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CORSERA IMMOBILIARE MATTEO CORSINI COME EVITARE LE TRUFFE SU CASE EXTRALUSSO CHE COSA SI INTENDE PER QUADRO FALSO E STRUMENTALE. IL SIGNIFICATO DI ALIUD PRO ALIO

Roma 3 agosto 2021 CorSera.it  a cura del dr.Matteo Corsini  Presidente di Corsini real estate Fondatore e responsabile scientifico della Enciclopedia Universale delle Scienze Giuridiche ( corsinicase@gmail.com)

Come evitare le truffe nelle case extralusso. Che cosa si intende per "quadro falso e strumentale". 

Purtroppo il malcostume nel settore immobiliare lo fa da padrone, le violazioni di leggi e norme edilizie, una caratteristica di tantissimi venditore, che sfruttano la rete delle agenzie e degli agenti che vendono bidoni ai malcapitati frequentatori dei loro uffici. Ma oggi si deve stare attentissimi, perchè ciò che appare legittimo non lo è, sopratutto quando il notaio, ricorre alla dichiarazione della formuletta " dichiarazione anti 1967 " . Non fidatevi mai, seppur legale, con il ministero del notaro in Italia, si trasforma nell'ufficio condoni di ultima istanza. Senza agibilità il vostro immobile non vale niente, ed è sotto un profilo giuridico un aliud pro alio, qualcosa di ben diverso dalla destinanazione urbanistica indicata nell'annuncio immobiliare o dalla agenzia.

Quando la promittente venditrice si è impegnata a vendere un cespite perfettamente conforme a legge. L’immobile non è conforme a legge tanto da essere privo persino di agibilità. Si sta parlando della violazione di un primario e fondamentale obbligo cui è tenuto il venditore. Era quindi onere della promittente venditrice, a fronte delle contestazioni del promissario acquirente, dimostrare di essere in grado di adempiere e quindi provare che l’immobile fosse conforme a legge sotto tutti i profili: urbanistici, edilizi, catastali, impiantistici, igienico/sanitari, di sicurezza anche statica. Sul punto,si  richiamare l’orientamento giurisprudenziale ben noto e venutosi a consolidare a partire da Cass. Civ. SS.UU. 30.10.2001, n. 13533.

Da qui la costituzione del  “quadro falso e strumentale”, che si origina spesso quando la/il promittente venditrice/ore, anche tramite il proprio legale nel mentre lo rassicuri sulla bontà della vendita e lo diffidi a pagare ulteriore caparra in realtà gli aveva promesso in vendita un cespite non conforme a legge addirittura privo della fondamentale agibilità. 

Compravendita immobiliare che cosa si intende per " aliud pro alio " .

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integrano un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest'ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza” Cass. Civ. sez. VI, 05/06/2020, n.10665). E così ancora “Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile; la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile” (Cass. civ., sez. III, 23/01/2009, n. 1701).

Regolarità urbanistica e trsasferibilità del bene .L'accertametno tecnico da parte del tribunale nei casi di controversia di un contratto di compravendita immobiliare

Il Giudice infatti: “ha il dovere di motivare adeguatamente il rigetto della istanza di ammissione proveniente da una delle parti, dando adeguata dimostrazione di potere risolvere, sulla base di corretti criteri, i problemi tecnici connessi alla valutazione degli elementi rilevanti ai fini della decisione, senza potersi limitare a disattendere l'istanza sul presupposto della mancata prova dei fatti che la consulenza avrebbe potuto accertare (v. Cass. n. 72/2011, n. 88/2004, n. 10/2002, n. 15136/2000)” (v. sul punto la già citata in conclusionale Cass. 17399/2015). 

 

Dr.Matteo Corsini

Agente Immobiliare Professionista 

Fondatore e direttore scientifico della Enciclopedia Universale delle Scienze Giuridiche ed Urbanistiche 

Autore di oltre 2000  pubblicazioni scientifiche in materia di diritto amministrativo urbanistico 

consulente in materia legale ed urbanistica nelle compravendite immobiliari

diritto privato commerciale urbanistico 

 

 


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