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CORSERA ROMA SOTHEBY'S BANDITORI DI PATACCHE, 8.5 MILIONI PER ATTICO ABUSIVO IN VIA DEI CONDOTTI. TUTTE LE ANOMALIE DEL MERCATO IMMOBILIARE

Roma 6 maggio 2022  by Rustin Ohara Chiacago

Roma mercato immobiliare ad anomalie diffuse, immobili inagibili venduti a prezzi stellari, senza alcun controllo tecnico urbanistico.Il caso di un attico in via dei Condotti con due superfetazioni abusive. Ma il condono edilzio legittima la cubatura realizzata abusivamente anche in presenza dei vincoli tutori ? la costruzione di una superfetazione abusiva deve comunque essere in aderenza alle normative della Legge 1086 e della O.PCM n. 3274/2003 ? Cme evitare di prendere fregature? La Legge Ponte è sufficiente per acquistare con sicurezza un immobile e assicurare la legittimità e confomirà edilizia ? Qual'è la differenza tra conformità catastale e quella edilizia ? Le mille regole e conoscenze che dovete sapere per non incorrere nell'acquisto di un bidone. Alle volte è faciel trovare reclamizzate patacche da parte di società dal nome altisonante. Ma i funzionari conoscono la materia urbanistica ? Sono laureati ? Ricordatevi sempre di chiedere al vostro agente immobiliare che studi ha fatto e quali conoscenze può avere, ricordando che la materia urbanistica non si apprende per sentito dire, ma soltanto grazie a studi mirati specifici. Insomma chi era asino a scuola, mancando di rigore e applicazione allo studio, asrà mai un buon agente immobiliare o un gira patacche ? 

A Roma da sempre siamo abituati a tutto, anche alla vendita da parte di Totò e Peppino al turista americano. Ma la storia che vi raccontimao oggi non è dissimile, e si riferisce al bidone immobiliare del secolo, un attico abusivo in Via dei Condotti,sulle cui terrazze sorgono due gigantesche superfetazioni abusive.

La società Sotheby's de noantri, non finisce di stupire. Sotheby's più che casa d'aste, la filiale di Roma si è trasformata in un banditore di patacche. In vendita per 8.5 milioni un attico in Via dei Condotti con due evidenti abusi edilizi costruiti notte tempo sulle terrazze. L'annuncio pubblicato su Immobiliare.it non lascia spazio a dubbi, le fotografie inquadrano due superfetazioni abusive in violazione di norme edilizie urb anistiche e dei vincoli di prospetto, inagibili, senza collaudo statico in violazione delle norme tecniche costruttive della Legge 1086 e di quelle sismiche introdotte in Italia con o.P.C.M. 3274/2003 .Più che l'attico della grande bellezza qualcuno l'ha già soprannominato la grande patacca. Ma non è la prima volta che Sotheby's propone patacche immobiliari ai suoi clienti.Dietro all'altisonante blasone della casa d'aste internazionale, si cela una società romana, che pare intenzionata a rifilare qualche abuso edilizio al primo allocco di turno. Non di meno anche l'altra società di case d'aste immobiliari la Christie's, ma di quella ci occuperemo con un'altra inchiesta. 

Ma non basta, a cercare di rifilare la patacc aabusiva sul mercato italiano e internazionale ci sono anche altre note agenzie, tra cui Rezza di Piazza di Spagna, il solito Corrado Pace e qualche altro " bruciacappotti" , come vengono definiti gli agenti immobiliari incompetenti nella città di Roma. Davvero suona strano che una società romana, che si effigia del nome di Sotheby's, commecializza patacche urbanistiche, nel pieno centor storico di Roma, considerato dall'Unesco patrimonio dlel'umanità, lascia perplessi. Da una fonte ben informata , sembra che uno dei clienti, finito nella rete degli imbroglioni, abbia deciso di inoltrare un esposto alla Procura della Repubblica di Roma. Tra i malcapitati acquirenti pare ci sia passato anche l'ex Premier Lamberto Dini e tanti altri famosi interlocutori. Nelle fotografie pubblicate dall'agenzia immobiliare, si notano gli abusi, e in quello superiore, perfino 

 

 

La vigente disciplina dell'attività edilizia trova la sua fonte nel testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, e più precisamente nella parte I del suddetto testo unico, rubricata "Attività edilizia". Completano la disciplina le singole leggi regionali e le norme regolamentari locali.

Dal canto suo, la vigente disciplina dei beni culturali trova la sua fonte nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (il d.lgs. 42/04 ha abrogato il precedente d.lgs. 490/1999 (T.U. dei beni culturali), che a sua volta aveva abrogato le leggi n. 1089/1939 e n. 1497/1939.

Per quanto riguarda i rapporti tra la disciplina dell'attività edilizia e la disciplina dei beni culturali, la norma di riferimento è l'art. 1, comma 2, del D.P.R. 380/2001, il quale stabilisce che "restano ferme le disposizioni in materia di tutela dei beni culturali ... contenute nel D.lgs. 42/2004". In tali termini si esprimono sul punto anche le leggi regionali. In pratica, nel cas

La vigente disciplina dell'attività edilizia trova la sua fonte nel testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, e più precisamente nella parte I del suddetto testo unico, rubricata "Attività edilizia". Completano la disciplina le singole leggi regionali e le norme regolamentari locali.

Dal canto suo, la vigente disciplina dei beni culturali trova la sua fonte nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (il d.lgs. 42/04 ha abrogato il precedente d.lgs. 490/1999 (T.U. dei beni culturali), che a sua volta aveva abrogato le leggi n. 1089/1939 e n. 1497/1939.

Per quanto riguarda i rapporti tra la disciplina dell'attività edilizia e la disciplina dei beni culturali, la norma di riferimento è l'art. 1, comma 2, del D.P.R. 380/2001, il quale stabilisce che "restano ferme le disposizioni in materia di tutela dei beni culturali ... contenute nel D.lgs. 42/2004". In tali termini si esprimono sul punto anche le leggi regionali. In pratica, nel cas

Nel caso di specie, latamente riconducibile all'oggetto d'indagine, la Corte Costituzionale era stata investitra dal TAR della Campania della questione di legittimità costituzionale dell'art. 142, comma 2 (rectius: comma 2, lettera a), del decreto legislativo 22.01.2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 06.07.2002, n. 137), in riferimento all'art. 9 della Costituzione, "laddove, nel prevedere la deroga al regime di autorizzazione paesaggistica per tutte le zone A e B del territorio comunale, tali classificate negli strumenti urbanistici vigenti alla data del 06.09.1985, non esclude da tale ambito operativo di deroga le aree urbane riconosciute e tutelate come patrimonio UNESCO"; in riferimento all'art. 117, primo comma, Cost., in relazione ai parametri interposti di cui agli artt. 4 e 5 della Convenzione sulla protezione del patrimonio culturale e naturale mondiale (d'ora in avanti «Convenzione UNESCO» o «Convenzione»), firmata a Parigi il 23.11.1972 e recepita in Italia con legge 06.04.1977, n. 184 (Ratifica ed esecuzione della 
convenzione sulla protezione del patrimonio culturale e naturale mondiale, firmata a Parigi il 23.11.1972).

Il rimettente ha anche sollevato, con riferimento ai medesimi parametri, questione di legittimità costituzionale dell'art. 142, comma 1, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, nella parte in cui non prevede tra i beni paesaggistici sottoposti a vincolo ex lege i siti tutelati dalla Convenzione (d'ora in avanti «siti UNESCO»), ovvero degli artt. 134, 136, 139, 140 e 141 del Codice, nella parte in cui non prevedono per i medesimi siti un obbligo in capo all'amministrazione di apposizione in via provvedimentale del vincolo paesaggistico.
La sentenza della Consulta, nel dichiarare inammissibili le questioni di costituzionalità sollevate, è rilevante sotto molteplici aspetti.

Il TAR Campania, nel sollevare le questioni, aveva ritenuto che il sistema attuale non garantisca una protezione adeguata ai siti UNESCO, censurando, pertanto, l'art. 142, comma 2, lettera a), del Codice, nella parte in cui non dispone che la deroga ai vincoli legali del comma 1 - deroga prevista per il cosiddetto territorio urbano - non operi per tali siti. Ciò, per il remittente, determinerebbe la violazione dell'art. 9 Cost., atteso che, in presenza del riconoscimento del valore eccezionale del bene paesaggistico con la sua inclusione nella lista del patrimonio mondiale dell'UNESCO, la deroga lederebbe il bene paesaggio, che è un valore primario della Repubblica, assoluto e non disponibile.



 


Fonte: Il vincolo paesaggistico e l'abusivismo edilizio https://www.studiocataldi.it/articoli/21324-il-vincolo-paesaggistico-e-l-abusivismo-edilizio.asp#ixzz7SiWNLIN1
(www.StudioCataldi.it)

 

 

 

La normativa della agibilità è disciplinata dall’art. 24 del Testo unico dell’edilizia- d.P.R. n. 380/2001 – come modificato dall’art. 3 del D.lgs.222 del 2016.

Il certificato di agibilità- oggi segnalazione certificata di agibilità- è un documento con il quale si attesta la sussistenza, in un fabbricato, delle condizioni igienico sanitarie , di sicurezza, del risparmio energetico degli impianti installati, nel rispetto della normativa vigente. L’attuale normative prevede che la produzione di tale certificazione di agibilità non sia più ad elusivo onere del Comune , ma sia accessibile anche da un tecnico abilitato sotto la propria responsabilità previo recupero ed accertamento della intera documentazione attestante le condizioni di sicurezza, salubrità e conformità alla normativa vigente. Pertanto la segnalazione certificata di agibilità non attesta la conformità urbanistica dell’immobile,ma esclusivamente la sussistenza delle condizioni d’igiene e di salubrità dell’edificio, nonché a quelle dei livelli di risparmio energetico. Un edificio agibile per segnalazione autocertificata, non esclude che possa essere abusivo sotto il profilo edilizio ed urbanistico.

L’agibilità è una condizione giuridica fondamentale del bene compravenduto, la sua indisponibilità o la sua inottenibilità, causa un pregiudizio sostanziale al diritto di godimento dell’immobile da parte del potenziale acquirente. “L’agibilità è un elemento caratterizzante l’immobile in relazione alal sua intrinseca capacità di assolvere ad una certa destinazione economica-sociale, a soddisfare i concreti bisogni dell’acquirente.” (Cass. Civ., 20.12.1985,n. 6542).

C’e’ inoltre da valutare un altro ordine di regole fondamentali, che alle volte sfuggono alle ricostruzioni giuridiche degli esperti di diritto e sono gli aspetti esclusivamente edilizi sotto il profilo assorbente amministrativo. Gli interventi che rendono obbligatoria una nuova valutazione di agibilità, sono sostanzialmente quelli che hanno carattere “ strutturale “  e quelli che costituiscono il mutamento di destinazione d’uso. (Tar Toscana n. 634 del 7 maggio 2018)

La segnalazione certificata può riguardare le singole unità immobiliari, purchè siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Nella compravendita di immobili con destinazione abitativa, in assenza di specifiche condizioni contrattuali, la parte promittente venditrice è sempre obbligata a consegnare alla parte promissaria acquirente il certificato di agibilità, anche qualora  non sia contemplata nel contratto una specifica promessa in tal senso La Suprema Corte che il requisito della agibilità è implicito in un contratto di compravendita immobiliare ad uso abitativo ( Cass. Civ., sez. II, 20.08.1990, n. 8450.

Questo principio giuridico determina che la sola conoscenza del compratore del mancato rilascio della agibilità, senza una vera e propria condizione di esonero dal produrre tale certificazione, non consente alla venditrice di eludere l’obbligazione e conseguentemente ad escludere l’inadempimento contrattuale. (Cass.civ. sez.II,10.06.1991, n. 6576 ). La clausola rituale ( che potreste trovarvi nel modulo di qualsiasi agenzia immobiliare) inserita anche in un atto preliminare di compravendita o di trasferimento del diritto reale, “il bene è trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova “  non esonera la parte promittente venditrice all’obbligo di produrre tale certificazione. Tale dicitura, nella sua genericità deve essere ricondotta nell’alveo di una c.d. “clausola di stile “ , che pertanto risulta inidonea a produrre le condizioni giuridiche degli effetti di una “rinuncia “ prevista dal regolamento contrattuale. Non viene meno anche in questa situazione giuridica,l’obbligo del venditore di produrre la certificazione del bene oggetto del negozio giuridico.

 

Il principio della incommerciabilità extragiuridica.

La Cassazione ha più volte ribadito che l’immobile privo di agibilità è da ritenersi in commerciabile, nel senso di un b ene non fuori commercio, ma affetto da vizi di commerciabilità sotto un profilo eminentemente pratico, che riconduce al concetto di in commerciabilità economica e non giuridica. ( Cass.civ., sez.II, 20.04.2006,n.9253 ) . Nelle pronunce giurisprudenziali la connotazione extra giuridica, si esplicita nella valutazione in concreto del bene con particolare riferimento al valore di mercato in assenza dei requisiti della agibilità, da cui deriva in concreto una menomazione tecnica, quella di soddisfare la destinazione urbanistica del bene ad abitazione civile.

Si definisce anche “ridotta commerciabilità del bene “ o di “problemi di commerciabilità “ , il difetto di agibilità del bene immobiliare, che non potrà mai essere idoneo ad assolvere pienamente la sua funzione “ economico sociale “ nella sua destinazione tecnica di abitazione, in contrasto della sua condizione essenziale i “ concreti  bisogni”  che determinano il compratore all’acquisto del bene.  (Cass.civ., sez. II, 14.01.2014,n. 629)

Nell’ambito della contemplata autonomia contrattuale del nostro ordinamento giuridico, le parti potranno stipulare accordi relativi alla compravendita di fabbricati in difetto di agibilità, nella consapevolezza che la condizione deve comunque essere prevista nel regolamento contrattuale e la responsabilità per danni del venditore espressamente caducata o esonerata. 

La responsabilità contrattuale in capo all’alienante si potrà originare anche nella condizione predetta, ovvero, che pur in presenza di siffatto accordo, la parte venditrice abbia garantito la sussistenza dei requisiti astrattamente necessari per l’ottenimento della certificazione di agibilità e dell’immobile, e che questi risultino mancanti e irrealizzabili. (Cass.civ., sez.II,26 gennaio 2006, n.1514 ).

 


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