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CORSERA DIRITTO URBANISTICO MATTEO CORSINI LA DOGANA PONTIFICIA CAPALBIO THE DARK SIDE OF THE MOON.DICHIARAZIONE ANTE 1967 UN CASO DI SCUOLA SULLA LEGITTIMITA' DELLE PREESISTENZE

Roma 22 luglio 2021 CorSera.it a cura del dr.Matteo Corsini  Fondatore e direttore scientifico della Enciclopedia Universale delle Scienze Giuridiche corsinicase@gmail.com

Capalbio la Dogana Pontificia, un caso di scuola sul pericolo della dichiarazione " ante 1967" la cosidetta Legge Ponte. Quello che vi racconto è la ricostruzione della dinamica amministrativa di un edificio antico come la Dogana Pontificia, una volta il confine tra lo Stato Pontificio e il Granducato di Toscana. Un caso di scuola che mette in evidenza, come il rogito notarile alle volte, nasconde irregolarità edilizie addirittura insanabili. Nell'immaginario collettivo il ministero del Notaro, dovrebbe accertare le difformità edilizie o gli abusi, ma non è così, al contrario, nelle compravendite immobiliari diventa una sorta di ufficio condono di ultima istanza, dove il proprietario in malafede, anzi anche l'imbroglione, trasferisce il bidone al malcapitato, con la certificazione di garanzia dell'attività notarile. Nel caso in questione l'Università telematica Guglielmo Marconi è stata vittima di un raggiro, ben confezionato e di grande interesse per gli studenti di giurisprudenza o di ingegneria. Se tra di voi c'è qualche raffinatissimo esperto del diritto urbanistico, la storia che vi racconto sarà pane per i vostri denti e miele per una ridente serata estiva.

A ministero del Notario Maria Luisa Vassalli. La storia di come un intero compendio immobiliare vincolato venne trasferito in assenza del pur minimo riscontro dei titoli edilizi. 

Il complesso immobiliare , ex Dogana Pontificia , censito al NCEU del Comune di Capalbio al foglio 41 p.lla 65 sub 14-49 e terreni adiacenti di cui in oggetto è attualmente di proprietà dell’Università Telematica Guglielmo Marconi per acquisto con atto Notaio Vassalli Rep.13042 del 20.11.2008 da De Masi Giuseppe e Atto constatazione avverata condizione Rep.13141 del 20.02.2009. Atti di compravendita 1990-2009: ? Atto compravendita PIRODDI vende a AIRRI Rep 38389 del 26.06.90 la p.lla 66 e la p.lla 65 comprendente n.9 unità immobiliari sub 5-14 ( non viene specificata la Destinazione d’uso “ …con classamento, consistenza e rendita catastale da attribuire..” (Vedi All.M 1,1bis,1ter )  

 Atto compravendita AIRRI vende a DEMASI rep.12861 23-09-03 la p.lla 66 e la 65 comprendente n.9 unità immobiliari sub 5-14 con destinazioni d’uso parte a C2 Magazzini e parte ad A2 Appartamenti. (Vedi All.M 3) ? Atto compravendita DEMASI vende a Università Telematica Guglielmo Marconi (UGTM) Rep.13042 del 20.11.2008 la p.lla 66 e la p.lla 65 comprendente n. 36 unità immobiliari ( di cui 1 BCNC) sub 14-49 con destinazioni d’uso parte a C2 Magazzini e parte ad A2 Appartamenti. (Vedi All.M 4,5) 

Atti di compravendita 1990-2009: ? Atto compravendita PIRODDI vende a AIRRI Rep 38389 del 26.06.90 la p.lla 66 e la p.lla 65 comprendente n.9 unità immobiliari sub 5-14 ( non viene specificata la Destinazione d’uso “ …con classamento, consistenza e rendita catastale da attribuire..” (Vedi All.M 1,1bis,1ter ) ---------------------------------------

Atto compravendita AIRRI vende a DEMASI rep.12861 23-09-03 la p.lla 66 e la 65 comprendente n.9 unità immobiliari sub 5-14 con destinazioni d’uso parte a C2 Magazzini e parte ad A2 Appartamenti. (Vedi All.M 3) ?

Il primo atto di compravendita frazionamento edilizio inesistente. Il ruolo chiave della Soprintendenza Statale di Siena .

Atto compravendita DEMASI vende a Università Telematica Guglielmo Marconi (UGTM) Rep.13042 del 20.11.2008 la p.lla 66 e la p.lla 65 comprendente n. 36 unità immobiliari ( di cui 1 BCNC) sub 14-49 con destinazioni d’uso parte a C2 Magazzini e parte ad A2 Appartamenti. (Vedi All.M 4,5)

 

Note: Nell’atto di CV Piroddi –Airri del 1990 il Venditore dichiara “ che le opere relative alla costruzione dei fabbricati sopradescritti sono state iniziate in data anteriore al 1.09.1967 e che i fabbricati stessi non sono stati oggetto di interventi edilizi o di mutamenti di destinazione che avrebbero richiesto licenza o concessione o autorizzazione.” In evidente contrasto con la Variazione catastale prot. 10294 del 22.02.1990, per Frazionamento, ampliamento e fusione (nella visura) in cui viene dichiarato che le stesse sono state poste in essere nel 1983 e non viene riportato nessun titolo edilizio giustificativo della variazione ovvero del frazionamento delle originarie n.3 Unità immobiliari in n.10 unità immobiliari.

Nell’atto di CV De Masi –UGTM del 2008 il Venditore dichiara “ il compendio immobiliare descritto alla lettera a) del superiore articolo 1, è stato costruito anteriormente al 1.09.1967 . Per opere di restauro …è stata presentata DIA …..al n. 184/07 il 28.092007……….Relativamente a detto compendio non sono state eseguite opere in modifica suscettibili a sanatoria edilizia, né ulteriori opere necessitanti di autorizzazioni e/o permesso di costruire , né per lo stesso sono stati adottati provvedimenti sanzionatori data l’insussistenza di abusi edilizi di qualsiasi genere, …..” in evidente contrasto con la variazione DOCFA, mod D1 prot. 20244 del 15.09.2005, per Frazionamento e fusione in cui viene dichiarato che la variazione si è verificata (ultimazione lavori) il 05.09.2005 e non viene riportato nel Quadro D ( note relative al documento e relazione tecnica) o in altra parte nessun titolo edilizio giustificativo della variazione ovvero del frazionamento delle originarie n.9 Unità immobiliari in n.34 unità immobiliari + 1 UI come BCNC.

Nella Richiesta preliminare del NO alla Soprintendenza nel 2006 e nella Dia DIA 184/2007 i grafici dell’ante operam AO rappresentano le 36 unità immobiliari in conformità alla variazione del 2005 ma non viene dimostrata la regolarità della loro preesistenza. 

 

Gli interventi edilizi.

RIEPILOGO SINTETICO INTERVENTI EDILIZI Soprintendenza, Genio Civile, Comune F) Conc. edilizia Prat.1849/90 Richiesta Tec.: Arch. Alieri ing.Niccolai, Proprietà: Piroddi ? La richiesta di concessione edilizia per il restauro della ex Dogana Pontificia come albergo residenziale ha avuto parere positivo in commissione edilizia 23.02.1990 prot.2427. ( Vedi Allegati F ed in particolare All.F2.11 Parere Favorevole e All.F2.9 Elaborati.) ?

La concessione non viene mai ritirata anche per intervento della procura che ne ravvisa una lottizzazione abusiva. ( Vedi All. F3.b /c Relazioni CTU Arch. Mazzoli e Arch. Bozzoni) A) DIA 184/2007 Presentazione Tec.: Arch. Vero, Proprietà: De Masi s.r.l., ? Viene presentata la Dia 184/07 prot.6658 del 30.05.2007 per interventi di restauro e risanamento conservativo previa acquisizione del NO della Soprintendenza Statale di Siena Prot. 4757 del 23.3.2006 e Deposito al Genio Civile prot. 2447 del 29.05.2007 per le opere strutturali. ( vedi All. A: A1) Soprintendenza , A2) Genio Civile, A3) DIA 184/07

 L’inizio dei lavori viene comunicato al Comune il 5.09.2008 ed alla Soprintendenza il 9.09.2008 ( vedi All A.A4.5 ed A.A1.6) ? A seguito del cambio di proprietà ( De Masi vende a UGTM) ) la DL Arch. Vero in data 29.12.2008 sospende i lavori al comune. ( vedi All A.A4.6)

Nota: ? Il progettista Arch. Vero presenta la DIA con i grafici dell’ante operam in conformità delle planimetrie catastali in atti, come da Docfa del 2005, ma omettendo di dimostrare la legittimità delle preesistenze e in particolare i due frazionamenti solo catastali del 2005 e del 1990 . Docfa prot. 20244 del 15.09.2005 per frazionamento delle originarie 9 unità immobiliari in 35 unità immobiliari e la precedente variazione prot. 10294 del 22.02.1990 per frazionamento delle originarie 3 Unità immobiliari in 10 unità immobiliari. ?

Nella Richiesta preliminare del NO alla Soprintendenza nel 2006 i grafici dell’ante operam AO rappresentano le 36 unità immobiliari in conformità alla variazione del 2005 ma non viene dimostrata la regolarità della loro preesistenza

Pagina 19 di 23 ? La DL Arch. Vero in occasione della sospensione dei lavori e in seguito dopo il cambio della DL da parte della Nuova Proprietà non presenta, come previsto, lo stato lavori eseguiti alla data di sospensione degli stessi. B) DIA 184/2007 Cambio Proprietà e DL Tec.: Arch.Santulli , Proprietà: UGTM ? A seguito dell’acquisto del Complesso da parte della UGTM in data 8.04.2009 viene volturata la DIA 184/07 nominata la nuova la DL l’arch. Santulli e la Ditta esecutrice (vedi All. B).

La nuova DL Arch. Santulli assumendo l’incarico non comunica la ripresa dei lavori in forma esplicita al Comune e alla Soprintendenza né redige uno stato dei lavori in mancanza di quello della precedente DL. C) DIA 115/2009 Variante Dia 184/2007 Tec.: Arch.Santulli , Proprietà: UGTM ? Viene presentata, in data 26.06.2009 prot.8122, la DIA 115/2009 in variante della DIA 184/07 e solo successivamente in data 24.07.2009 viene richiesto il prescritto NO alla Soprintendenza che viene rilasciato il 31.08.2009 prot. 10270. Viene depositato al Genio Civile anche il progetto strutturale per la variante di cui sopra in data 29.06.2009 prot.6284 ( vedi All. C: C1 Dia 115/09, C3 Soprintendenza, C4 Genio Civile) ?

La variante 115/09 è sostanzialmente un cambio d’uso dell’intero immobile da residenziale a Direzionale. Motivo per cui in data 11.9.09 viene sospesa dal Comune per contrasto con le NTA, non essendo la destinazione direzionale compatibile con le previsioni di piano (sottozona D9 Turistica per attrezzature alberghiere di progetto di cui all’art.58 delle NTA) (vedi All. C.C2.3) Il 2.07.2007 con prot.7864 la soprintendenza chiede chiarimenti per alcune difformità riscontrate in cantiere sia alla Proprietà che alla DL Arch. Santulli. (vedi All.B.6) ? La DL Arch. Santulli si dimette con comunicazione al Comune prot. 11339 del 24/09/09 (vedi All. C.C2.4) -----------------------------

Nota: ? Anche il progettista Arch. Santulli nel presentare la DIA 115/09 in variante della DIA 184/07 non ha verificato la legittimità delle preesistenze di cui sopra è già stata evidenziata la carenza. D) DIA 184/2007 Cambio DL per Dia 184/2007 Tec.: Ing. Di Carlo , Proprietà: UGTM ? A seguito della sospensione della DIA 115/09 in variante della DIA 184 /07 e delle dimissioni della DL arch. Santulli il Comune sospende anche i lavori della DIA 184/07 con effetto immediato il 28.09.2009 prot.11563 in carenza della nomina di un nuovo Direttore dei lavori e chiede nella stessa data prot. 11654 alla DL dimissionaria Arch. Santulli di documentare le opere eseguite ed attestare la conformità delle stesse in relazione alla DIA 184/07. ( vedi All.D.D1) ?

 

La proprietà Nomina la nuova DL ing. Marco Di Carlo e ne da comunicazione al Comune il 26/30.092009. ( vedi All. D.D2) ? La nuova DL ing. Di Carlo in risposta alla richiesta del Comune di cui sopra evidenzia il 2/5.10.2009 le opere eseguite dalla DL dimissionaria Arch. Santulli ma senza attestarne la conformità alla DIA 184/07( vedi All.D.D5) ? In data 12.10.2009 il Comune invia un riscontro in merito alle dimissioni della DL con cui precisa tra l’altro che la sospensione è stata revocata.( vedi All. D.D6 e D4) ? Per la DIA 184/07 non è stato presentato il collaudo ed il fine lavori, anche se parziale essendo i lavori non completati, entro 3 anni come previsto per norma. E) Ripristino Volontario nel 2011 Tec.: Ing. Di Carlo Arch. Sportellini , Proprietà: UGTM ? A seguito di avvio del procedimento sanzionatorio per difformità Prot. 15707 del 12.11.2010 da parte della Soprintendenza la Proprietà avvia tramite l’ing. Di Carlo e l’Arch. Sportellini che lo affianca nella DL, essendo interventi da eseguire su un immobile vincolato, la procedura di ripristino volontario delle difformità riscontrate presentando richiesta di NO il 13.05.2011 prot.7293. il cui No viene rilasciato dalla Soprintendenza il 1.06.2011 prot. 8359( Vedi All. E: E1 avvio proc., E2 Richiesta NO, E2.1 No soprin.) ---------------------------------------

Non risultano altri documenti e/o comunicazioni ( inizio lavori, fine lavori, ecc.) relativi ai lavori di ripristino , né al Comune né alla Soprintendenza Premesso che Dalle ricerche catastali effettuate, di cui sopra, l’immobile ha subito due variazioni catastali una nel 1990 ed una nel 2005, che hanno comportato il frazionamento delle originarie unità immobiliari da tre a dieci unità immobiliari, e successivamente da dieci a trentasei. I frazionamenti per cui sono state effettuate le variazioni catastali, non sono supportati da idonei e regolari titoli edilizi.

Gli atti di compravendita, dal 1990 al 2009, relativamente alle dichiarazioni del venditore inerenti alla regolarità edilizia dell’immobile, riportano sempre la frase di rito che l’edificio è stato costruito ante 67’ e che lo stesso non ha successive variazioni necessitanti di titolo edilizio. In particolare nell’atto di compravendita del 2005 in cui De Masi vende a Università Telematica Guglielmo Marconi nel 2008, oltre a dichiarare la costruzione ante 67’, cita un titolo edilizio per lavori in corso, DIA 184/07, omettendo che come ante operam dello stesso è stata utilizzata una situazione conforme alla variazione catastale (DOCFA 2005), per il frazionamento delle precedenti 10 unità immobiliari in 36 unità immobiliari, senza il supporto di alcun titolo edilizio pregresso a giustificazione della regolarità edilizia rappresentata nell’ante operam. Il frazionamento in più unità immobiliari deve essere effettuato con titolo edilizio e rappresentando un aumento di carico urbanistico è soggetto al pagamento di oneri, non è sufficiente una semplice variazione catastale senza il supporto di un idoneo titolo edilizio.

Tutti i titoli edili presentati nel tempo, dal 1990 ad oggi, sono sospesi o decaduti, in particolare la Concessione del 1990 non è mai stata ritirata, anche se la Commissione Edilizia aveva espresso parere favorevole, ma la pratica era stata posta sotto sequestro dalla Procura (non è stato possibile conoscere lo sviluppo da parte della Procura). La DIA 115/09 è stata sospesa dal Comune per contrasto alle NTA. La DIA 184/07, con cui sono stati iniziati i lavori dalla precedente proprietà e proseguiti da diversi professionisti incaricati della DL, è decaduta per decorrenza dei termini, in quanto non è stato presentato il collaudo ed il fine lavori delle opere entro i tre anni dall’inizio degli stessi.

Inoltre relativamente alle opere strutturali effettuate, non risultano presentate al Genio civile il fine lavori ed il collaudo delle stesse. Inoltre alcune delle opere strutturali risultano in difformità al deposito al Genio Civile. E’ da far notare inoltre che in tutti i titoli di cui sopra, i tecnici incaricati non hanno mai dimostrato la regolarità delle preesistenze per la redazione degli elaborati ante operam. Dai rilievi di massima effettuati i lavori di cui alla DIA 184/07 ( Nota: titolo decaduto per decorrenza dei termini) risultano essere stati eseguiti parzialmente e alcune delle opere sono difformi dal titolo presentato ed autorizzato dalla soprintendenza, oltre che dal progetto depositato al Genio Civile (soppalchi, aperture su muri portanti, ecc.). Il tutto come meglio descritto negli elaborati grafici, allegati, da me redatti. ( vedi All. I 1,2,3,4,5)

Considerato che l’immobile è vincolato ai sensi del DL 42, per cui qualsiasi intervento, anche di semplice manutenzione ordinaria è soggetto al rilascio di NO da parte della Sovrintendenza, e che eventuali difformità rispetto ai NO rilasciati non sono sanabili. Non risulta accertata la regolarità edilizia delle preesistenze ed in particolare con quali titoli edilizi sono stati realizzati nel 1990 e 2005 i frazionamenti in più unità immobiliari, che risultano solo come variazioni catastali. Risultano essere state realizzate opere difformi dal titolo edilizio DIA 184/07, dal NO della Soprintendenza e dal progetto depositato al Genio Civile. ( Nota: Titolo comunque decaduto per decorrenza dei termini senza presentazione di un collaudo e fine lavori nei 3 anni , anche se per opere parzialmente realizzate) Alcune opere difformi risultano essere delle variazioni essenziali dal punto di vista edilizio, quali la realizzazione di nuovi soppalchi, aperture su muri portanti, ed altro. La realizzazione di opere strutturali in difformità dal deposito al Genio Civile, quali i nuovi soppalchi, potrebbero non essere sanabili, sia da un punto di vista amministrativo che statico. ---------------------------------------

 

Non c’è conformità catastale dell’immobile e delle singole unità immobiliari, lo stato attuale dei luoghi è difforme dalle planimetrie catastali in atti. ( nota: non sono presenti neanche le tramezzature perimetrali delle singole unità immobiliari). Non c’è conformità urbanistica dell’immobile e delle singole unità immobiliari, lo stato attuale dei luoghi non è legittimato da alcun titolo edilizio valido. ( tutti i titoli edilizi dal 1990 ad oggi risultano sospesi o decaduti, inoltre non è stata accertata nella presentazione dei diversi titoli edilizi la legittimità delle preesistenze ed in particolare dei frazionamenti in più unità immobiliari) Si ritiene che per poter riportare la situazione dell’immobile ad una sua legittimità edilizia ed amministrativa, sia indispensabile predisporre un progetto di ripristino previa verifica della regolarità delle preesistenze, con particolare riferimento ai frazionamenti in più unità immobiliari risultanti solo catastalmente, confrontandosi con il Comune, la Sovrintendenza ed il Genio Civile, Tutto quanto sopra detto e affermato salvo che non vengano prodotti dalla proprietà o altri,ulteriori titoli e documentazione che legittimino lo stato attuale dei luoghi.

 

Legge Ponte n. 765/67

E' una delle espressioni tipiche dell'agente immobiliare somaro o del notaio difronte al cliente. Dietro c'è l'Inferno per il comprantore e il viatico di tutti i mali per il venditore scaltro o imbroglione. Se qualcuno vuole imporvi di trasferire una proprietà immobiliare con questa semplice dichiarazione, chiamatemi subito al 335291766. Verrò in vostro soccorso !!!

La maggior parte delle persone pensano che prima del 1° Settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge ponte n. 765/67, tutte le costruzioni edficate siano all'interno di un regime di “edilizia libera”, senza necessità di accertarne la legittimità edilizia. 

Purtroppo le cose non stanno così, ed è per questo che occorre indagare a fondo sul valore e la veridicità della dichiarazione “Ante ‘67”: essa è resa come dichiarazione sostitutiva di atto notorio per attestare la preesistenza dell’immobile al 1° settembre dell'anno indicato. Essa viene resa dal proprietario o avente titolo sull’immobile per diversi motivi: allegarla ad atto notarile di trasferimento tra vivi; resa e incorporata nello stesso tipo di atto di trasferimento; nelle pratiche edilizie ordinarie; nelle sanatorie edilizie; nei condoni edilizi; nelle CTU delle esecuzioni; opposizione a ordinanze di demolizione.

Detto ciò, il contenuto e la forma di questa dichiarazione non sono sufficienti a certificare quella circostanza di legittimità e di regolarità sia edilizia che urbanistica. Gli uffici amministrativi potrebbero chidervene conto, potendo la stessa risultare carente di un riscontro effettivo sia del dato che della documentazione.

Il Consiglio di Stato, ci ricorda nuovamente che tale dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, costituisce un semplice indizio, insufficiente a dare dimostrazione del periodo in cui siano stati realizzati manufatti abusivi o prodotte irregolarità gravi (Cons. di Stato n. 302/2020).

Costituisce consolidata giurisprudenza (Cons. di Stato n. 5057/2012) il principio per cui l’onere di provare l’ultimazione dei lavori grava sul richiedente la sanatoria in quanto: il proprietario può, di regola, procurarsi la documentazione da cui si possa desumere che l’abuso sia stato effettivamente realizzato entro la data prevista; la P.A. comunale non è normalmente in grado di accertare la situazione edilizia di tutto il proprio territorio alla data indicata dalla normativa sul condono. In altre parole, la dichiarazione di per sé non costituisce prova o elemento probatorio, ma puramente indiziario. Ed ecco che si rende necessario rafforzare il valore indiziario della dichiarazione con altri documenti o elementi tecnici di natura edilizia compravante legittimià e regolarità. Possono essere elaborati grafici della licenza di costruire, il riscontro della superficie e della volumetria nello stato dei lujoghi, foto aeree, documenti catastali, atti notarili, contratti di locazione registrati, fotografie con data certa, ecc. La realtà amministrativa che si crea dal momento della dichiarazione unilaterale recettizia all'ufficio del catasto, prova la corrispondenza con lo stato dei luoghi, ma non certo accerta la regolarità edilizia ( corrispondenza con quanto assentito dal dipartimento dell'edilizia DPAU ) e la legittimità delle superfici. 



 

 


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