accertata la regolarità edilizia delle preesistenze ed in particolare con quali titoli edilizi sono stati realizzati nel 1990 e 2005 i frazionamenti in più unità immobiliari, che risultano solo come variazioni catastali.

 

Risultano essere state realizzate opere difformi dal titolo edilizio DIA 184/07, dal NO della Soprintendenza e dal progetto depositato al Genio Civile. ( Nota: Titolo comunque decaduto per decorrenza dei termini senza presentazione di un collaudo e fine lavori nei 3 anni , anche se per opere parzialmente realizzate)

Alcune opere difformi risultano essere delle variazioni essenziali dal punto di vista edilizio, quali la realizzazione di nuovi soppalchi, aperture su muri portanti, ed altro. La realizzazione di opere strutturali in difformità dal deposito al Genio Civile, quali i nuovi soppalchi, potrebbero non essere sanabili, sia da un punto di vista amministrativo che statico. ---------------------------------------

Non c’è conformità catastale dell’immobile e delle singole unità immobiliari, lo stato attuale dei luoghi è difforme dalle planimetrie catastali in atti. ( nota: non sono presenti neanche le tramezzature perimetrali delle singole unità immobiliari). Non c’è conformità urbanistica dell’immobile e delle singole unità immobiliari, lo stato attuale dei luoghi non è legittimato da alcun titolo edilizio valido. ( tutti i titoli edilizi dal 1990 ad oggi risultano sospesi o decaduti, inoltre non è stata accertata nella presentazione dei diversi titoli edilizi la legittimità delle preesistenze ed in particolare dei frazionamenti in più unità immobiliari) Si ritiene che per poter riportare la situazione dell’immobile ad una sua legittimità edilizia ed amministrativa, sia indispensabile predisporre un progetto di ripristino previa verifica della regolarità delle preesistenze, con particolare riferimento ai frazionamenti in più unità immobiliari risultanti solo catastalmente, confrontandosi con il Comune, la Sovrintendenza ed il Genio Civile, Tutto quanto sopra detto e affermato salvo che non vengano prodotti dalla proprietà o altri,ulteriori titoli e documentazione che legittimino lo stato attuale dei luoghi. Roma, Ing.Leonardo Marcello Conti

 

 

La sentenza del Giudice Maria Luisa Rossi Sezione X Tribunale civile Roma.

FATTO E DIRITTO ...................................... ha convenuto in giudizio l’Università degli studi Guglielmo Marconi Telematica per sentir dichiarare risolto – previo accertamento dell’inadempimento della convenuta – il contratto preliminare di compravendita stipulato il 10 maggio 2017 e per sentir condannare la convenuta alla restituzione della somma di € .................versata a titolo di caparra e al risarcimento dei danni da liquidarsi nella misura di € 120.236,73 ( danno emergente) e, quanto al lucro cessante , nella misura pari alla differenza tra il valore commerciale del compendio immobiliare al momento dell’acquisto ed a seguito dei lavori di trasformazione e il prezzo di acquisto; in via subordinata, ha chiesto di dichiarare legittimo il recesso dal contratto “partecipato “ mediante la notifica dell’atto di citazione,con la condanna della convenuta alla restituzione del doppio della caparra ai sensi dell’art. 1385 cod.civ.. A fondamento delle domande, ha dedotto di aver sottoscritto, unitamente all’immobiliarista Matteo Corsini, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l’immobile denominato “Palazzo Chiarone”, sito in Capalbio, per il prezzo di ......................... di euro , al fine di ristrutturarlo, parcellizzarlo in distinte unità immobiliari per la successiva rivendita; di avere versato una caparra di € ...................; che il termine per il definitivo era stato fissato per il 15 dicembre 2017; che nel corso delle verifiche e delle attività finalizzate all’acquisto del compendio erano emerse alcune discrasie rispetto al progetto approvato per l’edificazione ; che la promittente venditrice non aveva dato esito alle numerose richieste di fornire la documentazione necessaria per ulteriori accertamenti e stipula del preliminare con atto trascrivibile ; di avere promosso, pertanto, un procedimento di accertamento tecnico preventivo; che l’omesso invio della documentazione da parte della proprietaria al notaio incaricato della stipula del definitivo aveva impedito la convocazione entro il termine pattuito; che la convenuta aveva inviato una lettera di recesso ex art. 1385 secondo comma cod.civ. con ritenzione della caparra; che il recesso della convenuta era strumentale e privo di giustificazione, atteso che la mancata integrazione della caparra trovava causa nella mancanza della documentazione necessaria per la trasposizione dell’accordo in un atto utile per la trascrizione; che in ogni caso, la promittente venditrice aveva manifestato interesse alla conclusione del contratto anche successivamente alla scadenza del termine pattuito per il versamento della somma. Si è costituita la convenuta resistendo alle domande delle quali ha chiesto l’integrale rigetto. In via riconvenzionale, ha chiesto accertarsi la legittimità del recesso e legittima la ritenzione della caparra; in via subordinata, la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento dei promissari acquirenti , con condanna degli stessi al risarcimento del danno in misura non inferiore ad € ....................

Deduceva la convenuta che nel contratto preliminare era stato espressamente dato atto della piena conoscenza, da parte degli acquirenti, della situazione urbanistico-edilizia fino alla data di acquisto del compendio da parte della convenuta che si era obbligata a sanare , a sua cura e spese, eventuali abusi commessi in epoca successiva; che l’accordo prevedeva una integrazione della caparra entro il 30 giugno 2017 che non era stata versata né dall’attore né dal Corsini; che dopo il mese di giugno 2017 i rapporti tra i due promissari acquirenti si erano deteriorati; che l’attore aveva addotto una serie di generiche contestazioni circa non meglio precisati abusi edilizi e si era rifiutato di stipulare il definitivo ancor prima della scadenza del termine ,come richiesto invece dal socio in affari; che il ricorso per accertamento tecnico preventivo era stato dichiarato inammissibile; che i promissari acquirenti non avevano adempiuto all’obbligo di effettuare alcune opere di miglioria previste nel contratto e di individuare la porzione di 70 mq di terreno da ricomprendere nell’atto di compravendita; che, alla luce del comportamento complessivo dei promissari acquirenti, sia nei reciproci rapporti che nei confronti della promittente venditrice, emergeva chiara la volontà di non adempiere l’accordo sottoscritto; che, pertanto, il recesso comunicato doveva ritenersi legittimo.

 Il 10 maggio 2017 la Università degli Studi Guglielmo Marconi, quale parte promittente venditrice e ...........................e ................... , quale parte promittente acquirente, stipularono un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il fabbricato sito in località Chiarone, al km 124 circa della strada statale Aurelia denominato “Palazzo del Chiarone” (ex Dogana Pontificia), oltre ad una porzione di circa 70 mq di terreno che avrebbe dovuto essere individuata nell’ambito dell’appezzamento di terreno di mq.10950 confinante con l’area annessa al fabbricato e ad altre due porzioni di terreno indicate ai punti 1.3 e 1.4 della scrittura (doc. 1 fascicolo attore). L’accordo prevedeva il prezzo di .....................i euro, la corresponsione di euro ....................a titolo di caparra confirmatoria alla stipula dell’accordo e di ulteriori .......................... euro, sempre a titolo di caparra, al momento della sottoscrizione di un preliminare con scrittura privata autenticata dal notaio da effettuarsi entro e non oltre il 30 giugno 2017.

Il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 15 dicembre 2017 contestualmente al saldo del prezzo. La clausola art. 5 conteneva la dichiarazione della venditrice relativa alla situazione urbanistica ed edilizia del compendio con espressa garanzia di conformità alla data del 20 novembre 2008 ( data di acquisto della promittente venditrice) sulla quale “ la parte promissaria acquirente si dichiara comunque edotta non avendo nulla da eccepire”, e con l’assunzione di un obbligo di “sanare eventuali opere edilizie/urbanistiche eseguite successivamente alla detta data “ ove non conformi alla disciplina comunale e nazionale.

Certo ma non reati edilizi. Qui c'è davvero da ridere. La parte acquirente, secondo il giudice Maria Luisa Rossi, avrebbe dovuto assumersi la responsabilità di demolire parti abusive del fabbricato, imputandosi il reato di abuso edilizio in surroga dei responsabili ? Vale a dire l'attuale proprietà Università degli Studi Guglielmo Marconi.

 

Secondo quanto stabilito con la clausola art.6 dell’accordo, e come emerso anche dalla istruttoria di causa, contestualmente alla stipula del preliminare, ai promissari acquirenti fu concessa la detenzione del compendio in vista della realizzazione di “opere di miglioria “ che avrebbero dovuto essere concordate con la promittente venditrice e che avrebbero dovuto essere conformi alla normativa vigente.

Nella scrittura era indicato quale notaio rogante del definitivo il notaio Masucci davanti al quale la parte promissaria acquirente avrebbe dovuto convocare, con almeno venti giorni di preavviso,la venditrice che, a sua volta, si obbligava a consegnare al notaio tutta la documentazione necessaria alla stipula. Il 16 novembre 2017 la promittente venditrice inviava all’attore ed al ..................una comunicazione di recesso dal contratto , ex art. 1385 secondo comma cod.civ., rilevando l’inadempimento, da parte dei promissari acquirenti, dell’obbligo di versare la ulteriore somma a titolo di caparra confirmatoria entro il termine pattuito oltre alla mancata individuazione della porzione di terreno di 70 mq come previsto al punto 1.2 dell’accordo.

 

Ciò detto, va evidenziato che i promissari acquirenti ( soggetti particolarmente esperti nel campo immobiliare) oltre ad avere avuto la detenzione del bene al quale hanno più volte acceduto con tecnici e consulenti in vista del progetto costruttivo che avrebbero voluto realizzare, avevano avuto la disponibilità, fin dal maggio 2017 ( docc. 1,3 memoria istruttoria parte convenuta), della documentazione relativa all’immobile, disponibilità confermata dal teste Acomanni sia con riguardo alle chiavi del fabbricato, sia alla documentazione.

 

la assoluta genericità con la quale l’attore ha formulato contestazioni in ordine alla regolarità urbanistica ed edilizia del compendio, genericità che ha determinato il rigetto per inammissibilità del ricorso per accertamento tecnico preventivo presentato il 13 ottobre 2017 dall’attore, appaiono, anche alla luce della espressa assunzione di garanzia della venditrice in relazione ad eventuali abusi posti in essere in epoca successiva all’acquisto del 2008, del tutto strumentali.

La genericità delle contestazione circa la regolrità urbanistica del compratore ha generato il rigetto per inamissibilità . Giusto, l'avvocato Roberto Antonelli non è a conoscenza delle procedure civili, ma il giudice a tutela della parte acquirente, avrebbe potuto nominare un CTU per accertare se la Dogana Pontificia fosse un coacervo di abusi come in effetti è. 

Così come strumentale appare la comunicazione del 25 settembre 2017 a firma dell’avv. Antonelli con la quale si richiedeva di effettuare un sopralluogo in contraddittorio e la presenza di un “incaricato della parte promittente venditrice , munito di chiavi”, laddove , come ha pure confermato il teste Fontana, i promissari acquirenti non solo erano dotati delle chiavi per accedere ai luoghi ma vi avevano effettuato numerosi sopralluoghi per indagini e verifiche tecniche già da prima della stipula del preliminare. Anche la richiesta al notaio Masucci, in data 15 novembre 2017, di fissare la data per il rogito pur avendo l’attore proposto – già da un mese - ricorso per atp con udienza fissata al 28 novembre successivo ( docc.8 e 9 attore) appare finalizzata unicamente a confondere il quadro delle responsabilità nella mancata conclusione dell’affare.

Voi rendetevi conto che cosa ha scritto il giudice Maria Luisa Rossi. Il compendio è abusivo !!!!!

 

Va poi osservato che nel quadro fattuale sopra delineato e, soprattutto, in ragione del dissidio insanabile tra i promissari acquirenti, il mancato pagamento della integrazione della caparra ( tenuto conto della detenzione del bene accordata dalla proprietaria) assume un carattere di particolare gravità configurandosi come inequivoco segnale di rischio concreto della mancanza di volontà di adempimento, da parte dei promissari acquirenti, dell’obbligo di concludere il contratto definitivo.

 

Rischio concreto della mancanza di volontà dell'adempimento. Ma voi pensate l'immobile abusivo non trasferibile .....c'è davvero da ridere difronte a tali strampalte motivazioni.

 

 

 


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