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CORSERA CORTE DI APPELLO MATTEO CORSINI GIUSTIZIA E' FATTA, SENTENZA STORICA SULLA RESPONSABILITA' PROFESSIONALE DEGLI AGENTI IMMOBILIARI NEGLI ATTI DI COMPRAVENDITA

Roma 15 novembre 2022 by dr.Matteo Corsini Corsini real estate Italy corsinicase@gmail.com 

Giustizia è fatta. Due agenti immobiliari condannate alla refusione di oltre 40 mila euro, tra spese e danni, , sanzionate per aver venduto un attico nel pieno centro storico di Roma, senza aver reso edotto il potenziale acquirente che l'immobile fosse privo di agibilità ovvero dei requisiti al fine del suo ottenimento. "Finalmente dopo 7 anni una sentenza che spazza via qualsiasi dubbio sulla fattispecie giuridica in trattazione. Come sempre detto il mercato immobiliare a Roma vive un periodo di illegalità diffusa, alle volte gestito da agenti immobiliari senza scrupolo."

Tenuto conto, dunque, delle riscontrate problematiche urbanistiche ed edilizie, rilevanti ai fini della decisione circa la conclusione dell’affare e dell’omessa informativa, in violazione dell’art. 1759 c.c., da parte del mediatore al promissario acquirente, circa tali aspetti che il medesimo mediatore era tenuto a conoscere adoperando la diligenza richiestagli in relazione all’attività professionale svolta, ai sensi dell’art. 1176, secondo comma, c.c., va dunque accolta l’eccezione di inadempimento proposta da Matteo Corsini e rigettata la originaria domanda della società di mediazione immobiliare nei suoi confronti. In accoglimento dei proposti motivi di gravame, restando assorbiti gli altri motivi di appello, va, dunque, dichiarato l’inadempimento di Roma Centro Storico R.E. s.r.l. nei confronti di Matteo Corsini dell’obbligo informativo di cui all’art. 1759, primo comma, c.c. e, per l’effetto, in riforma dei capi 2 e 4 del dispositivo della sentenza impugnata, per il resto confermata, va rigettata la domanda di pagamento della provvigione proposta da Roma Centro Storico R.E. s.r.l. nei confronti del promissario acquirente Matteo Corsini (capo 2) e va condannata Roma 16 Centro Storico R.E. s.r.l. alla refusione delle spese del giudizio di primo grado in favore di Matteo Corsini (capo 4), spese che si liquidano, ai sensi del D.M. 55/2014 (tabella 12, 5° scaglione, valori medi), in complessivi € 13.430,00, oltre a rimborso spese forfetario (15%), IVA e CPA nella misura di legg

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza sezione civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati: Dott. Giuseppe Lo Sinno - Presidente Dott. Angelo Martinelli - Consigliere Dott. Girolamo Sarnelli - Consigliere Aus. Relatore/est., ha deliberato la seguente SENTENZA nelle cause civili riunite in grado di appello iscritte ai nn. 7345/2016 e 7363/2016 del ruolo generale affari contenziosi, posta in decisione alla udienza cartolare del 3 novembre 2021 TRA PARIS Floriana (C.F. PRSFRN39D49D539Q), rappresentata e difesa dagli avv.ti Antonio Rappazzo e Giuseppe Rappazzo - deceduta il 7.12.2018 E RONCATI NEGRI Patrizia (C.F. RNCPRZ59S67U501U), in proprio e quale erede di Floriana Paris, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Gianluca Brancadoro e Salvatore Di Meglio; - APPELLANTI NONCHE’ CORSINI Matteo (C.F. CRSMTT63E03H501D), rappresentato e difeso dall’avv. Giulio Corsini; APPELLANTE E ROMA CENTRO STORICO R.E. s.r.l. (P.IVA 10461711003), rappresentata e difesa dagli avv.ti Fabrizio Fernando Baldoni e Giuseppe Santagada; 2 - APPELLATA GLOBAL CAPITAL s.r.l. APPELLATA CONTUMACE OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale ordinario di Roma n.17480/2016, pubblicata il 22.09.2016. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con distinti atti di citazione, notificati entrambi il 22 novembre 2016, Floriana Paris e Patrizia Roncati Negri, da una parte e Matteo Corsini, dall’altra, hanno proposto appello avverso la sentenza del Tribunale ordinario di Roma n. 17480/2016, pubblicata il 22.09.2016, che ha definito il giudizio promosso da Roma Centro Storico R.E. s.r.l. nei loro confronti, nonché nei confronti di Global Capital s.r.l., terza chiamata in causa da Matteo Corsini. I fatti di causa sono così riportati nella sentenza: “Con atto di citazione ritualmente notificato, Roma Centro Storico R.E. S.r.l. ha convenuto in giudizio Roncati Negri Patrizia e Paris Floriana, nonché Corsini Matteo, onde ottenere il pagamento delle provvigioni relative all'attività di mediazione svolta dalla predetta in loro favore per la conclusione del contratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in Roma, via dei Condotti n. 21, di proprietà delle prime. Tutti i convenuti si sono costituiti, chiedendo il rigetto della domanda. In particolare, Roncati Negri Patrizia e Paris Floriana hanno dedotto che non si era perfezionato alcun affare, poiché la proposta era da qualificarsi quale mera intesa precontrattuale, e che, comunque, la fattispecie era da inquadrare nella figura del mandato (conferito dal Corsini all'attrice) e non in quella della mediazione. Corsini Matteo, pur riconoscendo che si era perfezionato un contratto preliminare, ha eccepito che l'attività di mediazione era stata svolta da un soggetto non iscritto nel Ruolo degli Agenti di affari in mediazione, Rismondo Veronica; ha dedotto che era configurabile la figura del mandato (conferito dalle promittenti venditrici all'attrice); ha eccepito la prescrizione del diritto, poiché l'atto di citazione non gli era mai stato notificato ed era venuto a conoscenza del giudizio in via indiretta; in via riconvenzionale subordinata, ha chiesto di accertare la responsabilità aquiliana o contrattuale del mediatore per aver taciuto la mancata trascrizione del titolo di acquisto delle promittenti venditrici e la presenza di vizi di natura urbanistico-edilizia; ha altresì chiesto di chiamare in causa Global Capital s.r.l., società da lui nominata ai sensi dell'art. 1401 c.c., al fine di essere da questa manlevato. Anche Global Capital si è costituita in giudizio, aderendo a tutte le conclusioni del convenuto Corsini, delle quali ha chiesto l'accoglimento, e non opponendosi alla domanda di manleva dal predetto proposta. In data 14.3.2013, con comparsa di nuovo difensore e memoria ex art. 183 comma 6 n. 1. c.p.c., si è costituito il nuovo difensore delle convenute Roncati Negri e Paris, eccependo la nullità, per mancata approvazione ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. della clausola di cui all'art. 3, nonché l'esercizio di pratiche commerciali ingannevoli in danno delle convenute, indotte a firmare un modulo per adesione, con conseguente nullità ex art. 1418 c.c.; ha eccepito anche la nullità del contratto perché mancante degli estremi della licenza o della concessione edilizia ovvero della dichiarazione che l'opera è stata iniziata in data 3 anteriore al 1.9.1967. La causa, inizialmente riunita alla causa n. 6544/2011 (instaurata su domanda ex art. 2932 c.c. proposta dal Corsini), è stata poi separata (vista la diversa fase processuale in cui si trovavano i procedimenti) dal precedente Giudice, il quale, concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., ha provveduto sulle richieste istruttorie, precisando che il nuovo difensore delle convenute aveva ricostruito i fatti ex novo, formulando eccezioni non presenti nella comparsa di costituzione, delle quali non si sarebbe tenuto conto. All’esito dell'espletamento della prova per interpello e per testi, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni. Va qui aggiunto che in corso di giudizio, su ricorso dell'attrice, con ordinanza depositata il 13.6.2012 è stato disposto il sequestro conservativo sui beni delle resistenti Roncati Negri e Paris fino alla concorrenza dell'importo di € 71.000,00 e che il reclamo proposto dalle convenute è stato respinto con ordinanza depositata il 2.8.2012”. Il Tribunale ha così deciso: “1) condanna Roncati Negri Patrizia e Paris Floriana al pagamento in solido, in favore di Roma Centro Storico R.E. S.r.l., della complessiva somma di € 70.800,00, oltre interessi legali dal 17.2.2011 al saldo; 2) condanna Corsini Matteo al pagamento, in favore di Roma Centro Storico R.E. S.r.l., della complessiva somma di € 70.800,00, oltre interessi legali dal 17.2.2011 al saldo; 3) rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Corsini Matteo; 4) condanna Roncati Negri Patrizia, Paris Floriana e Corsini Matteo alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attrice, che liquida in € 668,00 per spese ed € 13.430,00 per compensi, oltre I.V.A., C.P.A. e rimborso spese generali come per legge, con distrazione in favore degli avv.ti Fabrizio Fernando Baldoni e Giuseppe Santagada, dichiaratisi antistatari; 5) dichiara Global Capital S.r.l. tenuta a manlevare Corsini Matteo per le somme che questi pagherà all'attrice in forza della presente sentenza; 6) compensa le spese tra Corsini Matteo e Global Capital”. La decisione, per quanto di interesse, è motivata come segue: “Preliminarmente, deve essere affrontata l'eccezione concernente la mancata iscrizione nel ruolo degli agenti in mediazione, formulata dal convenuto Corsini. Si evidenzia che il convenuto non ha mai contestato la mancata iscrizione della società e della sua legale rappresentante, Loredana Cioli, bensì soltanto della signora Veronica Rismondo, sostenendo che l'attività di mediazione fosse stata svolta da quest'ultima e non dalla società o dalla Cioli. Premesso che pacifica, oltre che documentata, è l'iscrizione di queste ultime nel ruolo degli agenti immobiliari, si osserva che il convenuto ha sottoscritto il modulo denominato "proposta d'acquisto immobile", predisposto dalla società e recante il timbro della stessa, e ha rilasciato l'importo di € 30.000,00 (a mezzo assegno) alla società attrice e, per essa, al "Delegato Sig.ra Loredana Cioli", di cui risulta indicato anche il numero di iscrizione al Ruolo della CCIAA di Roma, con l'incarico di consegnarlo alla parte venditrice dopo l'accettazione della proposta. Lo stesso convenuto, rendendo l'interrogatorio formale, ha dichiarato che la Cioli era presente nell'immobile di via dei Condotti al momento della sottoscrizione della proposta, pur specificando che non era stato ivi accompagnato dalla predetta, la quale si trovava già nell'appartamento. Le dette risultanze superano la mancata iscrizione della Rismondo, la quale ha dichiarato di essere socia della società attrice, nonché dipendente della stessa. Al riguardo, si osserva che, come affermato dalla Suprema Corte, gli ausiliari del mediatore o di una società di mediazione sono tenuti 4 all'iscrizione nel ruolo solo quando essi risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, e impegnativi per l'ente da cui dipendono; l'iscrizione non è, invece, richiesta per quei dipendenti che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti (Cass. n. 1507/2007; 8708/2009). Nel caso di specie, non si ritiene che, ai fini in parola, possa darsi rilevanza al fatto che la Cioli e la Rismondo "operavano insieme" (cfr. dichiarazioni testimoniali della ex dipendente dell'agenzia, Di Palma Roberta) o che la Rismondo già conoscesse le promittenti venditrici e avesse contattato il Corsini (come dalla medesima dichiarato in sede di escussione testimoniale, che qui si richiama), né, tanto meno, che si era recata in agenzia, durante l'incontro tra le parti nell'immobile delle venditrici (ove, lo si ripete, era presente anche la Cioli), per prendere il modulo prestampato che fu poi sottoscritto. Ad avviso di questo Giudice, infatti, da quanto sopra o dalla circostanza che la Rismondo abbia fissato l'appuntamento con il Corsini e lo abbia accompagnato a visitare l'appartamento non si ricava che l'attività svolta dalla predetta possa ricondursi alla attività mediatizia in senso proprio, emergendo invece l'espletamento di attività accessorie. In ogni caso, l'indicazione della società e della legale rappresentante Cioli all'interno della proposta e la consegna dell'assegno alla seconda sono sufficienti a dimostrare che l'attività mediatizia in senso proprio è stata da questa svolta, rendendo irrilevante l'ulteriore apporto della Rismondo, che, tra l'altro, ha dichiarato di aver accompagnato sul posto la Cioli, la quale aveva poi compilato il modulo .... L'eccezione deve dunque essere respinta. … Nel merito, si rileva che il rapporto negoziale tra la società e i convenuti tutti è pacificamente provato dalla documentazione depositata da parte attrice e, segnatamente, dalla "proposta d'acquisto immobile", sottoscritta il 20.1.2011 dal Corsini e sottoscritta per accettazione in pari data dalle convenute Roncati Negri e Paris su modulo intestato all'agenzia e alla presenza del legale rappresentante Cioli Loredana. L'accordo negoziale è stato confermato dalle dichiarazioni testimoniali rese dalla Rismondo. … Dall'esito dell'istruttoria … e dalla lettura della proposta non può che ritenersi provata la volontà del Corsini di impegnarsi all'acquisto dell'immobile e la volontà delle convenute di impegnarsi a vendere al Corsini. Con la proposta di acquisto raccolta dalla società attrice, il Corsini ha proposto di acquistare, per sé o per persona o società o ente da nominare entro il rogito, l'immobile … di proprietà della convenute, compiutamente identificato, su cui gravava un mutuo ipotecario di € 350.000,00, che le proprietarie si impegnavano ad estinguere (con impegno alla cancellazione dell'ipoteca) al rogito. Il prezzo offerto ammontava ad € 2.950.000,00, di cui € 30.000,00, come già detto, con assegno rilasciato all'agenzia e da consegnare alle proprietarie solo dopo l'accettazione della proposta, a titolo di caparra confirmatoria. Era previsto che, con la comunicazione di avvenuta accettazione, la proposta "costituirà contratto preliminare di compravendita con ogni altra conseguenza di legge anche in ordine ai diritti vantati dal mediatore" e, che, richiamati gli effetti previsti dall'art. 1385 c.c., "la parte adempiente ha facoltà di domandare l'esecuzione coattiva dell'obbligo di contrarre, oltre al risarcimento del danno". L'importo di € 370.000,00 sarebbe stato versato entro il 20.2.2011, data entro la quale sarebbe stata sottoscritta per espressa volontà delle parti una successiva scrittura privata presso lo studio del notaio Vassalli. Tale scrittura (nella proposta si legge "la presente scrittura privata", ma è chiaro l'errore materiale) era solo eventuale e non 5 aveva alcuna rilevanza in ordine al perfezionamento dell'affare, "già avvenuto ai sensi del punto 3 a)". Il residuo di € 2.550.000,00 sarebbe stato versato al rogito tramite mutuo bancario che sarebbe stato richiesto dal proponente. La consegna sarebbe stata eseguita al rogito, da effettuarsi entro e non oltre il 31.12.2011 presso il notaio Vassalli. Il Corsini si era impegnato a riconoscere alla società Roma Centro Storico, all'accettazione della proposta stessa, l'importo di € 59.000,00 oltre IVA "a titolo compenso provvigionale". La proposta reca in calce l'approvazione specifica del Corsini delle clausole ivi indicate e, di seguito, l'accettazione delle proprietarie oggi convenute. Il 22.1.2011, le proprietarie hanno comunicato al Corsini che, per ragioni personali, non intendevano più procedere alla vendita e, in data 25.1.2011, hanno sottoscritto un contratto preliminare di vendita dello stesso immobile ai signori Stillo Francesco e De Lorenzo Immacolata, che veniva trascritto il 26.1.2011. II Corsini ha proposto domanda ex art. 2932 c.c. nei confronti delle proprietarie, che veniva trascritta il 28.1.2011. Tra le proprietarie e i signori Stillo e De Lorenzo è poi intervenuta transazione con abbandono del giudizio pendente tra le parti, di talché è stata disposta la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare … Così ricostruita la vicenda, in primo luogo rileva il Tribunale che né le proprietarie né il Corsini hanno conferito un mandato alla società attrice, non essendo stata raggiunta alcuna prova sul punto. Dall'istruttoria (prova per interrogatorio e per testi) e dalle stesse difese (contrapposte) delle due parti convenute emerge, di contro, come la società abbia messo in contatto il Corsini con le proprietarie dell'immobile, avendo appreso dell'interesse del primo ad acquistare e delle seconde a vendere, così svolgendo attività di mediazione tipica. Opera pertanto la disciplina codicistica di cui all'art. 1754 c.c. e segg.. Ciò posto, con riguardo alla natura dell'accordo, deve muoversi dal recente pronunciamento della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Cass. n. 4628/2015) sulla materia, con cui, dopo aver dato atto che le opinioni discordanti coincidono nel definire nulla l'intesa che si risolva in un mero obbligo di obbligarsi a produrre un vincolo che non abbia ne' possa avere contenuto ulteriore o differenziato, ha affermato che un secondo punto di convergenza si rinviene allorquando l'analisi del primo accordo conduce a ravvisare in esso i tratti del contratto preliminare, in quanto contenente gli elementi necessari per configurare tale contratto, quali l'indicazione delle parti, del bene promesso in vendita, del prezzo, concludendo che la presenza della previsione di una ulteriore attività contrattuale può rimanere irrilevante, ma va esaminata alla luce delle pattuizioni e dei concreti interessi che sorreggono questa seconda fase negoziale. Va escluso quindi, secondo la Corte, che sia nullo il contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare; l'assenza di causa in ipotesi di "preliminare di preliminare" potrebbe riguardare tutt'al più il secondo, ma non certo il primo contratto. Il principio di diritto affermato nella sentenza è il seguente: "In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto 6 preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale.". Nel caso in esame, come già ritenuto dal Tribunale nella fase cautelare e nella successiva fase di reclamo, risultano compiutamente identificati i dati dell'immobile e sono indicati il prezzo, i termini e le modalità di pagamento, la data di stipulazione del rogito, il nominativo del notaio rogante, il che comporta che deve ritenersi che l'accordo costituisse contratto preliminare, con conseguente diritto del mediatore alla provvigione. Ma anche diversamente opinando, qualora si considerasse la proposta come "preliminare di preliminare", la conclusione in ordine alla spettanza o meno del diritto alla provvigione fatto valere dal mediatore non muterebbe. Infatti, secondo la giurisprudenza sopra menzionata, anche una proposta di acquisto integrante "preliminare di preliminare" può far sorgere il diritto alla provvigione, posto che "La conclusione dell'affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell'atto che dà all'intermediato il diritto di agire per l'adempimento o il risarcimento" (Cass. n. 24397/2015). Sussiste, in definitiva, il diritto dell'attrice ad ottenere il pagamento della provvigione da tutti i convenuti, anche per le ragioni di cui appresso. Con riferimento al Corsini, va respinta la domanda riconvenzionale fondata sulla responsabilità del mediatore per aver taciuto la mancata trascrizione del titolo di acquisto delle promittenti venditrici e la presenza di vizi di natura urbanistico-edilizia. Le suddette doglianze sono infatti espresse, in comparsa di costituzione (alle pagg. 9-11), in termini generici e ipotetici, dal momento che il convenuto si limita a prospettare che il mediatore non avrebbe verificato la continuità delle trascrizioni del titolo di acquisto, il che, oltre a non essere stato provato, contrasta con la domanda ex art. 2932 c.c, proposta dal convenuto nel diverso giudizio n. 6544/2011, che presuppone proprio la continuità delle trascrizioni. Si osserva altresì che il Corsini si è limitato a dedurre genericamente la assenza del certificato di agibilità (che assumerebbe "una valenza fondamentale in sede di commercializzazione dei beni immobili") e la presenza di vizi urbanistico-edilizi, limitandosi ad allegare una relazione di parte e a richiamare l'accertamento in corso nel citato giudizio n. 6544/2011. Sul punto, va evidenziato che un mero atto di parte, non supportato da ulteriori riscontri, non è sufficiente a dimostrare l'inadempimento del mediatore per omesse informazioni sulla regolarità urbanistica dell'immobile, tali da compromettere la fattibilità dell'affare. A ciò si aggiunga che proprio l'espletamento di c.t.u. nel giudizio n. 6544/2011, dichiarato dallo stesso Corsini, dimostra la necessità di approfondite indagini tecniche. Da ultimo, riguardo alla lamentata omessa informazione circa il fatto che si trattasse di un acquisto mortis causa da parte delle promittenti venditrici, si rileva che nella proposta di acquisto testualmente si legge "... come da denuncia di successione ...". Quanto sopra impone il rigetto della spiegata domanda riconvenzionale. Il Corsini deve essere condannato al pagamento della somma di € 70.800,00 (pari a € 59.000,00 oltre IVA) in favore della società attrice, somma liberamente concordata dalle parti, all'art. 6 del contratto, oltre interessi legali dal 17.2.2011 (data del ricevimento della missiva di costituzione in mora) al saldo effettivo. Va 7 accolta la domanda di manleva proposta dal Corsini nei confronti della Global Capital, ciò alla luce della scrittura privata e della allegata dichiarazione di nomina e accettazione del terzo, sottoscritta dai predetti in data 24.6.2011 e inviata alle convenute con raccomandata del 27.6.2011 (sub docc. 2 e 3 di parte convenuta Corsini), nonché tenuto conto della adesione della società terza chiamata alla domanda stessa. Per quanto riguarda le convenute Roncati Negri e Paris, è pacifico (lo si è già detto) come difetti prova del conferimento dell'incarico e come le parti non abbiano determinato la misura della provvigione. Tuttavia, parimenti pacifico, in quanto risultante anche dalla espletata prova testimoniale, è che le predette si siano consapevolmente avvalse dell'opera professionale del mediatore, così assumendo la relativa obbligazione del pagamento della provvigione (cfr. Cass, n. 1290/2001: "In tema di mediazione, ove sia concluso l'affare tra le parti comunque messe in contatto da un intermediario, il diritto di quest'ultimo alla provvigione sorge anche in assenza di un incarico espresso o ricostruibile, purché l'attività svolta dal richiedente detta provvigione abbia avuto efficacia concausale ai fini della conclusione dell'affare"). Le argomentazioni sin qui esposte (ivi comprese quelle relative al "preliminare di preliminare") superano e rendono superfluo l'esame delle questioni relative alla mancata specifica approvazione della clausola di cui all'art. 3 del contratto. Devesi altresì osservare che il contratto preliminare non può considerarsi nullo per mancata indicazione degli estremi della licenza o della concessione edilizia, poiché, a tacer d'altro, la sanzione della nullità trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria e in ogni caso spetterebbe egualmente al mediatore il diritto alla provvigione, essendosi costituito tra le parti un valido vincolo giuridico (cfr. Cass. 28456/2013). Con riferimento al quantum, si fanno proprie e si richiamano le argomentazioni svolte dal Giudice della fase cautelare (ordinanza 13.6.2012, sopra menzionata) in relazione alla natura non vincolante della Raccolta Provinciale degli Usi allegata dall'attrice, alla misura dei valori percentuali (attestati tra il 2 e il 3 %) e alla comparazione con la provvigione pattuita con il Corsini. Unitamente a tali condivisibili criteri deve considerarsi che l'opera del mediatore si è concretata sostanzialmente nel procurare l'incontro delle parti per il giorno 20.1.2011, data in cui è stato compilato il modulo ed è stata sottoscritta sia la proposta che l'accettazione. L'attività, in altre parole, si è limitata a quanto sopra, dovendosi escludere che il mediatore abbia preso parte a laboriose e complesse trattative. Di tanto non può non tenersi conto anche ai fini in esame. Ne consegue che, valutati complessivamente i descritti profili, la misura della provvigione va determinata, anche per le promittenti venditrici, in € 59.000,00 oltre IVA, corrispondente al 2 % del prezzo concordato. Dunque, le convenute devono essere condannate in solido al pagamento della complessiva somma di € 70.800,00, oltre interessi legali dal 17.2.2011 (data del mancato ritiro della missiva di costituzione in mora) al saldo effettivo. Trattandosi di debito di valuta, nulla spetta a titolo di rivalutazione monetaria. Nelle esposte argomentazioni rimane assorbita ogni altra questione. Le spese tra attrice e convenuti seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo i valori medi dello scaglione (come richiesto in nota spese), precisandosi che non ricorrono i presupposti per la condanna in solido ai sensi dell'ultima parte del primo comma dell'art. 97 c.p.c., difettando la indivisibilità o solidarietà del rapporto sostanziale e la comunanza di interessi (cfr. Cass. n. 16056/2015). Ricorrono giusti motivi per compensare le 8 spese di lite tra il chiamante Corsini e la chiamata Global Capital, anche tenuto conto dell'adesione della seconda alla domanda di manleva proposta dal primo”. Con l’atto di appello Matteo Corsini ha chiesto alla Corte “In via principale, rigettare tutte le domande avanzate, in primo grado, dalla Roma Centro Storico RE srl … nei confronti del dott. Matteo Corsini, odierno appellante principale, in quanto infondate in fatto e diritto in accoglimento dei motivi di appello svolti con il presente atto; … In subordine in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta in primo grado che si ripropone integralmente nel presente grado comunque accertare la responsabilità, contrattuale od extracontrattuale, della appellata, Roma Centro Storico RE srl, per aver violato gli obblighi cui la stessa era tenuta ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1175, 1176 e 1759, 1° comma c.c. per tutte le ragioni spiegate in narrativa e per l'effetto: i) ove si ritenga che la mediazione abbia natura contrattuale dichiarare, per tutte le ragioni spiegate in narrativa, risolto per fatto e colpa dell'attrice il contratto di mediazione intercorso tra la Roma Centro Storico Re srl e l'appellante e comunque dichiarare legittimo il rifiuto da parte dell'appellante, dott. Matteo Corsini di versare alla detta Roma Centro Storico Re srl la provvigione richiesta con la domanda di primo grado e dichiararla non dovuta e comunque ed in ogni caso accertato il grave inadempimento contrattuale della detta appellata condannarla a risarcire l'appellante dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti e subendi che si quantificano in prima approssimazione in € 25.000,00 … da porsi comunque in compensazione con quanto eventualmente fosse dovuto alla detta appellata Roma Centro Storico Re srl; ii) ove si ritenga che la mediazione non abbia natura contrattuale accertare, per tutte le ragioni spiegate in narrativa, la responsabilità aquiliana da fatto illecito ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 2043 e 1759 c.c. dell'appellata, Roma Centro Storico RE srl e comunque dichiarare legittimo il rifiuto da parte del Corsini di versare alla citata Roma Centro Storico RE srl la provvigione richiesta e comunque ed in ogni caso condannare la detta appellata a risarcire l'appellante i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti e subendi che si quantificano in prima approssimazione in € 25.000,00 … da porsi comunque in compensazione con quanto eventualmente fosse dovuto alla detta appellata; … In via subordinata, ove ritenuta dovuta la provvigione, accertare che non vi è stato accordo tra il Corsini e la Roma Centro Storico Re srl in ordine all'importo della provvigione non avendo peraltro la detta appellata legittimazione attiva, per non esserne stata parte, per far valere patti e condizioni indicati nel contratto preliminare del 20.01.2011 intervenuto tra l'appellante e le Paris/Roncati e di cui è causa. E per l'effetto, in mancanza di usi camerati sulla piazza di Roma, in applicazione dell'equità, per le ragioni indicate nel IV° motivo, ridurla nella misura dell'1% del prezzo ovvero nella misura ritenuta di giustizia. … Condannare in virtù dell'accoglimento del presente appello, l'appellata Roma Centro Storico Re srl a restituire le somme eventualmente versatele dall'appellante nelle more del presente giudizio in esecuzione della sentenza impugnata con aggravio di interessi dal dì del pagamento al soddisfo. … Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio”. Le appellanti Floriana Paris e Patrizia Roncati hanno a loro volta chiesto con l’atto di appello accertarsi: “che tra le parti non si è concluso alcun contratto preliminare e quindi alcun affare 9 da cui possa scaturire il diritto del mediatore alla provvigione, e in ogni caso, statuire che unico obbligato alla corresponsione della provvigione, ove dovuta, sia il proponente Matteo Corsini ai sensi dell'art. 6 del documento negoziale prodotto in giudizio”. L’appellata Roma Centro Storico RE s.r.l., costituitasi con comparsa di costituzione e risposta depositata il 31.03.2017, ha resistito all’impugnazione ed ha chiesto rigettarsi gli appelli, col favore delle spese di lite. All’udienza del 2.5.2017, la Corte ha riunito i due giudizi ed ha dichiarato la contumacia di Global Capital s.r.l.. Con provvedimento del 19 luglio 2017, la Corte, a scioglimento della riserva assunta all’udienza del 20.6.2017, ha respinto le istanze di sospensione formulate da entrambe le appellanti. All’udienza cartolare del 3.11.2021, le parti hanno precisato le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione. ° ° ° Deve essere innanzitutto scrutinato l’appello proposto da Floriana Paris e Patrizia Roncati Negri. Con il primo motivo di gravame le appellanti hanno censurato la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto concluso un preliminare di vendita nel momento in cui la proposta di acquisto, sottoscritta da Matteo Corsini, è stata da esse firmato nel riquadro, anch’esso prestampato, posto in calce al documento recante la seguente dizione: “per accettazione di parte venditrice”. In particolare, hanno lamentato che l’accettazione di una proposta contrattuale “deve esprimere totale, motivata, incondizionata adesione alla proposta: deve contenere in modo sufficientemente chiaro i caratteri della conformità alla proposta” e che la semplice sottoscrizione apposta in detto riquadro “non può considerarsi come … fusione delle volontà delle parti in ordine al programma contrattuale che presenta … rinvio ad accordi futuri, condizione sospensiva costituita dalla concessione al proponente di un mutuo bancario etc.”. Con il terzo motivo di gravame hanno eccepito che la qualificazione giuridica della proposta di acquisto come contratto preliminare sarebbe impedita dal rinvio, al momento della stipula del contratto definitivo, dell’accertamento “della commerciabilità del bene, vale a dire, la sua coerenza con le norme urbanistiche e, … ad un diverso accordo delle parti, per la data e le modalità di consegna” rilevando che il pagamento del prezzo sarebbe stato altresì “condizionato all'evento futuro ed incerto del finanziamento bancario” e che “le parti hanno previsto in modo espresso di stipulare una nuova scrittura privata per formalizzare il preliminare”. Hanno, quindi, dedotto che per tali motivi dovrebbe negarsi “che si sia in presenza di un preliminare di vendita e della conseguente conclusione dell'affare che, ai sensi dell'art. 1755 c.c., dà diritto al mediatore di chiedere ed ottenere la provvigione”. 10 I due motivi che, per la loro stretta correlazione, possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati. Non è condivisibile, innanzitutto, la pretesa delle appellanti di ritenere non raggiunto il consensus in idem placitum, posto che la sottoscrizione “per accettazione” del medesimo documento contenente la proposta di acquisto formulata dal promittente acquirente, determina inequivocabilmente il raggiungimento dell’intesa sull’unico articolato convenzionale voluto dalle parti. Ciò posto, risulta provato, con la produzione in giudizio della proposta di acquisto redatta su modulo prestampato dell’agenzia immobiliare, sottoscritta da Matteo Corsini il 20.1.2011 e, in pari data, per accettazione da Floriana Paris e Patrizia Roncati Negri, che le parti sono state messe tra loro in contatto, per la conclusione dell’affare, in virtù dell’opera professionale svolta dal mediatore, unico elemento che l’art. 1755 c.c. richiede al fine del maturarsi del diritto di quest’ultimo, nei confronti di ciascuna delle parti, al pagamento della provvigione. Conseguentemente, a nulla rileva l’eccezione sollevata dalle appellanti in primo grado e reiterata nel presente giudizio, che le parti abbiano rinviato ad un successivo contratto preliminare la definizione di alcuni aspetti della compravendita. La S.C. ha, infatti, affermato che “La conclusione dell'affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell'atto che dà all'intermediato il diritto di agire per l'adempimento o il risarcimento, sicché anche una proposta di acquisto integrante "preliminare di preliminare" può far sorgere il diritto alla provvigione” (Cass. 30.11.2015, n.24397); infatti, “… costituisce affare, ai sensi dell'art. 1754 cod. civ., al fine del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra due parti” (Cass. 25.10.2010, n.21836; Cass. 16.5.2014, n.10833) e dunque anche la mera proposta di acquisto sottoscritta per accettazione dalla parte promittente venditrice (cd. preliminare di preliminare). Tale orientamento, dal quale non vi è motivo di discostarsi, costituisce applicazione del seguente principio affermato dalle Sezioni Unite: “La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale” (Cass. SS.UU. 6.3.2015, n.4628; Cass. 17.10.2019, n.26484); del resto è stato precisato dalla S.C. che “la contrattazione preliminare rientra nell’area degli accordi definitivi e, così collocata, è 11 idonea a giustificare il diritto del mediatore alla provvigione, rendendo irrilevanti le ulteriori vicende contrattuali”, per cui “Una volta concluso il contratto preliminare con l’intervento del mediatore, il medesimo acquista il diritto alla provvigione a prescindere dalla stipulazione del contratto definitivo …” (Cass. 30.11.2015, n.24397). Sulla base del presupposto che “ai sensi dell'art. 1755 cod. civ., per atto conclusivo dell'affare deve intendersi qualsiasi operazione che comporti un'utilità economica” (Cass. 12.04.2006, n.8555), la Cassazione ha, quindi, ribadito che l’affare deve ritenersi “concluso quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto” (Cass. 18.05.2001, n.6827), giungendo persino a ritenere che “spetta la provvigione al mediatore se, per effetto del suo intervento, le parti abbiano stipulato un contratto preliminare di vendita di cosa altrui, che non è nullo né annullabile, ma fa sorgere a carico del promittente venditore l'obbligo di acquistare dal proprietario il bene, al fine di ritrasferirlo al promissario acquirente” (Cass. 12.04.2006, n.8555; Cass. 18.05.2001, n.6827). Dall’applicazione di tali principi discende: a) l’assoluta irrilevanza, contrariamente a quanto ritenuto dalle appellanti, della eventuale previsione di una condizione, nell’accordo intervenuto tra le parti grazie all’intervento del mediatore, circa la stipula del contratto definitivo e b) che il rinvio ad un successivo accordo preliminare contenente la regolamentazione di alcuni aspetti dell’affare voluto dalle parti, quali la data e le modalità di consegna dell’immobile oggetto della futura compravendita, ovvero il rinvio al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, della verifica della conformità urbanistico-edilizia dell’immobile oggetto delle trattative, non impedisce, ai sensi di quanto previsto dagli artt. 1754 e ss., di qualificare giuridicamente l’accordo perfezionatosi tra promittente veditrice e promissario acquirente come contratto preliminare e, in ogni caso, non fa venir meno il diritto alla provvigione spettante al mediatore che ha messo in contatto le parti per la conclusione dell’affare. Del resto, come correttamente rilevato dal Tribunale, la proposta di acquisto contiene puntuale e preciso riferimento all’immobile oggetto della trattativa e al prezzo convenuto per la compravendita, nonché l’impegno della parte promissaria acquirente di pagare detto prezzo, con la sola precisazione – che non costituisce condizione, diversamente da quanto ritenuto dalle appellanti – che avvalendosi di finanziamento bancario, le modalità di versamento saranno quelle stabilite dalla banca (pagamento contestuale alla iscrizione dell’ipoteca, ovvero direttamente da parte della banca al momento del suo consolidamento ecc.), e l’impegno delle promittenti venditrici di trasferire la proprietà dell’immobile al promissario acquirente; tali elementi configurano, in capo a ciascuna delle parti obbligate, il diritto di agire per l'adempimento dell’obbligazione assunta dall’altra parte ovvero per il risarcimento dei danni conseguenti all’inadempimento e, dunque, sanciscono, come affermato dalla S.C., la conclusione dell’affare che, in quanto verificatasi in forza dell’attività del mediatore che ha messo in contatto le parti, determina il diritto di quest’ultimo al riconoscimento della provvigione. 12 Con il secondo motivo di gravame le appellanti hanno impugnato la sentenza “nella parte in cui considera un errore materiale l'ambigua clausola: ‘la presente scrittura è solo eventuale e non ha alcuna rilevanza in ordine al perfezionamento dell'affare già avvenuto ai sensi dell'art. 3 a’”. Il motivo è privo di pregio. Come evidenziato dalle stesse appellanti, infatti, “La clausola è la specificazione della precedente: versate € 370.000,00 entro il 20.2.2011 ‘data entro la quale verrà sottoscritta per espressa volontà delle parti, una successiva scrittura privata presso il notaio a semplice convocazione’”. Dunque, la clausola in questione, evidenzia che tale “successiva scrittura privata è solo eventuale e non ha alcuna rilevanza in ordine al perfezionamento dell’affare, già avvenuto ai sensi del punto 3a)” e cioè al momento della comunicazione della avvenuta accettazione della proposta di acquisto da parte delle promittenti venditrici, momento nel quale, per espressa previsione, la “proposta costituirà contratto preliminare di compravendita immobiliare, con ogni altra conseguenza di legge, anche in ordine ai diritti vantati dal mediatore”. Privo di pregio è, poi, il quarto motivo di gravame con il quale le appellanti hanno impugnato la sentenza “nel punto in cui omette di esaminare l'art. 6 della scrittura privata denominata "proposta d'acquisto" alla cui stregua l'obbligo — se esistente — di corrispondere la provvigione al mediatore compete esclusivamente al proponente Corsini. Infatti la norma così recita "il sottoscritto alla accettazione della presente proposta riconosce a Roma Centro Storico l'importo di € 59.000,00 a titolo di compenso provvigionale”. Tale clausola, infatti, prevede unicamente, con riferimento al promissario acquirente Matteo Corsini, la quantificazione, convenuta con quest’ultimo in € 59.000,00 oltre iva, della provvigione maturatasi nei suoi confronti e non esclude affatto il diritto dell’agenzia immobiliare al pagamento della provvigione anche nei confronti delle promittenti venditrici, diritto espressamente previsto dall’art. 1755 c.c. nei confronti “di ciascuna delle parti” messe in contatto dal mediatore per la conclusione dell’affare. L’appello proposto da Floriana Paris e Patrizia Roncati Negri va, dunque, rigettato e, per l’effetto, va confermata la sentenza impugnata laddove ha accolto la domanda di pagamento della provvigione proposta da Roma Centro Storico R.E. S.r.l. nei confronti della parte promittente venditrice e, per l’effetto, ha condannato, al capo 1 del dispositivo, "Roncati Negri Patrizia e Paris Floriana al pagamento in solido, in favore di Roma Centro Storico R.E. S.r.l., della complessiva somma di € 70.800,00, oltre interessi legali dal 17.2.2011 al saldo”, nonché, al capo 4, alla refusione delle spese del giudizio di primo grado. ° ° ° Passando all’esame dell’appello proposto da Matteo Corsini, in applicazione del principio della ragione più liquida, vanno scrutinati innanzitutto il secondo ed il terzo motivo di gravame (pagg. 24 e ss. atto di appello) con i quali l’appellante ha censurato la sentenza laddove il 13 giudice di prime cure ha ritenuto generica l’eccepita “violazione degli obblighi di cui all’art. 1759 c.c. … che prevede …, in relazione agli artt. 1175 e 1176, c.2 c.c. … che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e sicurezza dell’affare” ed in particolare per non aver reso edotto la parte promissaria acquirente della “carenza di agibilità dell’abitazione” (secondo motivo) e della “esistenza di vizi urbanistico/edilizi” (terzo motivo). Al riguardo l’appellante ha, tra l’altro, eccepito che il giudice di prime cure “ha travisato completamente il fatto processuale assumendo come generica una eccezione che, al contrario, era stata formulata dal convenuto in termini precisi ed inequivocabili”. I motivi sono fondati. Rileva, infatti, la Corte che la contestata “violazione degli obblighi di cui all’art. 1759 c.c.” è stata compiutamente rappresentata in primo grado laddove Matteo Corsini ha dedotto che “il convenuto ritiene che nulla sarebbe comunque dovuto all’attrice in ragione delle gravi violazioni che quest'ultima ha commesso in relazione agli obblighi di diligenza e correttezza riconnessi all'esercizio dell'attività di mediazione. Come noto il primo comma dell'art.1759 c.c. prevede che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso. … il dovere di informazione comprende tutte le circostanze conoscendo le quali le parti … non avrebbero dato il loro consenso … con la conseguenza che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all’art. 1218 c.c., l’inadempimento o comunque la responsabilità del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione …” (cfr. pagg. 8 e 9 comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale ritualmente depositata dal Corsini in primo grado). Inoltre il Corsini alla pag. 11 della medesima comparsa di costituzione e risposta ha eccepito che l'attrice “non ebbe ad informare il convenuto nemmeno del fatto che l'immobile di interesse fosse privo addirittura della certificazione di agibilità …”. Il convenuto Matteo Corsini ha, dunque, specificamente eccepito l’inadempimento dell’agenzia immobiliare deducendo di non essere tenuto, per tale motivo, al pagamento della provvigione e producendo, altresì, nel corso del giudizio di primo grado, a sostegno di tale eccezione, una relazione tecnica nella quale sono state illustrate le problematiche urbanistiche ed edilizie dell’immobile promesso in vendita, problematiche che, come documentato nel presente processo, hanno determinato il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di stipulare il contratto definitivo di compravendita proposta dal Corsini nei confronti delle promittenti acquirenti (cfr. sentenza del Tribunale di Roma n.23174 pubblicata il 13.12.2016, confermata da questa Corte di Appello con sentenza n.659 pubblicata il 30.1.2019 depositata con le note per l’udienza del 20.1.2021). Tale deduzione, dunque, per quanto riportata nel paragrafo della comparsa di costituzione dedicato alla formulazione della subordinata domanda riconvenzionale di risoluzione del rapporto di mediazione, costituisce specifica eccezione di inadempimento espressamente 14 sollevata avverso la domanda di pagamento della provvigione proposta dall’agenzia immobiliare, con la conseguenza che, a fronte di tale dedotto inadempimento, è onere della parte che pretende l’esecuzione della controprestazione, nel caso di specie il pagamento della provvigione, provare di avere diligentemente adempiuto all’obbligo informativo posto a suo carico dall’art. 1759 c.c. e non il contrario, come, invece, prospettato dall’appellata Roma Centro Storico R.E. s.r.l.. Ebbene l’appellata Roma Centro Storico R.E. s.r.l. nulla ha dedotto circa il proprio adempimento dell’obbligo informativo ex art. 1759 c.c. con riferimento alla conformità urbanistico-edilizia ed all’abitabilità dell’immobile oggetto della trattativa, né ha dedotto l’eventuale impossibilità di fornire tali informazioni ovvero l’irreperibilità del certificato di abitabilità. Al riguardo si osserva che nella proposta di acquisto, fatta sottoscrivere al promissario acquirente dal mediatore su suo modulo prestampato, non vi è alcun elemento informativo circa tali aspetti, determinanti ai fini della conclusione dell’affare. Trova, dunque, applicazione nella fattispecie il seguente principio affermato dalla S.C. dal quale non vi è motivo di discostarsi: “Il mediatore ... è ... gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente” (Cass. 16.07.2010, n.16623; Cass. 16.09.2015, n.18140). L’art. 1759, comma 1, c.c. impone, infatti, al mediatore lo specifico obbligo informativo, soprattutto nell’interesse del promissario acquirente, di comunicare alle parti le circostanze a lui note o comunque conoscibili adottando la diligenza cui è tenuto professionalmente ex art. 1176 c.c., fatti riguardanti la valutazione e la sicurezza dell’affare che possano incidere sulla decisione di concludere il contratto di compravendita: l’inadempimento di tali obblighi informativi determina, dunque, una specifica e qualificata responsabilità del mediatore, compromettendo inevitabilmente anche il suo diritto alla provvigione. Orbene tra le informazioni rientranti in tale obbligo rientrano anche quelle riguardanti la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile ivi comprese la conformità dello stato dei luoghi alla rappresentazione degli stessi in catasto ed il rilascio del certificato di abitabilità. Tale certificato, infatti, attestando la rispondenza dell'immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici e la conformità al progetto approvato ovvero alla concessione in sanatoria, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere di suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto 15 meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l'abitabilità possa non essere ottenuta. Come è stato, infatti, affermato dalla S.C., il mediatore ha “… l'obbligo … di compiere l'attività demandatagli in modo esauriente e funzionale all'interesse della parte alla conclusione dell'affare, e quindi con diligenza adeguata alla sua professionalità, ragionevolmente esigibile, in rapporto alla sua organizzazione concreta, in modo che la controparte non sia legittimata a rifiutarsi di concluderlo per non essere stata informata su circostanze (nella specie, riguardanti [proprio] il rilascio del certificato di abitabilità) influenti sulla sua conclusione o esecuzione, conosciute o agevolmente conoscibili, poiché in tal caso può essere giustificato il rifiuto di corrispondere il compenso …” (Cass. 7.4.2009, n.8374; in senso conforme: Cass. 16.7.2010, n.16623; Cass. 8.5.2012, n.6926). Più recentemente la Cassazione ha ribadito che “in relazione alle operazioni di acquisto immobiliare sono … certamente comprese, fra le informazioni oggetto dell’obbligo di informazione a carico del mediatore, quelle riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità. Tale certificato, infatti, attestando la rispondenza dell’immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici, e la conformità al progetto approvato, ovvero alla concessione in sanatoria, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere di suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l'abitabilità non sia ottenuta” (Cass. 9.8.2022, n.24534, in parte motiva). Con altra pronuncia la S.C. ha precisato che “… nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità” (Cass. 27.11.2006, n.25137, in parte motiva). Tenuto conto, dunque, delle riscontrate problematiche urbanistiche ed edilizie, rilevanti ai fini della decisione circa la conclusione dell’affare e dell’omessa informativa, in violazione dell’art. 1759 c.c., da parte del mediatore al promissario acquirente, circa tali aspetti che il medesimo mediatore era tenuto a conoscere adoperando la diligenza richiestagli in relazione all’attività professionale svolta, ai sensi dell’art. 1176, secondo comma, c.c., va dunque accolta l’eccezione di inadempimento proposta da Matteo Corsini e rigettata la originaria domanda della società di mediazione immobiliare nei suoi confronti. In accoglimento dei proposti motivi di gravame, restando assorbiti gli altri motivi di appello, va, dunque, dichiarato l’inadempimento di Roma Centro Storico R.E. s.r.l. nei confronti di Matteo Corsini dell’obbligo informativo di cui all’art. 1759, primo comma, c.c. e, per l’effetto, in riforma dei capi 2 e 4 del dispositivo della sentenza impugnata, per il resto confermata, va rigettata la domanda di pagamento della provvigione proposta da Roma Centro Storico R.E. s.r.l. nei confronti del promissario acquirente Matteo Corsini (capo 2) e va condannata Roma 16 Centro Storico R.E. s.r.l. alla refusione delle spese del giudizio di primo grado in favore di Matteo Corsini (capo 4), spese che si liquidano, ai sensi del D.M. 55/2014 (tabella 12, 5° scaglione, valori medi), in complessivi € 13.430,00, oltre a rimborso spese forfetario (15%), IVA e CPA nella misura di legge. Va accolta l’istanza di restituzione delle somme versate in forza dell’efficacia provvisoriamente esecutiva della sentenza di primo grado, da parte dell’appellante Matteo Corsini. In conclusione, assorbita ogni altra questione, l’appello proposto da Floriana Paris e Patrizia Roncati Negri va rigettato, mentre quello proposto da Matteo Corsini, va accolto. Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano, come in dispositivo, a carico dell’appellante Patrizia Roncati Negri (in proprio e quale erede di Floriana Paris), in favore dell’appellata Roma Centro Storico R.E. s.r.l. e a carico dell’appellata Roma Centro Storico R.E. s.r.l. in favore dell’appellante Matteo Corsini, in entrambi i casi ai sensi del D.M. 55/2014 (tabella 12, 5° scaglione, valori medi). Nulla per le spese nei confronti di Global Capital s.r.l., restata contumace. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115/2002, venendo a rigettarsi l’impugnazione proposta da Patrizia Roncati Negri, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti per cui la parte che l’ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del comma 1-bis, stesso art. 13. P.Q.M. La Corte, definitivamente pronunciando sugli appelli riuniti proposti rispettivamente da Floriana Paris e Patrizia Roncati Negri, da una parte e da Matteo Corsini, dall’altra, con atti di citazione notificati entrambi il 22 novembre 2016, avverso la sentenza del Tribunale ordinario di Roma n. 17480/2016, pubblicata il 22.09.2016, nei confronti di Roma Centro Storico R.E. s.r.l. e di Global Capital s.r.l., così decide: a) rigetta l’appello proposto da Floriana Paris e Patrizia Roncati Negri e, per l’effetto, conferma l’impugnata sentenza laddove condanna quest’ultima al pagamento, in favore di Roma Centro Storico R.E. s.r.l. della somma di € 70.800,00 (capo 1 dispositivo), nonché alla refusione delle spese del primo grado (capo 4); b) accoglie l’appello proposto da Matteo Corsini e, per l’effetto, in riforma dei capi 2 e 4 del dispositivo dell’impugnata sentenza, rigetta la domanda di pagamento della provvigione proposta da Roma Centro Storico R.E. s.r.l. nei suoi confronti (capo 2) e condanna Roma Centro Storico R.E. s.r.l. alla restituzione, a favore di Matteo Corsini, di quanto già incassato in esecuzione della sentenza appellata (con aggiunta di interessi legali dalla data dell’avvenuto pagamento sino al saldo); c) condanna, altresì, Roma Centro Storico R.E. S.r.l. alla refusione - in favore di Matteo Corsini - delle spese del giudizio di primo grado (capo 4) che liquida in complessivi € 13.430,00, oltre a rimborso spese forfetario (15%), IVA e CPA nella misura di legge; 17 d) condanna l’appellante Patrizia Roncati Negri, in proprio e nella qualità di erede di Floriana Paris, alla refusione, in favore dell’appellata Roma Centro Storico R.E. s.r.l., delle spese del presente grado di giudizio che liquida in complessivi € 13.635,00 oltre a rimborso spese forfetario (15%), IVA e CPA nella misura di legge; e) condanna l’appellata Roma Centro Storico R.E. s.r.l. alla refusione, in favore dell’appellante Matteo Corsini, delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in € 1.165,50 per esborsi ed € 13.635,00 per compensi, oltre a rimborso spese forfetario (15%), IVA e CPA nella misura di legge; f) dà atto della sussistenza, in capo all’appellante Patrizia Roncati Negri, dei presupposti di cui all’art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115/2002. Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 4 ottobre 2022. Il Giudice Ausiliario Relatore Il Presidente


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