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CORSERA IMMOBILIARE ROMA COLDWELL BANKER CAPO LE CASE, L'ATTICO PIU' ABUSIVO DI ROMA. STORIA DI MALCOSTUME E DEI SOLITI BIDONI ALLA ROMANA

Roma 21 agosto 2021 by Elena Frusone storica dell'arte Brindisi 

Mi è capitato di scorrere gli annunci di Immobiliare.it e scorgere la vendita di un attico in Via Capo le Case, commercializzata da tal Alessandro Beddini della società Coldwell & Banker. Attico pregevole con una bella terrazza, con il raddoppio della superficie per tramite di soppalchi del tutto fuori norma, quelli ad uso residenziale dovrebbero avere altezza di 2.70 dal pavimento dell'appartamento al calpestio del soppalco e da questo di 2.70 al soffito dell'abitazione. L'altezza non arriva a 2.20 e nei soppalchi sono state realizzate camere e addirittura bagni. La casa viene commercializzata come 150 mq, in realtè sono 60 alla pianta del calpestio. Nel centro storico non sono consentiti aumenti di superficie con l'ausilio dei connettori verticali. Insomma la casa si presenta come un guazzabuglio di abusi edilizi . C'è davvero da ridere.

Mi domando se siano state rispettate tutte le normative edilizie sulla staticità dell'immobile e quelle sismiche. Se realizzato tramite condono poi, l'edificio dovrà rinnovare la preziosa agibilità imprescindibile quando siano state effettuate modifiche all'interno degli stabili, anche di fine 800. Quando un agente immobiliare sostiene che in uno palazzo del 1800 non è dovuto il certificato di agibilità mente. Per le costruzioni edificate prima del 1934, oggetto di successivi interventi previsti dall’art. 22 comma 1 del D.P.R. n. 380/2001 è necessario richiedere o rilasciare il Certificato di Agibilità.

Mi domando come fa la Coldwell & Banker a commercializzare la casa abusiva e inagibile senza ritirarla dal mercato ? Questo mercato vive in un sistema di illegalità diffusa e devo dire che molti agenti più o meno blasonati si prestano a commercializzare bidoni. Forse non sanno che vendere una casa inagibile, senza renderlo noto al potenziale compratore , costituisce una fattispecie criminosa, quella della frode contrattuale. 

Il rilascio del condono edilizio, sia ai sensi della l. 47/1985, che ex l. 724/94 ed ex l. 326/03 è subordinato alla presentazione dei documenti previsti per legge, tra cui, per le opere abusive con volume complessivo superiore a 450 mc, del certificato d’idoneità statica delle opere eseguite.

Con la recentissima pronuncia n. 308/2020 il Consiglio di Stato ha infatti ritenuto la legittimità di un provvedimento di diniego di condono, richiesto ai sensi della l. 724/1994, per mancato deposito, a seguito di specifica richiesta del Comune, del certificato di idoneità statica ex artt. 35 l. 47/1985 e 39 l. 724/1994, trattandosi di opere abusive strutturali (realizzazione dei piani seminterrato e primo) con volume complessivo superiore a 450 mc.

La necessità di presentare il certificato d’idoneità statica (CIS) a corredo dell’istanza di condono, per le opere con volume superiore a 450 mc, è stata prevista in primis dal primo condono ma poi recepita da entrambe le successive procedure straordinarie di condono:

1) l’art. 35 della l. 47/1985 al co. 3 lett. b) secondo periodo dispone “quando l’opera abusiva supera i 450 metri cubi devono altresì essere presentati, entro il termine stabilito per il versamento della seconda rata dell’oblazione (120 gg dalla presentazione della domanda co. 12 stesso art.), una perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e una certificazione redatta da un tecnico abilitato all’esercizio della professione attestante la staticità delle opere eseguite”;

2) l’art. 39 della l. 724/1994 comma 4 terzo periodo prevede “resta fermo l’obbligo di allegazione della documentazione fotografica e, ove prescritto (quindi per le opere abusive superiori ai 450 mc), quello di presentazione della perizia giurata, della certificazione di cui alla lettera b) del predetto terzo comma, nonché del progetto di adeguamento statico di cui al quinto comma dello stesso art. 35”;

3) da ultimo, l’art. 32 co. 35 lett. b) della l. 269/2003 dispone che la domanda di condono deve essere corredata “qualora l’opera abusiva supera i 450 metri cubi, da una perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e una certificazione redatta da un tecnico abilitato all’esercizio della professione attestante l’idoneità statica delle opere eseguite”.

Essendo previsto per legge l’obbligo di presentazione del certificato d’idoneità statica per le opere abusive che superino i 450 mc, il mancato deposito comporta necessariamente la legittimità di un provvedimento di diniego di condono assunto proprio in virtù di tale mancanza, comunque, tra i tre condoni, la l. 724/1994, all’art. 39 co. 4, dopo aver sancito l’obbligatorietà del CIS nelle ipotesi prescritte, al penultimo periodo, sancisce espressamente le dirette conseguenze di tale carenza prevedendo testualmente che “la mancata presentazione dei documenti previsti per legge entro il termine di tre mesi dalla espressa richiesta di integrazione notificata dal comune comporta l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego della concessione o autorizzazione in sanatoria per carenza di documentazione”.

 

Agibilità nei palazzi del 1800. Non prendete fregature 

L’edificio su cui insiste detto immobile è di remota edificazione ante 1934; Ö L’edificio, con lettera della Soprintendenza per i beni architettonici in data 15 dicembre 2004 protocollo nr. 2401, è stato dichiarato non meritevole di tutela ai sensi del D.lgs. 42/2004; Ö L’edificio non risulta individuato puntualmente negli elaborati della Carta Qualità del PRG vigente; Ö Il fabbricato ad oggi risulta privo del certificato di Agibilità; Ö Agli edifici privi di certificato di agibilità alla data del 30/06/2003 (entrata in vigore del D.P.R. 380/01), in ottemperanza a quanto previsto dall’art. 24, comma 2, del DPR 380/01 è consentito richiedere il Certificato di Agibilità nel rispetto delle condizioni previste dal comma 1 e 2 lettera “c” dell’art. 24 del DPR 380/01, con la procedura prevista dall’art. 25 del citato D.P.R. Ö Per le costruzioni edificate prima del 1934, non oggetto degli interventi di cui all’art. 24 c. 2 lettere b) e c) e degli interventi previsti dall’art. 22, 23 e 37 (Denuncia di Inizio Attività) del D.P.R. n. 380/2001, non è necessario richiedere o rilasciare il Certificato di Agibilità purché dette costruzioni siano state ultimate prima dell’entrata in vigore del Regio Decreto 27 luglio 1934 n. 1265 che fa obbligo di richiederla; Ö In data 25 marzo 2014 con protocollo nr. 40982 veniva presentata SCIA ai sensi dell’art. 22 comma 1 del D.P.R. 3080/01 relativamente all’ immobile sito al piano 1 interno 5 sub. 5 per opere di manutenzione straordinaria con interventi sulla struttura portante.


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