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CORSERA ECONOMIA E IMMOBILIARE MATTEO CORSINI DA WALL STREET ALLA TEORIA DEL RANDOM WALK, L'EFFICIENZA DEL MERCATO IMMOBILIARE IN ASSENZA DI UN ENTE DI VIGILANZA

Roma 6 novembre 2021 CorSera.it by dr.Matteo Corsini Fondatore e direttore scientifico EUSG Enciclopedia Universale delle Scienze Giuridiche 

 Si è scritto molto sull'efficienza dei mercati finanziari, cominciando da Eugene Fama, che mise a fuoco la teoria del random walk o del cammino casuale, che sosteneva che i prezzi di tutti i titoli sono assolutamente equi e rispecchiano il valore intrinseco degli asset in un dato momento e pertanto il mercato è totalmente imprevedibile. Teoria non assimilabile dal settore immobiliare italiano poichè fortemente condizionato dalla struttura giuridico fiscale dello Stato. Il cammino causale dei prezzi equi non funziona nel bene immobiliare, che quando è privo della conformità amministrativa non potrà mai esprimere un valore di mercato, ma semmai quello dedotto nel valore dal vulnus delle violazioni delle normative del settore. Nel sistema immobiliare italiano, malgrado gli sforzi del legislatore, il cammino causale sia alimenta comunque, il random walking è generato dal deragliamento delle compravendite immobiliari non regolari sotto gli stringenti profili edilizi ed urbanistici.

Ma per efficienza intendo la struttura giuridica regolatrice degli avvenimenti economici che si sviluppano all'interno dei mercati e non soltanto quello finanziario. Ad esempio, quello del real estate o dell'immobiliare. Facciamo tutti parte di un sistema economico dentro il quale si muovono operatori , clienti , buyer e seller del più complesso settore finanziario di un paese, poichè sottoposto a leggi, norme e regolamenti incessanti che pare non si esauriscano mai. Mercato vittima di un sistema fiscale inesauribile che divora il valore delle proprietà immobiliari, quale a volerle sterilizzare, devitalizzandolo per causarne la morte, il depauperamento della ricchezza personale dei cittadini.

Il settore immobiliare italiano è peraltro vittima di una struttura ossea legislativa dove sono tentacolari le diramazioni degli enti vincolistici sia archeologici monumentali paesaggistici ecc.ecc. Un'immenso fiume di regole che avviluppano le proprietà immobiliari dall'interno e dall'esterno. La loro conoscenza è dunque diventata fondamentale per gestire le transazioni sotto molteplici profili giuridici ed urbanistici, ma sopratutto per garantirsi un acquisto mirato, conforme alle leggi e non abusivo.

 L'efficienza del mercato immobiliare si esprime o si caratterizza dunque dal suo sistema di regole che quasi sempre sono taciute nelle prime forme di commercializzazione dei beni, che non ha confini riconoscibili come una piattaforma borsistica tipo Wall street, ma li evade tramutandosi in qualsiasi sito web di annunci immobiliari che contenga milioni di dati sfruttabili dal mercato. Oppure, si nascondono nella dinamica di un mercato immobiliare sempre a maggiore illegalità e difformità edilizia. Pertanto operatori e fruitori del mercato dovrebbero chiedere al legislatore di dare origine ad un ente regolatore che possa verificare e controllare il settore del real estate, sanzionando e cancellando se possibile le varie storture del sistema o gli imbrogli le aberrazioni. L'efficienza di un mercato si calcola in base alle proprie regole ma sopratutto in base al controllo e alle verifiche che vengono adottate. Il green pass ha una ragione di esistere se e in quanto i cittadini vengono controllati e sanzionati nel caso di violazioni delle medesime regole. Un sistema pieno di regole e dettagli normativi che nessuno controlla, degenera nell'inefficienza , e dunque nella falsità dei dati, tracima negli imbrogli, alimenta l'illegalità di un mercato ormai disseminato di trappole e continui tentativi di approfittarsi dei buyer, dei fruitori del sistema, per danneggiarli economicamente. Soltanto controllando il mercato si potrà ottenere una agognata efficienza del mercato immobiliare , che in massima forma consiste in un prodotto sano, dunque conforme, aderente alle normative di genere, in primis quelle edilizie ed urbanistiche e impiantistiche. Senza efficienza controllata, vivremo sempre in un far west, in cui venditori e brokers in malafede, continueranno a vendere patacche, beni immobiliari senza alcun effettivo valore. 

Il cittadino consociato come dir si voglia, deve richiedere a gran voce che il legislatore adotti sistemi di verifica e di controllo del sistema, poichè senza tale principio ispiratore e democratico, non riusciremo mai a progredire verso un mercato immobiliare paragonabile a quello finanziario, che tra mille aberrazioni è pur sempre vigilato. Ci domandiamo se l'efficienza del mercato sia salvaguardata dalle sezioni dei nostri tribunali civili, dove anche li, senza adeguati controlli sulle sentenze, rischiamo di capovolgere il significato stesso delle leggi, della giurisprudenza e dunque dei fatti e della verità. Se lasciamo ai tribunali civili il controllo dell'efficienza dei mercati, ne avremo forse la prova, che le costanti aberrazioni dei mercati immobiliari, trovano terreno fertile nella corruttibilità del sistema giudiziario o della negligenza operativa degli stessi giudici. Gli interessi privati non dovrebbero mai soverchiare l'efficienza delle regole del mercato, ma senza enti regolatori, senza enti di vigilanza, il mercato del real estate in Italia rimarrà sempre invischiato nella trappola degli abusi edilizi, la cui dinamica di coltura si incunea proprio nella legge ponte, nelle dichiarazioni rese in atto pubblico davanti ai notai , ormai ufficio condono di ultime istanza di un sistema malato e degenerato oltre ogni confine di liceità.

Per concludere soltanto un immobile regolare sotto ogni profilo edilizio, urbansitico e catastale, potrà esprimere un valore "casuale " come sostiene la teoria del random walk e non certamente nella sua denegata avversa situazione giuridica.

dr.Matteo Corsini 

Fondatore e direttore scientifico EUSG 

Enciclopedia Universale delle Scienze Giuridiche 

Viale Mazzini n. 119 

Roma 

 

Accade spesso di leggere nei rogiti la dicitura “ante 1967”, nell'errata convinzione che ciò rappresenti un lascia passare per ogni abuso edilizio: "se il notaio ha inserito l'ante '67 non ci sono problemi di abusi".
Tale conclusione, però, è parzialmente vera, risultando più correttamente necessario distinguere il profilo civilistico da quello amministrativo.

Profilo civilistico
L’obbligo della menzione urbanistica nell’atto di negoziazione immobiliare è stato introdotto solo con la legge n. 47/1985.
L'atto di compravendita rogato prima del 17.03.1985, dunque, era (ed è) perfettamente valido ed efficace anche se privo della menzione dei provvedimenti abilitativi.
E’ solo dunque dal 17.03.1985 che ai notai viene fatto obbligo di tener conto di due distinte normative (dall’identico contenuto dispositivo) che impongono l'obbligo di indicare gli estremi del titolo abilitativo:
• art. 40 legge n. 47/1985 per le costruzioni realizzate prima del 17.03.1985;
• art. 46 D.P.R. n. 380/2001 per le costruzioni realizzate dopo il 17.03.1985.

Se da un lato l’art. 40 della legge n. 47/1985 ha introdotto l'obbligo delle menzioni in tutti i futuri atti di negoziazione immobiliare, dall'altro ha anche previsto un'importante eccezione: nel caso di immobili la cui costruzione risulti iniziata prima del 1985 e prima dell’01.09.1967 (entrata in vigore della cd. legge Ponte che ha esteso a tutto il territorio nazionale l’obbligo di munirsi del titolo abilitativo) nell’atto di compravendita sarà sufficiente la dichiarazione sostitutiva di atto notorio e non sarà pertanto necessaria la menzione del titolo urbanistico-edilizio.
E così, gli immobili la cui costruzione risulti avviata in epoca anteriore all’01.09.1967 sono liberamente commerciabili a condizione che nell’atto risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, a prescindere dall’eventuale presenza di qualsivoglia abuso.

Incrociando così le normative e le variabili, le ipotesi possibili saranno le seguenti:


• atto di compravendita rogato ante 17.03.1985: è valido ed efficace senza menzione del titolo abilitativo;

• atto di compravendita rogato post 17.03.1985 ed avente ad oggetto un fabbricato la cui costruzione risulti iniziata prima dell’01.09.1967: è valido ed efficace senza menzione del titolo abilitativo e con la sola dichiarazione sostitutiva di atto notorio;

• atto di compravendita rogato post 17.03.1985 ed avente ad oggetto un fabbricato la cui costruzione risulti iniziata dopo l’01.09.1967 è valido ed efficace solo con la menzione del titolo abilitativo;

In quest’ultimo caso va anche precisato che, la mancanza nell’atto dei riferimenti del titolo, seppur effettivamente esistente (cd. requisito formale), determinerà automaticamente la nullità dell’atto, indipendentemente dal fatto che il titolo sia stato effettivamente conseguito.
Trattasi dunque di una svista che può costare molto cara.
Ovviamente non bisogna dimenticare il cd. "atto di conferma" che consente di sanare la nullità: se difatti l'omessa indicazione nell'atto di quanto previsto dalla legge non è dovuta all'effettiva inesistenza della documentazione richiesta, l'atto nullo può essere confermato mediante un atto successivo che abbia la stessa forma del precedente e contenga l'omessa documentazione, a cura anche di una sola delle parti contraenti (art. 46, comma 4, D.P.R. n. 380/2001).

Profilo amministrativo
Se quanto detto vale per l'atto di negoziazione immobiliare (validità ed efficacia), diverso e più ampio è il discorso sul profilo amministrativo degli eventuali abusi.
Sebbene, infatti, ai fini della validità dell’atto notarile (profilo civilistico) ha senso la dicitura "ante 01 settembre 1967", ciò non vale per l’aspetto amministrativo, risultando in ogni caso applicabili le sanzioni relative alla tipologia di abuso commesso.
In altre parole, se la costruzione del fabbricato risulti avviata prima del 1967, l’atto resterà sicuramente valido, ma l’abuso sarà legittimamente perseguibile dalla P.A.

Il punto è stato ampiamente chiarito dal Consiglio di Stato: con la legge n. 765/1967 (cd. legge ponte) è stato soltanto esteso a tutto il territorio comunale quell’obbligo di titolo abilitativo che, per i centri urbani, risultava già introdotto dall’art. 31 legge n. 1150/1942 e che, per le principali città-capoluogo, era già in precedenza previsto nei rispettivi regolamenti edilizi.

Per la città di Roma, in particolare, ogni costruzione da realizzarsi nel territorio capitolino, anche fuori dal centro abitato o dalle zone di espansione, era soggetta a preventiva autorizzazione del sindaco, a norma dell’art. 1 del regolamento edilizio comunale del 1934 (cfr. anche, al riguardo, Cass. civ. SS.UU., 16.3.1984, n. 1792).

 

 

 

 


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